林律師，為什麼我看有些人說只要房客欠租兩個月，就可以終止契約，但為什麼我的房客欠租三個月，後來鬧上法院，結果法官居然判我終止契約不合法！這是為什麼阿！
租屋欠租、終止租約一直是房東常常遇到的問題，很多房東會問我，到底房客欠了多少租金才可以終止租約？
終止租約一直是租賃實務上常見的問題（圖片來源：https://www.pexels.com/zh-tw/photo/4246089/）
提到終止租約時，如果GOOGLE一查，就會發現民法第440條第2項規定：
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
很多房東看到這一條規定，就會馬上得出，所以欠2個月租金就可以終止租約的結論，但為什麼有些房東，明明租客已經欠了兩、三個月租金，也已經做了必要的終止通知，為什麼法院還是認定終止契約無效呢？
一切都是押金的問題
過去在欠租的案件裡面，法院在審查欠租金額月數時，會把押金一起算進去扣抵房租裡，如果扣抵後的金額沒有達前面民法第440條第2項規定的2個月，法院是不會認可終止契約合法。
例如：A每個月房租為1萬元、押金2萬元，但A現積欠3個月房租3萬元，但抵扣A已繳的押金2萬元後，A欠租的金額只剩1萬元，沒有達到兩個月租金的數額。
法院的說法通常是這樣的：
又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。
白話來講，其實就是所謂欠2個月租金就可以終止租約的說法，必須要「抵扣押金」後還達到2個月才能終止啦！以臺灣現今一般押金多要求為2個月租金數額的狀況來說，如果房東要用房客欠租來解約，可能要等到積欠4個月後，再終止契約才會較保險。
107年6月底租賃專法施行後，法院風向開始變了
什麼？！要4個月後才能終止契約，太久了吧！
107年6月27日，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱住宅條例） 正式施行。在住宅條例裡面，就「押金」在第3條有明確的定義，而且在住宅條例第10條第1項第2款也規定：
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
看到了嗎？
住宅條例的文字是「租額」，並沒有一定要抵扣「押金」的規範，而且住宅條例是106年新通過的法律，也特別指明適用在「租賃住宅」關係上，所以目前已經有法院見解（台灣高等法院109上易字第248號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達2個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠2個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。
如果特約約定：「房東一有欠租、即得終止租約」，或是約定「押金不得抵扣租金」，有效嗎？
有些民眾說，我的合約有特別約定：「乙方拖欠房租，超過7日得終止雙方租約及押金不得抵扣租金。」這樣的特約是有效的嗎？
首先，在住宅條例施行前，法院就認為民法440條的規定是為了保護承租人而設計，因此除非雙方的約定，對承租人的保護比民法440條規定的更為優厚，例如約定出租人在承租人欠租達4個月後才能終止租約，否則如果約定的是對承租人來說更差的條件，例如前述「乙方拖欠房租，超過7日得終止雙方租約。」的約定，可能就是無效的。
然而，如果雙方約定「押金不得抵扣租金」是否有效呢？目前實務上是有爭議的，判無效或是判有效的法官都有。爭議的源頭，其實跟前述的法律爭議一樣，如果法院認為土地法100條第3款的規定，應適用或類推適用於個案時，則上開約定可能因為違反土地法100條第3款規定而無效。反之，如果法院認為此時沒有土地法的適用，則上開約定仍是有效的。
因此，如果合約約定「乙方拖欠房租，超過7日得終止雙方租約及押金不得抵扣租金。」，則關於「超過7日就終止租約」的約定，明顯違反上開法律對承租人的保障，應該是不生效力。但關於「押金不得抵扣租金。」的約定，如果上法院，並不一定會無效。
另外要說明的是，有人會誤以為只要「公證」後，租賃契約的條款都是有效的。但公證後的租約，只是在若干情形下（例如房客租賃期滿不搬、不付租金或是房東租約期滿不還押金等情形） ，可以不透過法院訴訟而直接持公證租約進行強制執行，但法院仍是可審查租約裡面個別約定的法律效力。因此，上開約定即使經過公證，法院也是有權實質審查，因而去認定個別條款有效/無效喔！
結論：終止租約前，到底要不要扣押金？
雖然前面說到，在住宅條例通過並於107年6月開始施行後，已經開始有法院改變過去的見解。
不過，通常我都會跟客戶說，如果不著急拿回房子的話，最保險的作法還是扣抵押金後，欠租超過2個月以上再發終止租約的通知最穩妥，畢竟押金本來就可以扣抵欠租金，所以房客也不算是白住的。
而且，上法院後要是法官採取的是傳統認為要扣抵押金的見解（請大家不要認為不可能，畢竟法律也沒有明說這兩個月不能用把押金扣抵的租額算，我國法官是獨立審判，不一定會受其他法官判決見解的拘束），終止契約不合法，那還要再終止一次，反而浪費更多時間與成本。
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