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【訂閱專屬】關於投資營建股的兩件事

2021/11/11閱讀時間約 4 分鐘

由於台積電已經確定要在高雄楠梓設廠，並且疫情肆虐將近兩年，我認為有投資營建股的朋友至少要注意兩件事。

★ 參考文章：
【訂閱文開放一周試閱】承熙安心投資第一大持股-根基 (2546) 2021Q3 財報更新、
欣陸 (3703) 2021/8 法說會重點摘要及大建案琢豐進度追蹤、
達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q3｜一個建案完工準備交屋以及後續建案

第一件事：台積電高雄設廠與營建股的關係

高雄建商或是推案在高雄的受惠這沒有疑問，但即使受惠也要考慮三件事。

(一) 設廠要多久完工、會順利嗎？

台積電說預計 2022 動工、2024 量產，這至少有三個問題

土壤整治進度是否跟得上？
環評是否會順利通過？
用水問題是否無後顧之憂？

細節請另外參考相關新聞如下：

當然以上是台積電跟政府的事，對有投資營建股的人，要看建商在廠區附近的建案是成屋還是預售屋、有多少可銷售金額、以及有多少土地正要推案等等，這特別重要，談第二件事時還會細講。

(二) 建商利潤問題：

去年底以來營建物料及工資雙漲壓縮多少利潤？建商能順利降低或轉嫁成本嗎？即使買房的都是工程師，工程師薪資也不錯，但人家買房也不至於都不講價吧。

(三) 市場資金 ( 熱錢 ) 問題：

市場資金 ( 熱錢 ) 如果是這波上漲主因，那現在才投資營建股要考慮熱錢金轉移後該怎麼辦？最好想清楚是短線、波段還是長期投資，以免又成了最後一批上車者。

第二件事：營建股投資模型的適用性

因為過去以來我是採用丁彥鈞的營建股投資模型評價，請先看丁在 11/10 的影片。

看完後我認為有幾個重點。

(一) 預售屋賣越好的建商越吃虧：

這是因為營建成本上升的幅度超乎預期，預售屋賣越好（越早）反而失去把成本轉嫁給客戶 (漲價) 的機會。

2020 年底以來營建物料及工資雙漲造成「營建成本上升」，一個建案二到三年完工，蓋到一半發現營建成本上升兩、三成以上但預售屋合約早已簽訂。

(二) 以達麗 (6177) Q3 毛利率衰退為例：

丁在影片中指出，達麗 Q3 毛利率衰退到兩成多，正是預售屋賣越好虧越多的例子。

達麗財務比率，來源 Goodinfo

(三) 投資營建股要特別注意老闆誠信：

營建業是特許行業，因為產品單價高商業模式一般人比較難以全盤掌握，導致有些人認為「無奸不成商」，尤其是營建業。

丁有指出，某些不肖建商習慣以特定手法操弄公司股價，例如在股價高檔（財報佳）時出脫持股，後續財報變差一直出脫，直到低點又買回。

建商大老闆不會只當一個董事長，通常集團底下很多子公司或關聯企業，獲利擺在這裡然後讓掛牌的股價大跌，等跌夠了又進場承接。