房地產投資丨稅改風暴：囤房稅2.0能否打破房價高牆？

囤房稅制度的不足使政府推出新改革，但面對掛人頭購房和租金上漲等挑戰，困住了改革的腳步。為何房價難以下跌？原因是臺灣資金流動性高，投資者愛投入房市，加上供需失衡和金融政策的影響。囤房稅新制能否扭轉局面，成為房市的救星？讓我們拭目以待！

一、原有囤房稅制度的不足

原有的囤房稅制度存在著一些不足之處。首先，現行的個別縣市歸戶制度限制了囤房問題的整體解決。這種制度下，囤房問題只在特定地區得到紓解，而其他地區仍然存在問題。其次，現有的稅率並不足以有效遏制囤房行為，無法起到調節房地產市場供需關係的作用。

二、健全房市措施及囤房稅新制改革

為了解決囤房問題，政府推出了健全房市措施，其中囤房稅新制改革是重要的一環。新制度的主軸是全國歸戶制度的導入，將囤房稅納入全國統一管理，消除了現行制度的局限性。同時，新制度將調高非自住住宅的稅率，以提高囤房成本，減少囤房行為的誘因。預計新制度將在2024年7月上路實施，2025年5月開始課稅，對約36萬戶增加稅負，但同時對約346萬戶減輕稅負。

房屋稅差別稅率2.0方案

三、囤房稅新制改革的挑戰

• 掛人頭購房增加課稅難度

投資客常使用人頭購房方式以節稅、取得購買資格或貸款等優勢。然而，這種方式可能增加稅務稽徵的困難。借用人頭購房的情況很常見，且可以避免囤房稅的課徵。

• 稅率調整可能引發租金上升

囤房稅2.0對非自住住宅稅率進行了調升，但同時也對其他稅負進行了調降。然而，稅率調整可能導致所得稅率上升超過20%，進而影響租金市場。

四、為何房價難以下跌

• 資金流動性高

臺灣缺乏多元化的投資管道，因此房地產成為相對穩定的投資選擇。投資者傾向將資金投入房地產市場，進一步增加了房價上漲的壓力。

• 供需失衡

臺灣土地有限，供應不足以滿足持續增長的住宅需求。同時，城市發展不均導致資源集中在主要城市，這使得需求高於供應，進一步推高了房價。

• 金融政策影響

低利率環境刺激了房地產市場的貸款需求，使更多人有能力購買房屋。銀行提供便利的貸款條件，進一步推升了房價。

Youssef Abdelwahab on Unsplash

結構性因素支撐房價不下跌

囤房稅新制改革的目的是解決房地產市場中的囤房問題，進一步提高市場的公平性和透明度。然而，新制度實施時需要注意其對房地產市場的影響，並繼續關注稅負分配的公平性，以打造更公平和健全的房地產市場。未來，政府應該密切關注市場變化，適時調整相關政策，以確保市場的平衡和居住正義的實現。