房屋買賣違約金一定要賠嗎？律師揭密法院原來這樣想！
2022/09/26閱讀時間約 8 分鐘
在我處理過的買賣房屋糾紛中，房屋買賣常見的爭議，除了房屋本身的瑕疵（漏水、海砂屋、鋼筋外露）該怎麼處理的問題外，許多民眾常諮詢的問題就是：
林律師，請問房屋買賣違約金如何計算？是不是上法院一定就不用賠那麼多錢？如何評估我是否該打酌減違約金的官司？
要解答上面問題，要從新竹市A小姐的故事開始談起：
聽信網友建議，痛失百萬房屋買賣違約金的A小姐
A小姐是知名大廠的高級工程師，因為工作關係，A小姐在公司附近向B建商購買了一戶約新台幣3000萬的電梯大樓預售屋，好不容易等到建商完工，沒想到驗屋時卻發現房子有很多地方跟契約約定的房屋規格與品質有所出入，這跟A小姐預售時的想像差太多，A小姐也嫌轉賣麻煩，於是便想要解約不買。但因為A小姐已經給付約4成即1200萬元的房款，眼看下一期繳款通知又要到了，於是A小姐詢問網路法律諮詢社團，有網友告訴她：「只要房子有問題，都可以行使物之瑕疵擔保責任解除契約、不用繼續繳款，也不用賠任何違約金！」
於是A小姐便聽信網友建議，直接以存證信函通知B建商決定解約，並告知B建商從解約那一刻起不再給付任何房款。沒想到B建商不理會A小姐的存證信函，仍然在契約約定付款時向A小姐催款、否則就要解除契約沒收房屋總價15％即450萬元的已付價金。A小姐想說，我早就已經解約了，就不理會建商後續的催款通知，直到建商解約並發函通知A小姐領回扣除違約金的已付房款後，A小姐見450萬元竟然被建商沒收，便一狀告上法院，想請求法院酌減或免除違約金，要求B建商返還違約金，沒想到A小姐的請求被法院全部駁回。A小姐敗訴後非常不甘心，經人介紹拿著一審判決來諮詢我：
「林律師，建商的房子明明有問題，為什麼法院一審會判我敗訴，我450萬都被建商沒收，難道社會沒有公理了嗎？」
買賣房屋有瑕疵、不一定能解約/拒付款
A小姐因為受到網友誤導，在解約前誤解了一件事，為她後續被沒收違約金的結果埋下伏筆，那就是A小姐有「只要有房屋瑕疵、我就可以拒付房款或主張解除契約」的誤解。
其實，即使房屋確實有瑕疵，也並不代表可以拒付房款或主張解除契約，這可以參考我寫的兩篇文章：《房屋買賣糾紛解約怎麼處理？》、《中古屋驗屋沒過，可以拒絕付款嗎？不動產律師一篇文解答》裡面有清楚說明。
所以，除非房子有重大的結構性瑕疵，已經明確到影響居住安全，這時買方行使解約權較能獲得法院支持，而如果買方屬於合法解約，賣方即無法請求違約金。
但在非上述範圍的瑕疵中，除非符合契約約定的解約條件（例如海砂屋即高氯離子解約標準很多契約會特別約定數值），否則買方行使解約權是否合法，在法院上仍是未定之數，若法院嗣後認定解約不合法，則買方很可能像A小姐一樣，必須被沒收賣方違約金。
房屋買賣違約金能否減少，法院常見的「四個考慮」
坊間常見違約金的條文約定如下：
賣方違約（通常是反悔不賣）：買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之OO之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
買方違約（實務上常見）：買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之OO計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
違約金條文理解並不困難，所以實務上通常出現的爭議在於：
如果發生違約事由，違約的一方，是否能依據民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」主張少賠或不賠呢？
答案是：不一定，通常法院至少會考量「四個因素」。
常見考量因素1：確認賣方是否為企業經營者
如果賣方是建商等企業經營者，例如A小姐的案例中，則不管是中古屋或是預售屋交易，都會受到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的限制，而有違約金不得超過房地總價15％的限制。如有違反，則就超過部份的違約金，通常即屬不得收取的範圍。
