房客欠租兩個月,房東一定可以終止契約嗎?

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林律師,為什麼我看有些人說只要房客欠租兩個月,就可以終止契約,但為什麼我的房客欠租三個月,後來鬧上法院,結果法官居然判我終止契約不合法!這是為什麼阿!

租屋欠租、終止租約一直是房東常常遇到的問題,很多房東會問我,到底房客欠了多少租金才可以終止租約?


終止租約一直是租賃實務上常見的問題(圖片來源:https://www.pexels.com/zh-tw/photo/4246089/)

終止租約一直是租賃實務上常見的問題(圖片來源:https://www.pexels.com/zh-tw/photo/4246089/)

提到終止租約時,如果GOOGLE一查,就會發現民法第440條第2項規定:

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

很多房東看到這一條規定,就會馬上得出,所以欠2個月租金就可以終止租約的結論,但為什麼有些房東,明明租客已經欠了兩、三個月租金,也已經做了必要的終止通知,為什麼法院還是認定終止契約無效呢?

一切都是押金的問題

過去在欠租的案件裡面,法院在審查欠租金額月數時,會把押金一起算進去扣抵房租裡,如果扣抵後的金額沒有達前面民法第440條第2項規定的2個月,法院是不會認可終止契約合法。

例如:A每個月房租為1萬元、押金2萬元,但A現積欠3個月房租3萬元,但抵扣A已繳的押金2萬元後,A欠租的金額只剩1萬元,沒有達到兩個月租金的數額。

法院的說法通常是這樣的:

又依土地法第100條第3款規定,出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時,出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定,然在有期限之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用(最高法院44年台上字第516號判例意旨參照)。又土地法為民法之特別法,則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定,自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件,而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定,其理自明。

白話來講,其實就是所謂欠2個月租金就可以終止租約的說法,必須要「抵扣押金」後還達到2個月才能終止啦!以臺灣現今一般押金多要求為2個月租金數額的狀況來說,如果房東要用房客欠租來解約,可能要等到積欠4個月後,再終止契約才會較保險。

107年6月底租賃專法施行後,法院風向開始變了

什麼?!要4個月後才能終止契約,太久了吧!

107年6月27日,有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》(下稱住宅條例) 正式施行。在住宅條例裡面,就「押金」在第3條有明確的定義,而且在住宅條例第10條第1項第2款也規定:

租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

看到了嗎?

住宅條例的文字是「租額」,並沒有一定要抵扣「押金」的規範,而且住宅條例是106年新通過的法律,也特別指明適用在「租賃住宅」關係上,所以目前已經有法院見解(台灣高等法院109上易字第248號判決),一改過去認為要扣抵押金後,達2個月租金才能終止租約的見解,而認為只要房客積欠2個月租金,不管押金扣抵後剩多少,房東都可以終止租約。


如果特約約定:「房東一有欠租、即得終止租約」,或是約定「押金不得抵扣租金」,有效嗎?

有些民眾說,我的合約有特別約定:「乙方拖欠房租,超過7日得終止雙方租約及押金不得抵扣租金。」這樣的特約是有效的嗎?

首先,在住宅條例施行前,法院就認為民法440條的規定是為了保護承租人而設計,因此除非雙方的約定,對承租人的保護比民法440條規定的更為優厚,例如約定出租人在承租人欠租達4個月後才能終止租約,否則如果約定的是對承租人來說更差的條件,例如前述「乙方拖欠房租,超過7日得終止雙方租約。」的約定,可能就是無效的。

然而,如果雙方約定「押金不得抵扣租金」是否有效呢?目前實務上是有爭議的,判無效或是判有效的法官都有。爭議的源頭,其實跟前述的法律爭議一樣,如果法院認為土地法100條第3款的規定,應適用或類推適用於個案時,則上開約定可能因為違反土地法100條第3款規定而無效。反之,如果法院認為此時沒有土地法的適用,則上開約定仍是有效的。

因此,如果合約約定「乙方拖欠房租,超過7日得終止雙方租約及押金不得抵扣租金。」,則關於「超過7日就終止租約」的約定,明顯違反上開法律對承租人的保障,應該是不生效力。但關於「押金不得抵扣租金。」的約定,如果上法院,並不一定會無效。

另外要說明的是,有人會誤以為只要「公證」後,租賃契約的條款都是有效的。但公證後的租約,只是在若干情形下(例如房客租賃期滿不搬、不付租金或是房東租約期滿不還押金等情形) ,可以不透過法院訴訟而直接持公證租約進行強制執行,但法院仍是可審查租約裡面個別約定的法律效力。因此,上開約定即使經過公證,法院也是有權實質審查,因而去認定個別條款有效/無效喔!

結論:終止租約前,到底要不要扣押金?

雖然前面說到,在住宅條例通過並於107年6月開始施行後,已經開始有法院改變過去的見解。

不過,通常我都會跟客戶說,如果不著急拿回房子的話,最保險的作法還是扣抵押金後,欠租超過2個月以上再發終止租約的通知最穩妥,畢竟押金本來就可以扣抵欠租金,所以房客也不算是白住的。

而且,上法院後要是法官採取的是傳統認為要扣抵押金的見解(請大家不要認為不可能,畢竟法律也沒有明說這兩個月不能用把押金扣抵的租額算,我國法官是獨立審判,不一定會受其他法官判決見解的拘束),終止契約不合法,那還要再終止一次,反而浪費更多時間與成本。

如果很急著拿回房子?或有其他租賃問題,可以找林明忠不動產專門律師 ,林律師長期深耕民事不動產領域,處理過多件房屋租賃爭議,自從執業以來,已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗,是您值得信賴的好選擇。

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2023/09/30
[發問] 看起來不論租賃專法施行前後,都有「金額」和「積欠時間」兩個要素.若要考慮「欠款金額達標後逾兩個月」那是不是:1. 扣押金的情況金額:連續四個月未繳租金(扣完押金尚欠兩個月)時間:第三個月繳租日開始算欠費,過兩個月=第五個月繳租日方得終止租約2. 不扣押金的情況金額:兩個月未繳租金後起算時間:第一個繳租日開始即算欠費,過兩個月=第三個月繳租日得終止租約因為文中都沒提到「並應於延遲給付逾兩個月...」具體該怎麼算,我的理解是:欠費金額達到解約標準,且房客在欠費的情況居住滿該金額的期間(比如欠四個月,實際上房客也住滿四個月才能解約,而不是在第四個月初房客沒繳就解約)求指教,感謝!
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很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款,卻遇到房屋買賣糾紛,因為不動產買賣較複雜,即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字,得到的結論也往往眾說紛紜。所以,作為不動產專門律師,我把最常遇到的案例類型變成專題,不管你是買方/賣方,都可以學會基本的買賣房屋糾紛處理方法,快一起看下去吧!
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