新手房東不可不評估的幾件事

人們對於持續的現金收入總有一種強烈的熱愛，與其大賺一筆慢慢花，還寧願每個月拿些少少租金安穩度日，出來混之後，才知道大家圖的就是「安全感」三個字，每個月看到有錢入帳的安全感，比一筆錢坐吃山空要強，只要報酬率比定存高一些，投資人總是趨之若鶩，此類心態反映在房地產就是「收租」型產品。

收租容易嗎？看似簡單，訪間一堆教練教你如何第一次當包租公就上手，但筆者自己創作過8間套房，持有過13個不同類型的收租物件、管理過純粹套房、整層住家、停車場、學生套房，甚至入股包租代管，與包租代管執行者交流後，才發現包裝在報酬率底下的糖衣毒藥，這個很多人前仆後繼進入的行業，其實滿滿是陷阱。

1. 流動性陷阱：

流動性即變現的速度，房地產變現的速度原本就比金融商品差很多，如果你把房子隔成出租套房後變現性會差更多，筆者第一個公寓出租套房，以6%報酬率出售，賣了整整一年，因此如果有急用，會陷入求售不易的窘境。

2. 報酬率不足：

僅僅3%報酬率的物件，若非期待它的增值性，還真的是不要投資，因為同樣的報酬率，有很多金融商品可以選擇，房子會舊、稅金重、管理繁，要收租就要有吸引人的報酬率，我認為毛報酬起碼要有6~8%，否則很容易虧本。

3. 低估維修成本：

維修成本有分為兩種，房客破壞或是房屋老舊，房客破壞防不勝防，大破壞一次房東只有兩個月押金作為保障，因為無論如何上法院都是不敷成本；另一種維修成本就是房屋老舊，近來很流行購入四五樓老舊公寓改裝，但這樣的案件，從外牆到管線，處處都可能潛藏危機，也可能牽扯到與鄰房間的維修糾紛，非常煩人，要做之前真的要三思。

4. 低估勞務成本：

房東絕對不是把房子租出去之後就躺著等租金匯到戶頭，依據民法規定，房東是要負「維持租賃物可用」的責任的，也就是舉凡馬桶不通、電燈不亮、冷氣不冷、甚至連隔壁恩愛太大聲，可能都是房東要出手處理的事情，依據代管業者的經驗，一個業務能管理的極限大概就是50間套房，也就是說，如果管理50間套房，你等於是全職做舍監了，而工作內容絕對不會讓你太好過，這也是為什麼美國的房東要戲稱自己「掏糞工」了，因為…真的掏不完…

5. 低估折舊成本：

東西會折舊，房子會折舊，東西折舊你會知道，幸好出租的桌椅也是你買的，東西你享受，折舊當然你負擔，但是嘿嘿嘿，房子就不一樣了，依據商業會計對於房屋折舊的年限，通常抓50~70年，如果你是透天，買的時候已經40年，那….這40年的折舊可能就是你要承擔，房子只剩10年的使用年限，會不會塌下來壓到房客，你不擔心嗎？

6. 賺租金賠本金：

有沒有聽過那句話：「你要他的微利，他要你的重本」，房地產也是一樣，每個月辛辛苦苦收個兩三萬，但房價一跌可能就是十萬百萬，雖說在台灣持有房地產多半賺錢，但是跌價幅度影響租金報酬率也是屢見不鮮。

7. 新型態房型衝擊：

穿著流行會變，住的要求也會變，早期台灣人們刻苦耐勞，給他鐵桌鐵椅，簡陋盥洗，甚至共用衛浴也沒關係，只要便宜就好，因此早期房東們設計出租套房只有一個原則，房間能隔多多是多多，室內空間要多小能多小，然而現代人對於生活品質要求越來越高了，雅房再便宜都不一定有人會租，套房也開始重視內容物，要有獨立陽台、要有獨立洗衣機、要有流理台、甚至家具都要有風格，而受歡迎的格局，也從套房進步到一房一廳，誰知道你今天設計的風格，多少年後會遭到淘汰呢？

8. 人口移轉：

這幾年來對於房東們最大的利多是租屋市場越來越大，因為房價高漲，買得起的人不多，而且都市化加劇，鄉村人口會移動到大都市尋找工作機會，然而人會來，也會走，就如同高雄人從南高雄慢慢移動到北高雄一樣，更不用說許多郊區的大學城，現在大概都已經變成鬼城了吧。

9. 法律陷阱：

雖說房子是房東的，但出租之後，使用權就已經交給房客，門不是房東說開就可以開，就算房子裡飄出濃濃大麻味，我們也不能擅自開門進去採收，而是要聯絡員警，帶著法官核發的搜索令，才可以破門而入，更別說房客欠租、轉租、破壞、營業等等許多法律問題，若是天真無法律概念的房東，遇到一些職業租霸，還真的是會難以處理。

以上種種陷阱，其實都會讓新手誤判情勢，做出錯誤規劃，所以房東並不是大家想像中的這麼簡單，要拿出重金進入市場前，還是要多方收集資訊，仔細規劃，才不至採雷。