房客欠租兩個月,房東一定可以終止契約嗎?

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2021-06-18
|閱讀時間 ‧ 約 5 分鐘
林律師,為什麼我看有些人說只要房客欠租兩個月,就可以終止契約,但為什麼我的房客欠租三個月,後來鬧上法院,結果法官居然判我終止契約不合法!這是為什麼阿!
租屋欠租、終止租約一直是房東常常遇到的問題,很多房東會問我,到底房客欠了多少租金才可以終止租約?

終止租約一直是租賃實務上常見的問題(圖片來源:https://www.pexels.com/zh-tw/photo/4246089/)
提到終止租約時,如果GOOGLE一查,就會發現民法第440條第2項規定:
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
很多房東看到這一條規定,就會馬上得出,所以欠2個月租金就可以終止租約的結論,但為什麼有些房東,明明租客已經欠了兩、三個月租金,也已經做了必要的終止通知,為什麼法院還是認定終止契約無效呢?

一切都是押金的問題

過去在欠租的案件裡面,法院在審查欠租金額月數時,會把押金一起算進去扣抵房租裡,如果扣抵後的金額沒有達前面民法第440條第2項規定的2個月,法院是不會認可終止契約合法。
例如:A每個月房租為1萬元、押金2萬元,但A現積欠3個月房租3萬元,但抵扣A已繳的押金2萬元後,A欠租的金額只剩1萬元,沒有達到兩個月租金的數額。
法院的說法通常是這樣的:
又依土地法第100條第3款規定,出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時,出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定,然在有期限之租賃實具有同一之法律理由,自應類推適用(最高法院44年台上字第516號判例意旨參照)。又土地法為民法之特別法,則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定,自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件,而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定,其理自明。
白話來講,其實就是所謂欠2個月租金就可以終止租約的說法,必須要「抵扣押金」後還達到2個月才能終止啦!以臺灣現今一般押金多要求為2個月租金數額的狀況來說,如果房東要用房客欠租來解約,可能要等到積欠4個月後,再終止契約才會較保險。

107年6月底租賃專法施行後,法院風向開始變了

什麼?!要4個月後才能終止契約,太久了吧!
107年6月27日,有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》(下稱住宅條例) 正式施行。在住宅條例裡面,就「押金」在第3條有明確的定義,而且在住宅條例第10條第1項第2款也規定:
租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
看到了嗎?
住宅條例的文字是「租額」,並沒有一定要抵扣「押金」的規範,而且住宅條例是106年新通過的法律,也特別指明適用在「租賃住宅」關係上,所以目前已經有法院見解(台灣高等法院109上易字第248號判決),一改過去認為要扣抵押金後,達2個月租金才能終止租約的見解,而認為只要房客積欠2個月租金,不管押金扣抵後剩多少,房東都可以終止租約。

結論:終止租約前,到底要不要扣押金?

雖然前面說到,在住宅條例通過並於107年6月開始施行後,已經開始有法院改變過去的見解。
不過,通常我都會跟客戶說,如果不著急拿回房子的話,最保險的作法還是扣抵押金後,欠租超過2個月以上再發終止租約的通知最穩妥,畢竟押金本來就可以扣抵欠租金,所以房客也不算是白住的。
而且,上法院後要是法官採取的是傳統認為要扣抵押金的見解(請大家不要認為不可能,畢竟法律也沒有明說這兩個月不能用把押金扣抵的租額算,我國法官是獨立審判,不一定會受其他法官判決見解的拘束),終止契約不合法,那還要再終止一次,反而浪費更多時間與成本。
那如果很急著拿回房子怎麼辦?----->這個很看個案,技術上比較困難,來找我進一步法律諮詢吧。

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    訴訟律師,現為立勤國際法律事務所主任資深律師。 經手過上百件訴訟案件,專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計,深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的,好好安排,有備無患。 有不動產或商務法律問題,歡迎加入Line@「不動產法律的專家」進一步諮詢: @masterlaw


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