房市永遠是一個熱門的話題，對於在德國的學生來說，最直接感受到的就是租金上漲，以及令人絕望的看房人潮；對於家庭來說，隨著家庭成員的增加，迫切面對的問題，就是是否在德國置產？以及在哪裡置產？而對於投資客來講，更是眼光銳利地盯著哪塊區域會擁有最好的報酬率；而近年來蓬勃發展的德國房地產也牢牢地抓住了每個人的目光。
德國房市長期供不應求
2015 – 2020年一片牛市的德國房地產
根據德國統計局指出，2020年Q2德國整體平均房價比去年上漲了6.6%，而即使今年Q1遭受了COVID-19的衝擊，德國房價仍舊堅挺，比Q1上漲了2%，而各大城市更是驚人，2020年Q2各大城市的漲幅（柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特與杜塞道夫）比去年同期上漲超過6%[1]，可見剛需一直都在，因為疫情雖然少了看房，但卻不會因此打消了買房的念頭。然而這個漲幅有放緩的跡象。以公寓來說，2019年同期有7.9%的漲幅，在2018年這個數字有11%，即使如此，整體漲勢仍舊持續不斷，如果我們以2015年的價格為基準，可以看到這個不斷上升的曲線，2015年到2020年房價指數上升了36.2%，這個趨勢是相當明顯且驚人的，問題已經不是會不會上漲，而是每年漲多漲少的問題。
德國房價從2015-2020已上升36.2%
什麼因素支撐了德國房產？
主要有幾個大因素持續推升德國房產的價格。首先德國的經濟成長穩定但房地產價格偏低已有一段時間，我們看到飆漲的現象在近十年特別明顯。以德國首都柏林來說，如果以中位數做計算的房價所得比來看，柏林的表現比起世界一線大城市並不差（讓我們忽略令人崩潰的台北房價XD），且薪資水準也持續在增長[2]，以德國的薪水其實是負擔得起德國房價的。所以不僅一般受薪階層開始買房，擁有大把鈔票的投資者更是趨之若鶩。
Source: Numbeo.com
第二項主要因素是供不應求。據房產上市公司Vonovia統計，在2016-2018年，德國七大城市只有71%的公寓需求被滿足而已，此外根據德國統計局的資料，已獲得建案許可但未完成的建案在2008到2018年間，從32萬套陡升到70萬套！除了房子蓋的速度不及需求增長速度，前幾年接收的100多萬難民以及每年約40萬的淨移入[3]也讓供給與需求的缺口擴大。
第三項因素是低利率以及穩健的經濟成長。依下圖為例，IRF (Initial Rate Fixation初始固定利率)不斷在下降。在2020年，不論是一年期、1-5年期、5-10年期甚至更長的貸款利率都有降低，從2019年2%上下到2020年的1%上下，相較於父母那一輩動輒4,5%以上的房貸利率，實在是非常優惠。連同先前提到較低的房價所得比，持續走低的利率使得一般民眾更有能力購置房產。
source: 德國統計局
低效率的公部門以及缺工影響了房地產開發
前述提到供需不足的問題，然而要加速供給創造並不容易。除了人口眾多的大城市缺少建築預定地，其他像是冗長的房產開發申請流程、不斷萎縮的房地產公部門[4]也都延緩了開發流程。即便好不容易跑完了流程，下一個障礙是嚴重的缺工。據統計建築工人在2009-2019年增加了30%，但同期的案量卻增加了3倍之多[5]。由於德國許多工人都來自邊境國家，在2020年疫情帶來的邊境管制則使得缺工的情形更加嚴重，再加上嬰兒潮世代（1946-1964年出生）的工人已屆退休年齡，這些結構性的因素提高了建築成本，也無可避免的降低了建築質量[6]。
政府打房措施
為了打擊飆漲的房價，德國政府推出了一系列的措施。像在2019年柏林推出了租金上限，將柏林的租金固定在2019年6月18日的水平，在大部分情況下五年之內房東不許提高租金，漲房租最快要等到2022年後。
