從【假調解真騙房】的案件中精進身分確認程序之建議

日前報載「……翁嫌偽造被害人的商業本票、借款契約等資料後，會找共犯分別冒充被害人跟債權人，假裝有財務糾紛到調解委員會，調解時雙方假意談好以房、地抵債來和解，再拿核定過的調解書，到地政事務所將被害人名下房地過戶走，拿去抵押借款。……」[1]此等詐術手法係因現行之相關規範如鄉鎮市調解條例第27條第2項前段：「經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」；而法院於核定其調解筆錄時，僅依前述同條例第26條之內容進行相關核定，對於當事人身分無須再行審核；以及土地登記規則第41條之規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場一、依第二十七條第四款規定，得由權利人單獨申請登記。……」[2]故後續地政機關於審查依該調解筆錄之移轉作業時，僅審查該筆錄是否已係經法院核定，而無須確認該內容是否具當事人真意以及要求雙方當事人會同辦理等程序作業。

此類案件發生之後，相關單位進行檢討改善措施之時，便將因應資訊時代行政改善舉措的「地籍異動即時通服務」導入，讓所有權人名下之不動產倘若受「買賣、拍賣、信託、贈與、夫妻贈與、書狀補給、抵押權設定、查封及假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉」皆會主動以簡訊或是電子郵件通知已為進行審查程序，且於2023年底再精進作為，讓通知對象可以不限所有權人本人可設定兩組聯絡方式作為通知相關人等作業。

然上述作為較似亡羊補牢之感，且當今電子資訊日益繁多，雖有新增加數位通知方式，但難保不會被作為廣告訊息或是垃圾郵件對待，僅針對個人資料竊取以及被仿冒之後，對該等財產被移轉前的保全措施，並非針對當事人真意表達有更進一步之相關精進作為實感缺憾。

管見以為，各地方之調解委員會倘若於確認當事人身分以及其真意(是否有委託他人代為辦理)時，可修改其內部規定要求檢附印鑑證明並用印印鑑章，比照金融機構於處理被繼承人遺產時之相關規範，亦或是要求提供經公證或認證之調解委託書，亦或是引入內政部近來積極推動之「線上聲明」[3]作業，經由地政士或是律師核對身分後驗證聲明，即可確認其為當事人之真意。

綜上所陳，現今處於資訊時代的我們，在各項措施方面皆應思考如何可以對於人們生活，多增其便利而少其負擔，然電子簽章法訂立至今已逾二十幾年竟幾無修改精進等作為[4]，礙於現行法規僅有少數方式可採即時線上的方式才得以確認其為當事人之真實意思表示，「線上聲明」即為其中之一少數作為，由本次新聞內所述倘若後續得以採更為便捷之方式，可加強身分確認程序之正確性與簡便性以達到衡平，如此更能增添民眾對於政府或是司法機關之信心才是。

【本文首刊於中律會訊雜誌雙月刊第二十四卷】

[1]破獲「假調解真騙房」詐欺案偽造本票借據。公視新聞網2024/01/26，陳奐宇孟昭權／台北高雄報導。

[2]土地登記規則第27條規定「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：一、土地總登記。二、建物所有權第一次登記。三、因繼承取得土地權利之登記。四、因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。……」

[3]內政部地政司發布自109年3月起，民眾申辦不動產登記可採用線上聲明措施，當事人只要透過自然人憑證上網登錄資訊，由地政士或律師核對身分後驗證聲明，即可不必再親自到地政事務所核對身分或申請印鑑證明，節省民眾時間與金錢。

[4]政院提修法跨境貿易可利用電子簽章簽訂契約。中央社記者賴于榛台北2024/2/29。