我要賣房 - 賣房時所需要繳納的土地增值稅

本文重點：

1. 土地增值稅是交易產生的稅，由賣方負擔
2. 為土地持有年間公告現值的增長乘上稅率（每年一月一日公告土地公告現值）
3. 稅率為累進稅率，分別是 20%、30%、40%
4. 自用住宅 10% 稅率，有「一生一次」優惠
5. 自用住宅需要所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記，且必須是出售的前 1 年內沒有供營業或出租使用的住宅用地

賣房時，原屋主常以爲賣房時成交價格扣掉房屋仲介費後，就是屋主自己可以實拿到的錢，除了房地合一稅（新制）外，還有一個重要的「土地增值稅」是需要賣方負擔的，以下筆者就來介紹何謂土地增值稅。

「土地增值稅」是什麼？ 土地增值稅 （又稱 土增稅 ）是一種基於交易產生的稅，本篇會介紹何謂土地增值稅，如何計算土地增值稅，以及土地增值稅的優惠稅率。

土地增值稅是賣屋方要負擔的稅賦，會在交屋（賣方交接房子給買方）前付清此稅，一般房產仲介會在幫忙出售房屋時計算此稅賦給賣屋者，有些賣屋人，會用賣房想拿到的總金額，加上土地增值稅及仲介服務費，去計算賣價（實際想收到的錢）。接下來​會對土地增值稅做基本的介紹，除了讓讀者了解之外，也能在出售房屋時更加安心。

註1：若出售房屋期間跨過新的一年，則需重新計算，因為土地公告現值每年1月1日會重新公告

註2：若是贈與轉移的話，需由受贈人負擔土地增值稅

首先要了解土地增值稅必須先介紹公告現值，公告現值是是縣市政府根據過去一年交易的動態，分別計算各區的價格，作為土地移轉買賣交易時的價格依據，每年1月1日由各縣市政府發布。

土地增值稅

一般要自己算土地增值稅是一個大工程，房屋仲介一般都有提供這個服務，只要提供相關資料，都能計算出賣房所需繳納的土地增值稅，這邊還是做簡單的介紹，土地增值稅是土地漲價總數額＊稅率扣掉減徵以及累進稅額。

土地漲價總數額 = 兩次土地公告現值的差額扣掉土地上所有耗費的成本

公式如下：申報土地現值－原規定地價或前次移轉現值×（台灣消費者物價總指數／ 100 ）－( 改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用）

稅率：土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率，如所得稅一樣為累進稅率，依序分別為20%,30%,40%，自用稅率為10%，此外，持有時間越長也會有減增比率，可參考以下表格（左邊為減徵表格，右邊為基礎累進稅率）

除了請房屋仲介幫忙計算外，也可到財政部稅務入口網進行線上查詢

如何減免土地增值稅

自用住宅稅率為 10%，一般成為「一生一次」，條件如下

1. 本人、配偶或直系親屬在簽訂買賣契約日辦竣戶籍
2. 出售土地前1年內無供營業或出租使用
3. 面積限制都市土地未超過300平方公尺部分或非都市土地面積未超過700平方公尺部分
4. 一生一次

若用完一生一次可使用「一生一屋」，滿足條件可以一直用，條件如下

1. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前須設戶籍
2. 土地所有權人與其配偶及未成年子女需持有該自用住宅且設有戶籍連續滿6年
3. 出售前5年沒有出租或供營業使用
4. 都市土地面積未超過 150 平方公尺或非都市土地面積未超過 350 平方公尺
5. 土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