買房時就要考慮到「出口戰略」。
投資一套東京不動產房源有哪些外國投資家看不見的成本跟眉眉角角!?
【這篇文字是利用AI把「東京子的東京生活」在2021/10/05的Podcast節目EP03做成逐字檔,再整理成文字摘要,方便閱讀】
大家好,我是東京子!歡迎收聽 《東京子的東京生活》。今天要跟大家分享的是「如何評估一套東京不動產是否值得購買」。這個話題適合對日本不動產感興趣的朋友,尤其是有意在東京投資房地產的你!
先簡單介紹一下我自己。我是台灣人,目前居住在東京,從事專業不動產投資顧問工作,擁有多張日本不動產相關資格證書。
我不僅要熟悉日本的法規,也需要了解投資相關的節稅方法,以及透過不動產獲取在留資格(類似綠卡)的相關細節。
此外,我也經營民宿(Airbnb),蟬聯12年的「超讚房東」的評價。
平時,我幫客戶處理不動產買賣、租賃與管理,積累了不少實戰經驗。
由於工作性質,常有朋友或客戶私訊我,問一些投資相關的問題,例如:
這些問題的答案並不簡單。為了讓大家有更多參考,我決定透過 Podcast 和文字整理,分享如何分析東京的不動產。
今天就以一位朋友的真實案例為例,談談評估房產時應該注意哪些重點。
這位朋友看上了一套位於東京神樂坂的公寓。
簡單介紹一下這個物件的條件:
乍看之下,這套公寓的條件還不錯,但是否值得購買,還需要進一步分析。
https://realestate-od.jp/mansion/column/article4492/
神樂坂的地點確實優越,屬於東京的核心區域。但光看地點是不夠的,還要考慮:
日本在 1981 年修訂了耐震標準。這套公寓建於 1979 年,屬於舊耐震標準。這並不代表房子不安全,但需要注意:
該物件採取自主管理方式,這對投資者來說是一個潛在的風險:
該公寓戶數少於 40 戶,這意味著:
相比之下,戶數較多的大樓在進行維修時,分攤的成本會相對低一些,投資風險也較小。
該公寓的亮點包括翻修過的室內與南向陽台。但一樓的陽台光照有限,而且陽台前有牆遮擋,景觀和採光可能不如預期。此外,還需留意:
朋友提到想直接與賣家(也是台灣人)私下交易,省下仲介費用。雖然這樣確實能節省成本,但也伴隨著風險,例如:
建議在交易前徹底了解物件的真實狀況,包括:
從專業的角度看,這套公寓有一些亮點,但也存在許多風險。如果是我自己,可能會謹慎考慮,尤其是在知道未來的管理與維修可能需要額外花費的情況下。
希望今天的分享能幫助大家更好地了解東京不動產投資的評估方式。如果你對此話題感興趣,或想了解更多不動產投資相關內容,歡迎留言給我。感謝收聽 《東京子的東京生活》,我們下次再見!
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