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老薯看世界｜中小建商倒閉盤售潮｜融資困難及營建成本高漲形成完美風暴?

營建薯

2023/02/20閱讀時間約 6 分鐘

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焦點新聞

「銀行內規恐掀建商倒閉潮?連遠雄都調節賣土地」光看標題就很驚悚了，感覺連上市櫃建商也撐不住變賣土地求現，本薯想了解問題有多嚴峻，以及倒閉潮發生的可能性，特別試著撰寫本文探討。

◆倒閉潮原因

依據上述新聞內容，彙整一下建商對於倒閉潮造成的因素：

融資成數不足：「購地貸款」最高成數從8成降為5成，並須保留1成動工款，實際上只能拿到4成資金，自備款需6成。
銀行核貸門檻增加，放款條件惡化：依據銀行法72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額不得超過存款總額30%，各銀行多以28％為警戒水位，超過就會拉高利率、砍成數因應，各銀行不惜拉高利率「以價制量」減少進件，甚至全面暫停承作新房貸、土融案件。
動工時程要求不合理：要求借款人切結於18個月內動工興建不切實際，實務上從買賣土地到動工興建的過程，涉及土地鑑界、法定空地證明、地質調查和鑽探、地上物拆除、容積移轉、都市計畫委員會審查、都市設計審議委員會審查、結構外審、水電和消防審查。
營建成本高漲：建商表示高房價起因為營建成本工料雙漲，政府應放寬外籍移工引入門款，解決缺工困境。

◆政府回應

針對建商訴求，國發會於2023/2/8發出新聞稿回應：

國發會指出…個案覈實評估借款人預計動工實際所需時間，除有不可歸責借款人因素外，最長以18個月為原則。至於不可歸責借款人因素的情形，包括：受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，致影響動工時程，或因建案特性不同，如建案規模、建築法規規範要件差異等因素，致影響公務機關審照時程較長者。

針對房地產市場融資議題，政府也促請銀行於授信時考量區域適度均衡發展，妥善調配授信額度，以利部分區域建案取得資金

但建商代表似乎不領情，表示這樣的鬆綁幫助有限：

台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫無奈地說，政府在「不可歸責建商」的因素下，新購土地18個月可有條件鬆綁，但開工期就算能延後一、二年，仍要在銀行要求下動工興建，在缺工缺料嚴重，且緊縮土建融，勉強發包動工的情況下，勢必影響建築品質和進度，一旦周轉不靈，誠如其他中小建商所反映，即便把帶照建案盤出，倘若無人接手，恐形成另一波爛尾樓潮，讓不動產業全面崩盤

真相只有一個

接下來薯叔將透過數據一一檢視新聞內容及建商認為的倒閉潮原因真實性

融資成數不足

成數不足已是事實，這邊找一個中小型建商的例子試算造成的影響：

基地規模：300坪（本薯認為中小型建商推案約在300-500坪）
單價：100萬/坪
總價：3億
自備2成（管制前）：6,000萬
自備6成（管制後）：1.8億

那這塊土地在管制前只要資本額不到1億的營建公司就可以購買，管制後資本額一下子就要拉到2億，可能才有足夠的資金可以成交，門檻瞬間上升。

參考經濟部營建工程業資本額的統計數字，5,000萬-1億的公司有1,534家，1億-5億的公司有1,577家，合計資本額達3,700多億，可能是這一波受貸款成數管制影響最大的族群。

圖片來源：經濟部統計處網站

查詢上表時發現，營建工程業的資本額排所有行業第四，僅次於金融保險業、電子業及不動產業，但家數卻是所有行業之冠，代表小型包商數量眾多，可以想像若上游建設公司倒閉或減少推案，下游分包商恐受到牽連。

銀行核貸門檻增加，放款條件惡化

查詢銀行法72-2條，真的有限制土建融最高僅能占銀行放款總額30%。

前述土建融放款及存款總額資料由金管會彙整，但散落各地不易查詢，故參考新聞內容：

金管會資料同步揭露，截至2022年12月底止，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額為13.41兆元、月增0.06兆元，存款總餘額及金融債券發售額為50.45兆元、月增0.31兆元。

依銀行法第72條之2規定設算，2022年12月底銀行不動產放款平均比率為26.58%，月減0.05個百分點，創2020年2月以來新低。

檢視個別銀行數據，比率在29%以上銀行已連5個月掛零；比率在28%至29%的銀行降至3家，月減3家；比率在27%至28%的銀行有11家，月增1家。

從放款占比逐漸下降以及金管會定期追蹤該數據的態度，可以感受到銀行對於土建融放款會有一定的壓力，通過新貸款案件難度大增，估計銀行會加強篩選建商品牌、推案地點、利率及還款能力，如此一來，中小型建商確實難以借到錢。

營建成本高漲

建商反映建築成本上漲幅度30-50%，才是高房價引民怨的起因，從政府發布的營造工程物價指數觀察，疫情前（109年3月）為89.64，截至112年1月該數據為108.69，漲幅21.2%，確實如建商所述有顯著的成長，但幅度沒有到30-50%這麼誇張。

營造工程物價指數主要反映營造工程時所投入的材料及勞務成本的變動，材料類包括水泥、砂石、磚瓦、金屬製品、木材、油漆、機電設備等多項類別；勞務類包括工資及機具設備租金兩類。

動工時程要求不合理

這個議題超出我能取得數據及評估的範圍，所以這邊以我熟悉的長虹新店案的申請時程做為參考：

2018年6月建照掛件

2018年12月檢送都市設計審議報告書
2019年11月取得建照

2021年3月動工

總計取照耗費了18月的時間，開工又耗費了16個月，開工期程可能配合公司期程安排較不易評估，但以長虹在業界應是水準之上，單就取照時程就已經超過銀行要求動工的18個月，故我認為一般中小型建商更難以在核貸後18個月內動工。

薯叔觀點

建商所面臨的困境可以說是四面楚歌，難以取得貸款，就算核貸金額也不足，就算籌資順利也無法在18個月內動工，就算順利動工獲利恐怕也被營建成本漲價吃掉。
執政黨政府才剛全面落敗，青年人在意的房價問題攸關總統大選，絕不能大幅放寬，故短期要看到管制措施全面鬆綁恐有難度。
最後本薯認為倒閉潮還未發生（參考下圖經濟部數據），未來發生的機率本薯也無法預測，至少中小建商停工或退出的家數會逐漸增加，而大型建商則會大者恆大，並且受惠於中小建商釋出的工人，對於缺工不無小補。