去年買房的三張評估圖表 | 高利率時代重啟
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投資理財內容聲明
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前(109)年疫情開始延燒台灣，見證股市驚驚漲的同時終於投入美股，沒有身家翻倍，卻認真思考如果要為了學區買房，勢必要提前個幾年，裝潢要時間、找工作要時間，盤點自己的身家則是進行式
去(110)年痛定思痛，美國實在太邪惡，反覆操弄幾次QE，沒有借款、槓桿的人會輸很慘，那麼還是加入遊戲吧
進入主題前要說兩件事，一是往例房價下降在升息末端，二是這次升息循環是否一反2000年以來的低利率時代不得而知
在低利率時代，租屋族其實是幫忙打工的無自備款族群；如果高利率時代來臨則會懲罰槓桿過高、支付能力不足的購屋族
一、居住空間兩房與開銷三萬
我這裡假設總價1200的房子
- 持有年限
- 如果用租的變成可以年存錢12萬(純現金，未從事投資)，期末12*N萬
- 租屋的人有自備款兩成240萬，期末會有本金240+存錢12*N
- 買房的人假設總價漲年化1%，漲的幅度等同租屋所存下的自備款
- 買房的人假設總價漲年化2%-3%，看起來買房是好的選擇
因為房地合一要持有6年以上才不會課稅，情境又區分
- A---如果你鎖定的區域以後漲幅很小，其實你繼續租屋OK
- B---大環境看好，此物件小漲(落後C)，買
- C---大環境看好，此物件保值沒有問題
你自己綜合未來就學、就業、總經等條件下選擇的潛在區域，自己考慮是否未來會漲，如果達到條件B、C，就買吧
二、買中古?成屋?預售?
以上面的條件1200萬為基準，我當時又看到兩個類型物件一起比較，供大家參考，先記住裝潢是沉默成本!!!
現在桃園以北要1000萬以內的房子大概要依山傍水或是很老舊、沒有車位，扣除頂加/陽光屋之後物件不多，算是特例，大家不要攻擊我的例子
主要的不同考量
- 就一次成本A+B來說，300跑不掉；不過差別在於
成屋 : 裝潢還有時間慢慢用(看物件)
預售屋 : 等待交屋期間還要租房子的另外負擔 - B裝潢
很多是基本開銷，省不得，使用過的房子油漆總是比較美觀，有一段歷史的房子則是為了安全一定要更換管線，畢竟現代的高耗電家電太多了 - C貸款=市場租金=每月固定的龐大支出，如果低利率時代沒有馬上回來，有貸款的人都要小心注意
補充-折舊
以前傳統是10年打8折、20年打6折，如果真的這樣評估，什麼中古屋都不用買了，所以想了一個打9折的方式，提供一個略高的估值
結語
買房是一輩子的事，永遠要自己做功課、評估自身能力；過去小換大的故事永遠有人說，未來是否維持高利率誰有不清楚，槓桿所影響的付款能力也要考量。
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