在大多數的案件內，通常建商都會依照政府上述的規定作為違約金的上限。不過如果「消費者與消費者」間的房屋買賣，就沒有上述限制，因此在消費者間的不動產交易中，即使約定的違約金超過房地總價的15%，仍是有效的。但法院有時在判決時，仍會以房地總價15％做為違約金是否過高的參考基準。
常見考量因素2：考量「被違約方」的損害與原可取得的利益損失
以上述A小姐的案例來說，B建商因為A小姐的違約不買行為，可能有下列損失：
- 若A小姐履約，建商原可取得的利潤損失：例如，B建商賣屋給A小姐，這筆交易B建商扣除成本後可以賺500萬，但因為A小姐違約不買，B建商就無法賺到這筆錢。
- 轉售跌價損失：例如A小姐違約後，B建商把同樣的物件賣給C，但只賣了2600萬元，就會產生400萬元的跌價損失。雖然實務上目前跌價損失的計算基礎，到底是以(1)解約當天的鑑定價格價差或是(2)以實際轉售的價差為計算，仍然有爭議，不過跌價損失仍然是法院考量的環節之一。
- 其他賣方可舉出的成本如行銷、仲介、代銷費等：目前這些項目是否可算是違約的損害，實務上仍有爭議，須個案認定。
常見考量因素3：債務已經一部履行的利益
依照民法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」以上述案例為例，A小姐已經繳納了1200萬元房款了，則就1200萬元對B建商來說，自然屬於A小姐債務已經一部履行的利益。
只是，這裡的「一部履行利益」的認定，究竟是用1200萬元來計算？或僅是1200萬的利息？或可依國稅局「同業利潤標準表」去計算所生的淨利潤來認定？都會產生非常不同的認定結果，這邊法院實務暫時也沒有一致的見解，故實際上仍須看個案判斷。
常見考量因素4：是否惡意違約/違約理由？
對A小姐來說：自己並沒有惡意違約，因為是B建商先蓋出了瑕疵屋，沒有誠信在前，縱使A小姐的解約不合法，但B建商對於A小姐違約不買的行為，難道沒有責任嗎？簡單來說，B建商的不誠信行為或是A小姐並非故意違約的情況，可以作為酌減違約金的理由嗎？
關於違約者是否故意違約，或請求違約金的一方是否本身也有可歸責的地方？這個在過去的法院判決，確實曾經作為考量的環節，甚至我個人認為法官在審案上，多少會因為這個因素而影響自由心證的認定。
不過，也有法院的判決曾認為，違約金應該主要考量上述因素2至3，至於債權人主觀上是否有可歸責情形，並不是違約金酌減應考量的部分。因此，很多主張酌減違約金失敗的民眾常常會忿忿不平，認為法院為什麼沒有考量對方也有不誠信履約/自己並非故意違約的情形，原因就是出在這裡。
兩個簡易步驟評估是否要提出酌減房屋買賣違約金訴訟
步驟1：簡易檢查
瞭解違約金酌減訴訟常見的考量因素後，可以先用以下公式簡易檢查
檢查算式：(被沒收的違約金數額+「被違約方」因「違約方」債務已經一部履行的利益)─（「被違約方」的損害與原可取得的利益損失） ＝？
如果？大於零，則？的數字越大，請求酌減違約金獲准的機率，可能就越高。
如果？小於零，則？的數字越小，請求酌減違約金獲准的機率，可能就越低。
步驟2：諮詢不動產專業律師
前面雖然列出了酌減違約金訴訟的幾個法院常見參考因素，但仍有很多其他參考因素、且常見參考因素的適用，仍要配合個案狀況才能選擇最適合的主張/答辯方向。
例如，違約金具體來說仍須視合約約定，來認定違約金的性質，是屬於「損害總額預定性」還是「懲罰性」的違約金？不同的違約金性質，主張的方向與重點也會不一樣，而這些細緻且具體的判斷，都需要不動產專業律師依據個案資料來給予進一步的建議，關於不動產律師費用，可以參考我的文章：《民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開》。
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