房地合一稅2.0預計於7月1日正式施行修法重點看分明
2021/04/22閱讀時間約 5 分鐘
房地合一稅(正式名稱為2016年修法後之所得稅法)上路迄今已過了五個年頭，在本次立法院會期也通過了院會所提出的檢討修正內容，這個消息對一些人來講可說是實現居住正義改革之過程，但從另一個角度來說，也是增加了一些實施新制以來可能造成的稅賦成本，至於修法內容為何以下將用條列式的方式與各位分享。
壹、適用之取得房地日期仍維持2016年1月1日以後取得之不動產：
本次修法有人會用回溯來稱呼適用範圍，但其實就所得稅法訂定之立場來說，原本前次修法就有訂立日出條款為2016年1月1日後取得之不動產納入管制，而本次修法並未調整該日出條款之日期，只是針對細節內容作補強與修正，故難謂為有回溯適用之虞，但本次修法仍有訂一個修正後施行日期為今年度7月1日開始，這部分也跟後續要與各位介紹的調整內容有所關聯。
本次修法有人會用回溯來稱呼適用範圍，但其實就所得稅法訂定之立場來說，原本前次修法就有訂立日出條款為2016年1月1日後取得之不動產納入管制，而本次修法並未調整該日出條款之日期，只是針對細節內容作補強與修正，故難謂為有回溯適用之虞，但本次修法仍有訂一個修正後施行日期為今年度7月1日開始，這部分也跟後續要與各位介紹的調整內容有所關聯。
貳、延長短期持有的時間認定，從兩年變為五年(兩年內為更短期)：
原本房地合一稅修法是為了銜接先前之奢侈稅(正式名稱為特種貨物勞務稅)退場之空缺，故閉鎖期間比照奢侈稅有一年與兩年內的短期交易應予以特別課稅之義務，本次修法後將該短期之定義認定為五年內的移轉都算是短期持有，故在原本稅率不變之情形下，原先一年與兩年之規定修改為兩年與五年之認定，也就是說在兩年內交易之稅率為45%而兩年以上五年以內則是35%的稅率。
原本房地合一稅修法是為了銜接先前之奢侈稅(正式名稱為特種貨物勞務稅)退場之空缺，故閉鎖期間比照奢侈稅有一年與兩年內的短期交易應予以特別課稅之義務，本次修法後將該短期之定義認定為五年內的移轉都算是短期持有，故在原本稅率不變之情形下，原先一年與兩年之規定修改為兩年與五年之認定，也就是說在兩年內交易之稅率為45%而兩年以上五年以內則是35%的稅率。
參、高報移轉現值繳稅率較低之土地增值稅替代房地合一稅之方式已不適用：
本次修法將土地漲價總數額減除規定調整，使得原本會有人利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負之方式堵上，明定得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分是不得減除的。
本次修法將土地漲價總數額減除規定調整，使得原本會有人利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負之方式堵上，明定得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分是不得減除的。
肆、營利事業也比照房地合一稅新制依個人按持有期間課徵差別稅率：
也就是說以往新制上路後，用設立公司以法人方式取代自然人持有不動產之情形，也在這次修法後被補正，修法之目的在抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負；並於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額，合併報繳。
也就是說以往新制上路後，用設立公司以法人方式取代自然人持有不動產之情形，也在這次修法後被補正，修法之目的在抑制營利事業短期炒作不動產，防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負；並於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額，合併報繳。
伍、預售屋交易與符合一定條件之股份或出資額交易，被視為房地交易納入所得稅新制之管制：
以往預售屋的交易不算在房地合一稅的新制範疇，但配合到了先前所說得實價登錄2.0修法將預售屋交易納入管制後，現房地合一新制也將預售屋的交易納管，也就是之後在換約或是轉約時候需要申報房地合一所得稅，而一般營利事業在交易持有超過50%營利事業股權且股權價值50%以上來自不動產時也視為房地交易，但上市上櫃及興櫃公司股票不適用。
以往預售屋的交易不算在房地合一稅的新制範疇，但配合到了先前所說得實價登錄2.0修法將預售屋交易納入管制後，現房地合一新制也將預售屋的交易納管，也就是之後在換約或是轉約時候需要申報房地合一所得稅，而一般營利事業在交易持有超過50%營利事業股權且股權價值50%以上來自不動產時也視為房地交易，但上市上櫃及興櫃公司股票不適用。
陸、可減除之預計費用率由5%降為3%並增訂上限金額30萬元：
這點我認為就是可能實際增加稅額負擔的一項調整了，原先在持有或是改良這不動產的相關成本的部分，稅捐稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計增加了上限金額；倘實際支付費用超過該金額者，納稅義務人仍得自行提出相關證明文件，核實認定。營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定成本或費用，倘無查得資料，比照個人房地交易推計成本、費用規定辦理。也就是之後與該不動產相關之單據要保存得非常完整並核實申報相關稅費，才有機會在之後移轉時可被核實認定作為可減除之費用。
這點我認為就是可能實際增加稅額負擔的一項調整了，原先在持有或是改良這不動產的相關成本的部分，稅捐稽徵機關對於個人未提示證明文件之費用推計增加了上限金額；倘實際支付費用超過該金額者，納稅義務人仍得自行提出相關證明文件，核實認定。營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定成本或費用，倘無查得資料，比照個人房地交易推計成本、費用規定辦理。也就是之後與該不動產相關之單據要保存得非常完整並核實申報相關稅費，才有機會在之後移轉時可被核實認定作為可減除之費用。
以上則為本次修法之概要，至於不受影響的部分也用條列之方式如下所述，請各位先進在進行交易之前可以對照看看是否有受其影響。
一、維持20%稅率者：
(一)、個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。
(二)、個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
(三)、建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
(四)、個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。
二、個人及營利事業交易其持有超過5年之房地。
三、自住房地持有並設籍滿6年之交易，維持稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元。
結論
這次修法雖然說名目上是因為房地合一的所得稅法施行已一陣子，所作之滾動式檢討的概念，但實際上也是為了補一些原本設定該制度而沒想的漏洞，比方說近來為了避稅率而用設立公司等來取得不動產這件事情，或是寧願繳稅率比較低之土增稅而高報移轉現值而不願繳較高稅率之房地合一稅等等，但這次的修法更進一步地延伸了想要防堵房地產市場短期移轉這件事情，從原本的綁兩年到現在的綁五年並且將預售屋這個房產交易的灰色地帶也納入課稅範疇，意圖降溫近來因各種原由而呈現節節高漲之房市。
但值得注意的是，這次修法看似實質上有增加可能會繳納稅賦的地方，也只有將可減除費用率降低，以及將原本會用法人方式規避避稅，對一般實際上自住的人們來說影響較小，也算是目前對於民眾來說所謂高房價問題注入一針暫時止痛劑，根本性的問題尚有許多努力的空間，政府做正確的事也是應該給予掌聲。
最後簡單說一句話，本次修法精神就是【鎖】這個字，預計房地產的交易會有一陣子的閉鎖期產生，但鎖得住一時總鎖不住一世吧?後續該讓房市更健康的舉動，也是政府該好好面對的功課。
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