房子討不回來--不動產的借名登記

問題

甲名下有4間房子，因為囤房稅2.0已經通過，預計自2024年7月開始實施，並自2025年5月開徵，便想將其中一間登記給好友乙，但又怕將來乙會把房子賣掉，便來詢問律師是否可行?如何保障自己的權益?

解析

甚麼是借名登記?

借名登記在法律上是指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百二十九條規定，適用民法委任之相關規定(最高法院99年台上字第1662號判決)，白話說就是甲的房子，借用乙的名字登記，但實際上購買的資金是甲出的，也是甲在使用，維護修繕、稅捐繳納通通都是甲在處理，或許是為了省稅、躲債等目的不一而足，但總之就是2人基於彼此間的信賴關係所成立的約定及登記。

土地登記的絕對效力--借名登記在法律上的效果

因為土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，民法第759條之1第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」意思是說即使登記情況與實際情形不符，對於其他人而言，仍然是以登記狀態來認定權利的歸屬，以確保交易的安全，換言之，對於實際所有權人(案例中的甲)而言，登記名義人(案例中的乙)雖然不是真正的所有權人，但對於甲乙以外的其他人而言，登記名義人(乙)都是所有權人，登記名義人(乙)的處分行為，例如出賣、贈與都將在法律上是為有效，是有權處分(早期實務見解傾向為無權處分)，所以乙如果把房子賣掉，甲不能說乙跟買方的買賣行為是無效的，買方也可以完整地從乙手中取得房子的所有權。

返還借名登記的房子需要那些證據

如果乙有誠信願意返還房子，當然很好，但實務上卻常常不是這樣，或者發生乙死亡後，乙的繼承人對於甲跑來說房子是甲的，要繼承人返還，更常常是糾紛鬧上法院，那法院是如何判斷房子是誰的呢?通常有幾個認定標準：1、誰支付購屋的資金；2、誰在使用房子；3、誰支付修繕管理費；4、誰支付地價稅及房屋稅；5、誰保管權狀等等，因此案例中甲若沒有足夠的證據，想要回房子就有困難。筆者的經驗中往往是最重要的購屋資金無法舉證，因為不動產借名登記常常持續甚久，而銀行保存的購屋金流或繳納銀行貸款的資料有一定的年限，等到發生糾紛時，常常已經找不到資金證明。

結論

不動產的借名登記是國人很常見的登記方式，在登記名義人有權處分的情形下，如果被出賣、贈與、借款而設定抵押等，都是有效的，真正權利人只能寄望登記名義人有其他財產可以作為賠償，否則可能面臨求償無門的窘境，況且要打贏借名登記的官司並不容易，盡量還是不要以借名登記的方式處置不動產，免得因小失大，省不了多少稅，卻虧了幾千萬的房子。