三千萬的分享—不要再借名登記了(累垮了法院、肥了稅捐機關、瘦了自己荷包)

問題

甲名下有3間房子，最近又想買一間房子，因為囤房稅2.0已經通過，便想借用好友乙的名義，買下房子登記在乙名下，除了可以避免被徵囤房稅外，且不用擔心好朋友乙會把房子賣掉，又來詢問律師這樣有沒有甚麼問題?

解析

借名登記的意義和法律風險請參閱這裡房子討不回來--不動產的借名登記    

法院判決中常見的借名登記另外的問題是會衍生稅捐，而且往往是很高額的土地增值稅，甚至是遺產稅。某父親在民國60年間將不動產借名登記在朋友名下，70年間時父親死亡，兒子對父親的朋友表示終止借名登記法律關係並前後多次要求父親的朋友返還不動產未果，於是在100年間起訴請求民事法院判命父親的朋友返還，運氣不錯，105年間官司贏了(為什麼說運氣不錯，請看這裡房子討不回來--不動產的借名登記)，兒子興高彩烈的拿著判決書去地政機關請求移轉登記給自己，稅捐稽徵處要求繳納土地增值稅1000萬餘元，忍痛繳納後，不久國稅局又找上門要求繳納遺產稅，這下兒子再也忍不住翻臉了，因為土地稅法第28條但書規定因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅，認為稅捐機關一隻牛剝兩層皮，狀告衙門，來到了行政法院，行政法院ㄟㄟ……，照樣判兒子輸，就是說土地增值稅、遺產稅都得繳。

遺產稅是國稅，土地增值稅是地方稅，稅捐客體不同，不生重複課稅

實務上，國稅局對兒子補徵遺產稅，是以兒子在父親70年間死亡時辦理遺產稅申報，漏未申報父親基於借名登記法律關係所產生的對於不動產之「登記返還請求權」，是屬於國稅，而稅捐稽徵處對兒子課徵土地增值稅，則係因兒子終止借名登記法律關係，由父親的朋友將系爭不動產無償移轉為兒子所有，並以該次所有權移轉所生的土地漲價總數額(白話說就是漲價利益)為課稅標的，是地方稅，且二者稅捐客體不同，不生重複課稅之問題。

返還請求權的「債權」價值計算不等同於以土地的公告現值計算

甚至最高行政法院還認為父親所留下的不動產登記返還請求權之性質為「債權」，其遺產價值依遺產及贈與稅法第10條第1項、第3項及同法施行細則第27條前段：「債權之估價，以其債權額為其價額。」等規定，應由稅捐稽徵機關依職權估定父親死亡時之「債權」時價，非如土地之遺產價值必以父親死亡時之土地公告現值為準。換言之，最高行政法院雖然沒有明講「時價」是如何認定，但似乎是指「登記返還請求權」要以當時的土地市價來計價了。

案例中甲為了規避囤房稅，除了在法律上疊床架屋承擔無法取回的風險外，借名登記期間地價稅、房屋稅私下一定也是約定由甲自己負擔而不會是乙負擔，日後要取回不動產時，所產生不動產的稅捐如土地增值稅，因為以借名登記返還為原因的判決移轉屬於無償的移轉，所以土地增值稅是由取得所有權人甲負擔而不是乙，所以甲規避了政府的囤房稅，將來要繳的稅恐怕是更多。

結論

不動產因為標的金額大，且借名登記的時間通常甚久，當要將不動產登記回來給自己時，土地的漲價幅度驚人，且登記實務上並沒有以借名登記為原因的移轉名義，因此必須以買賣、贈與等原因作為向地政機關辦理移轉登記的原因，這就產生了土地增值稅，另外，若是直系尊親屬(就是指爸爸或媽媽)登記給別人，當長輩過世後(通常此時都漏未將請求權的債權列入遺產申報)，子女在取回不動產後，又會產生遺產稅申報的問題，而且最高行政法院甚至認為此時申報的「債權」價值是以「時價」計算，所以看到這裡的讀者已經賺了三千萬，就是千萬、千萬、千萬不要把不動產借名登記到別人名下，出來玩，總是要還的，登出去，總是會要回來的，留在別人名下，成本不斷增加，留來留去留成愁，趕快去要回來吧！

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