包租代管是什麼? 小資成為包租公 | 理財伴 來談錢 Lydia Yu
更新於 2022/05/16閱讀時間約 1 分鐘
接續上一篇文章《什麼是代租代管? 房地產中的管理財》談到如何小資金開始投資房地產，這一篇文章要來介紹，另外一種投資房地產的方式，就是“包租代管”，在資金成本上略高出代租代管一些，接著帶大家來簡單認識甚麼是包租代管。
什麼是包租代管?
包租代管簡單說就是以前的二房東，我知道你一聽到二房東可能的聯想就是"惡"房東，不過其實包租代管在政府的推動以及2019年的租賃專法影響之下，已經是越來越多人所投入的一個產業。而政府會進來推動，原因是希望可以將更多閒置的老屋經過包租代管業者的營運，有效的被活化利用，也減緩城市住房需求的問題。
包租代管所提供的價值，除了包含代租代管所做的全部工作內容外，還藉由直接承租承擔相對更高的風險，但因為直接承租所以對房屋的裝修會有更大的掌控權，將原本看起來破舊的房間，經過整理和輕裝修提高租客的居住品質，同時賺取中間的價差。對於房東而言，給包租代管業者會是穩定並且完全不用管事的狀態，而且通常在租約到期後拿回的房屋大多會更整齊乾淨。
包租代管成本和風險
在包租代管的市場中，常常可以聽到超高的投報率，那我們先來看一下包租代管的成本，成本分成兩個部分: 一個是每個月房東所收取的房租; 另一個是一開始裝修整理房間的成本。所以在估算的時候，前期是裝修成本的回收，透過自己收的租金和要付給房東的租金價差，而租期越長前期的裝修成本才可以抓的相對越高。
而包租代管的風險就是房間整理好後租不出去，對於包租代管業者來說，還是要持續每個月付租金給房東，這就是投資包租代管最大的風險。其次，就是錯估後期利潤，導致前期裝修整理房間的成本抓太高。
包租代管的應用，小資成為包租公
在包租代管的應用中，我認為是小資族可以降低自己的居住成本的一個方式，就是在租下一個整層的住家後，自己居住其中一個房間，將其他的房間以包租代管的方式再轉租出去，有機會可以覆蓋自己的租金或是至少降低租金，就變相的降低自己的居住成本，同時也可以成為小資包租公囉~
當然包租代管還是有上述提到空租或是成本錯抓的風險，所以想知道更多的房地產投資相關訊息，可以持續追蹤我的新文章，或是到房地產線上課程《新手買房全攻略》的Discord群組裡面找我，我是會天天回答你問題的助教Lydia Yu
謝謝你看到文末，請幫我按個愛心還有鼓掌5下，會成為我持續分享很大的動力來源喔~
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9月1日起轉租房子要實價登錄，且30天內要申報，否則將受罰。包租代管業在租賃住宅「轉租」房屋時，應在簽訂契約後的 30 天內申報相關資訊。若申報不實資訊，也有最高罰款 5 萬元的罰則。目前房東租屋尚不需實價登錄。
因為租賃市場屢遭外界詬病,為了讓房租租金資訊透明化，讓有租屋需求者掌握租屋市場交易行
內政部推出的包租代管4.0計畫,最大亮點就是對於行動不便的長輩來說，在無電梯的老公寓居住確實是不方便，讓長者可以換居到有電梯的社會住宅,優化了社宅包租代管政策，希望能增加長者的換居意願。而且可以跨縣市換居。
且將300億元擴大租金補貼計畫，轉由包租代管業者協助房客辦理租金補貼計畫。並延續3.0計畫
為了因應社會住宅不足問題，政府鼓勵房東釋出房屋委託包租代管業者或是成為公益出租人，如今「社宅包租代管4.0」計劃陸續開辦，除延續「333」優惠外,並強化長者包租代管租賃服務(長者跨縣市換居及放寬長者私宅換工宅及首先將由包租代管業者協助房客申請300億元租金補貼專案。包租代管333優惠
包租代管其實可分為包租服務及代管服務
包租服務 :
包租業者以市場租金8折與房東簽約3年，每個月付房租給該房東，視情況經過整理裝潢或粉刷後再以二房東的角色，轉租給弱勢民眾並進行房屋管理，如 : 代收代繳租金、糾紛諮詢、修繕處理….等。
代管服務 :包租代管業者協助房東出租住宅給房客(符合資
一、精準的科學
一九〇〇年一位年輕的法國數學家巴契里耶(Louis Bachelier)在巴黎索邦大學完成的博士論文。這篇名爲「投機理論」(The Theory of Speculation)的特殊論文開場白是這麼寫的：
市場價格同時反映過去、現在和未來的各種事件，但是這些事件通常和價格變動並不存在
聲明此彣絕對不是標題黨，是身為包租代管業者的親身感受。
接觸超過兩百位房東，上千位房客
媒合服務的房東客部是特別多，將近百組而已
房客千百種，寵物、家具家電、鄰居狀況這些都是小case
一進門就開始嫌風水、量挑高、拿方位儀
這樣的租客大概率會被刷掉
能的話，就自己來吧，你這種要求顯得很無理
持續上漲的股市指數總是讓你感到不安嗎？那過去三年來你應該過得挺不舒服才是。回顧2018年加權報酬指數下跌了4.83%，當時大盤收在9727.41點，多數人都說股市高點已到，現金為王才是未來的投資之道。
只要十年左右你就可以跨越一條線，這就跟我們在這篇【賺回時間比什麼都重要】所說的：
2020新冠肺炎疫情以來，房地產又不斷飆漲，原因之一就是美國印鈔票，既然這種方法一次兩次有效，還會有第三次，這也是年初很沮喪的原因，詳見 怎麼會忽然不看空房市:槓桿(leverage)與不同理由對照 一文
有人會說，誰跟你賺現金流，都是賺價差(資本利得)好嗎???
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