達麗（6177）11/3 晚上公布 Q3 財報，Q3 EPS 0.93 元、前三季 EPS 為 1.82 元，從股價走勢來看市場並不買單，11/5 收盤價 30.05 元創波段新低。
投資就是這樣，獲利公布了也不能保證上漲，當然，Q3 EPS 0.93 元是否符合市場預期才是漲跌的關鍵；不過，投資要看未來，尤其是營建股，我認為達麗前景可以期待，因為又有一個建案 10/18 完工準備交屋入帳，後面還有一個大建案接力，更後面還有 ......
本文重點有五個：
- 2021Q3 營建股投資模型評分結果
- 盤點模型五大指標得分情形
- 達麗大道已於 2021/10/18 取得使用執照
- 達麗居山進度？
- 其他建案
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達麗 (6177) 營建股投資模型更新至2021Q1+法說會/股東會｜這個舉動看好未來？（1元付費閱讀）
一、2021Q3 營建股投資模型評分結果
(一) 成長性 _ 10 分 (最高 20 分)：
- 與建案銷售有關的合約負債 (權重 5 分)：
與建案銷售有關的合約負債為 37.38 億，較前一期的 39.55 億下降，得 0 分。
- 與建案銷售有關的未認列合約承諾 (權重 5 分)：
與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 263.74 億，較前一期的 274.91 億下降，得 0 分。
- 與建案銷售有關的每股未認列合約承諾 (權重 10 分)：
與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 26,373,870 千元 / 387,911 千股 = 67.99，得 10 分。
(二) 獲利性 _ 8 分 (最高 20 分)：
- 毛利率 (權重 10 分)：
過去三年毛利率為 27.56%、26.75% 及 35.73%，平均 30.01%，得 6 分。 - 營業利益率 (權重 10 分)：
過去三年營業利益率為 7.97%、17% 及 9.09%，平均 11.35%，得 2 分。
(三) 穩定性 _ 15 分 (最高 20 分)：
- 營業活動現金流量 (權重 5 分)：
過去五年營業活動現金流量均為負值，得 0 分。 - 營業利益 (權重 5 分)：
過去五年營業利益均為正值，得 5 分。 - 稅後淨利 (權重 5 分)：
過去五年內稅後淨利均為正值，得 5 分。 - 現金股利 (權重 5 分)：
過去五年都發放現金股利，得 5 分。
(四) 安全性 _ 6 分 (最高 10 分)：
- 滯銷率 (權重 10 分)：
將待售房地 (餘屋) 之金額除以存貨總額之比率即為滯銷率。3,875,065 千元 / 31,237,349 千元 = 12.4%，得 6 分。
(五) 價值性 _ 12 分 (最高 30 分)：
- 每股潛在獲利 (權重 10 分)：
把與建案銷售有關的未認列合約承諾 26,373,870 千元乘以過去三年的平均營業利益率 11.35%，再乘以 80%，再除以 387,911 千股，等於 6.17，得 10 分。 - 股價淨值比 (權重 20 分)：
把 11/5 收盤價 30.05 元 / ( 本季每股淨值 16.04 元 + 每股潛在獲利 6.17 元 ) = 1.35，得 2 分。
(六) 達麗總分 51 分 > 可列入觀察的 50 分
註：本營建股投資模型評分>50分即可列入觀察，有興趣者請參閱丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。
二、盤點五大指標得分情形
以上是總分，接下來必須盤點指標的細部內容，以免錯失什麼東西。(一) 得分最高的是「穩定性」：
權重 20 分拿 15 分其實還不錯，觀察 4 個小指標中的「營業活動現金流量」得 0 分，這是過去的空窗期所導致。
(二) 得分較低的是「獲利性」與「價值性」：
(三) 得分尚可的「成長性」：
五大指標中雖然價值性權重 30% 最高，但其我個人偏重的是「成長性」，雖然權重只有 20%，但成長性代表的是預售屋，將來完工入帳營收與獲利都會灌進來。
我也知道越便宜買進股票獲利空間越大，但股價不是我可以掌握的，所以權重 30% 的「價值性」指標我會看，但我更留意「成長性」。
此外，在本模型的評分邏輯裡，成長性的前兩個小指標都是採取「不是滿分就是 0 分」方式，仔細看「與建案銷售有關的合約負債」和「與建案銷售有關的未認列合約承諾」雖然都因為跟前期相比衰退導致 0 分，但其實前者只衰退 2 億、後者也只是少 11 億喔。
我的意思是說，成長性如果低分，要再深入探究，以免錯過什麼東西。下一段會再講。
三、達麗大道已於 2021/10/18 取得使用執照
以下是台中市政府都市發展局建築執照存根查詢系統的查詢結果，總銷約 21 億的「達麗大道」已經在 10/18 完工，根據 591 網站說法今年九月就接近完銷了。
10/18 完工，我認為交屋入帳會集中於十二月或十一月，都是 Q4，沒差。
四、達麗居山進度？
至於總銷高達 47 億的達麗居山，經查同系統後尚未取得使照，但依 591 網站說法已經完銷。
至於進度，根據公司官網九月份時已拆除鷹架，正在施作裝修及景觀工程，本文撰寫是十一月上旬，我猜 Q4 拿到使照沒問題，重點在於這 47 億可能最快十二月入帳、然後跨年到 2022Q1。
五、其他建案
(一) 2021Q3~Q4：
因為 Q3 財報一出爐就有新聞了，我直接引用《營建股》達麗 Q3單季賺贏上半年這篇。
達麗協理廖政雄表示，2021年達麗預計完工交屋的新案，包括台灣、美國西雅圖共六筆，完工量達128億元，多集中在第三季起完工認列，包括......高雄總銷30億元「達麗東京」、及美國西雅圖總銷44億元「KODA第五大道」三筆，貢獻第三季業績明顯起飛。
展望第四季......除「達麗東京」還有10億......「KODA第五大道」還有近六成持續銷售新成屋之外，台中總銷21億元「達麗大道」、新北市三重總銷5億元「麗水苑」、台中47億元「達麗居山」等，會在年底接棒交屋入帳到2022年第一季。
第四季還有......處分美國西雅圖土地......預計12月認列......法人估可貢獻EPS約1元。
(二) 2022 以後：
投資看的是未來，尤其是營建股。
- 上東京：預計 2022 完工、總銷約 29 億。
- 漾CITY 2：預計 2022 完工、總銷約 15 億。
- 國家強棒：預計 2022 完工、總銷約 40 億。
- 陽明大苑：預計 2023 完工、總銷約 40 億。
- 創世紀：預計 2023 完工、總銷約 63 億。......
結語
最後兩件事分享。
- 財報看不完，我營建股每季評分一次，中間過程就是等待：
例如前面說的存貨，財報的下一頁是它的明細，它說 38 億中有 24.8 億是「KODA」案、7 億是「東京」案。我比較有疑慮的是 KODA，因為有網友說美國市場不好，是從公司賣掉華盛頓州土地推論來的。我沒能力推論這件事，所以我選擇等待。
- 等待過程要找事情做，好好享受人生，不然會受不了！
例如基泰 (2538)，因為基泰忠孝大樓從原本公開標售改為私下議約、然後久久未見成交導致股價劇烈震盪。有位營建股達人表示他有重壓、而且是投資生涯之最，還表示既然深信不疑，股價震盪期間就選擇去遊山玩水靜候佳音。對基泰忠孝大樓標售案的結果我之前基泰的分析文有被今週刊報導，請一併參考。
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