此外在2019年底，德國也更改了租金指數（Rent indices）的計算方式（這個是衡量租金高低的標準），計算方式從原有的過去四年延長到了過去六年的平均租金，此外由於法律規定新房租無法超過該地區平均房租的10%，甚至更新一輪的措施讓房客可以向房東索取過去30個月超收的房租，透過這些舉措政府試圖遏止飆漲的房價。
雖然房租的漲幅可能因為政府的措施而減緩，但這個減緩預計只是暫時的，因為如前所述，房屋的供給並沒有跟上需求的腳步，所以可以預見的是，會有更多房東與投資客利用法律漏洞來操縱房租或是規避。對房東來說像是推遲房屋的修繕造成租屋品質降低，而對於房產公司則因為利潤降低可能減少開發案，進一步擴大供需差距。
德國房產是否有泡沫？
source: unsplash
德國房地產是否泡沫化，以及泡沫是否會破滅一直眾說紛紜。房產泡沫危機的發生主要是過高的房產價格加上不合理的貸款，造成大量房產擁有者無法負擔貸款，在違約的情況下引發一連串的金融效應。
基於德國房地產價格不斷上升，泡沫化的現象應該是存在的，雖然沒有基準價格來做判斷。根據德國聯邦銀行的報告指出，從2013到2020年，每年對於德國城市的房地產溢價的判斷都介於10%-30%，然而事實上在同期的許多城市的房價已經成長了100%，聯邦銀行不準確的估值[7]使得這個泡沫的大小難以估計，但泡沫存在是確實的。
至於是否有泡沫破滅的危機呢？大多數的看法是樂觀的。
首先德國的銀行貸款條件審核嚴格，能夠用100%貸款方式來買房並不常見，一般來說購屋者須具備10%-20%的自備款，銀行有較高的保障，且銀行確保貸款人有一定的經濟能力才會放款，嚴格的審查體制確保了房產市場穩定。
另外德國的法律規定自住房在2年後，出租房在10年後買賣才能免除25%的房資本利得稅，這樣的法律限制了短期投機的炒房動作。除此之外，德國人的租房比例仍舊相當的高，而自有房的比例多年處在45%的水平，風險趨避的天性以及適中的購房意願難以造成泡沫的破裂。
不健康的泡沫甚至是破裂通常是膨脹的信貸吹起來的，但目前德國房產的泡沫主要是供需不平均所造成的，房價的漲幅可能放緩，但泡沫破裂的危機尚不可見。
未來展望
隨著房價的增長以及不斷緊縮的房屋法律政策，租金的收益率預期會持續降低，在這樣的情況下，房東或投資客會較不願意承擔房屋修繕以及相關的花費，所以相關的房產投資會減緩，但在供給與需求不平衡的推升下，房價仍具有漲勢，但成長率預計會較難超越前幾年的紀錄。
即使因為2020年疫情造成失業以及經濟減緩的情形，使得市場上多了一些待售房屋拉低了房價，但這也只是短期的現象，房地產與整體宏觀經濟市場條件息息相關，短期的疫情難以影響長期房地產發展的走向。房地產需求在2020年因為疫情雖然暫時降低，但隨著短工時保障了員工的工作與經濟逐漸復甦，在2021年預計需求又會再度升高。
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[1] 德國統計局：https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/09/PD20_369_61262.html
[2] 2019年名目薪資平均漲幅為2.6%，實質漲幅為1.2%，高於十年平均水平。source: 德國聯邦統計局
[3] Source: 德國聯邦統計局。2018年移民之來源國籍前五名依序為羅馬尼亞、敘利亞、克羅埃西亞、保加利亞與波蘭
[4] 從2011年開始，公部門的房地產相關辦事人員已下降了10%. Source:德國統計局
[5] source:德國聯邦統計局
[6] Source: German Property Market Outlook 2020 by Deutsche Bank
[7] Source: German Property Market Outlook 2020 by Deutsche Bank
