米哥說法-什麼，預售屋訂金不一定可以退?

舉例：米哥某天在桃園某處看了建案A，聽現場代銷人員講的天花亂墜，鎖定某戶別樓層後直接掏出10萬元現金下訂並且帶走紅單，而紅單上記載了「請於XX月XX日前攜帶本預約訂單至本公司簽訂買賣契約，逾期未簽訂者視同違約，預約金沒收...」等文字，但在簽約前的某天，米哥去基地現場晃晃時突然發現下訂的那一戶未來蓋好後將正對電線桿，越想越不對勁下，米哥隔天直接殺去銷售中心要求代銷人員退款10萬元訂金，卻被殘忍拒絕然後沒收訂金...

Q：米哥可以要求退訂嗎?

米哥看房的前兩篇介紹了桃園後站區域近期的新預售建案，而身為執業律師的米哥，決定先來簡單跟大家聊聊預售屋訂金的議題。

當你在預售屋銷售中心，聽完代銷小姐的介紹後很滿意很喜歡，或著聽了很多、坐了很久，頭暈腦脹得正要準備掏錢、掏信用卡來下訂結束這回合時，你是不是想著，先下訂也沒關係，反正之後不想要了還是可以退錢?

雖然依米哥實際看房的經驗來說，現在大部分的代銷人員都表示訂金是可以退的，而且在最近房市熱潮仍不見退散的情況下，甚至部分代銷人員還會說請儘快決定，如果要退的話也要趕快通知他們，好讓他們能夠繼續賣給其他組客人，可說是相當阿莎力，但大家也知道，銷售人員口頭講的話，算不算數，實在是有很大的疑慮，尤其萬一未來有糾紛，在沒有白紙黑字的情況下更是難以證明，所以究竟訂金是不是一定可以退呢?米哥就從法律的角度來跟大家分享一下。

首先我們要知道在銷售中心下訂金後拿到的訂購單，也就是俗稱的「紅單」，他的全名可能是「房屋買賣訂購單」、「房地買賣預訂單」、「房屋土地訂購預約單」…等，但無論名稱是什麼，它都還不是你跟建商之間的「買賣契約」，而是屬於法律上所稱的「預約」，只是初步確認買方跟建商之間彼此有買賣的意思而已。

紅單(感謝米哥友人提供)

這個時候買方所付出的訂金，在法律上的專有名稱其實是「定金」(為了閱讀方便，米哥以下還是用訂金稱呼)，它的目的是先透過一定數額的金錢給付，先行確認買方想要購買的建案、戶別、樓層、車位及價格，並且擔保之後買賣契約可以順利簽立，而這樣的一個訂金，我們的最高法院稱作「立約定金」(民法上定金的一種)，那在民法的規定上，就可以「類推適用」第249條的規定哦(也就是要依循第249條規定的意思)。

「…而立約定金（亦稱猶豫定金）乃契約成立以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，收受此種定金，須經當事人之合意，性質上亦屬於契約之法律行為；當事人一方依約交付立約定金予他方，乃基於一定之目的（擔保契約之成立）而為給付…」最高法院102年度台上字第530號民事判決。

民法第249條規定

那常聽到有人說內政部不是有制定一個預售屋買賣契約書範本嗎?不是有5天審閱期嗎?一定可以退訂金的吧...，但如同上面所講的，付了訂金後拿到的紅單並不是買賣契約，所以完全沒有「預售屋買賣契約書範本」或者「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的適用，也就是說，內政部或其他政府單位關於預售屋訂金以及紅單上的內容，目前暫時還沒有任何規範，所以「訂金一定可以退」的這個說法，其實是不正確的哦。

那既然政府沒有針對預售屋訂金能否退還有任何規範，紅單上又沒有對於退訂時訂金如何處理有約定、或者約定「依民法規定時」，就要回歸到法律層面尋找是否有法條規定可以適用了，而依照前面所說的，買方賞屋後給付的10萬元訂金，具備民法上「立約定金」的性質，所以就有民法第249條規定的適用啦，那其中民法第249條的第2款及第3款就有這樣子的規定：

「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」

「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」

所以說，從這兩款規定我們可以知道，當付了10萬元訂金之後，買方如果因為個人因素(例如爸媽不喜歡、另一半不滿意)而無法簽立買賣契約時，就不能請求返還10萬元訂金；但如果是建商反悔不賣的情況下(例如建商覺得賣太便宜了，告訴買方說要加價!)，就應該加倍返還10萬元，也就是退還20萬元給買方。

米哥這裡也找了類似案例的判決給大家參考參考

「...復衡諸常情，原告當可於簽訂系爭預約訂單前，先至建案現場加以觀察，亦可對系爭預約清單詳實審閱，倘確認無誤，再與被告簽訂系爭預約訂單。是以，本件原告既可事先查看現場狀況而加以避免，則其事先未加以評估現場狀況，亦未詳實審閱系爭預約訂單各項約款內容，即遽然與被告簽訂系爭預約訂單，事後又以現場狀況欠佳而拒絕履行訂立本約之義務，足徵其非無可歸責之事由，揆諸上開說明，本件自有類推適用民法第249條規定之餘地。再者，就系爭預約訂單第4條約定買方應限期履行訂立本約義務等內容以觀，應屬民法第249條第2款規定之具體化，實難謂被告有何加重原告責任或違反平等互惠原則之情事，自無民法第247條之1第2款、消費者保護法第12條第2項第1款等規定之適用餘地。準此，原告因可歸責於自己之事由，拒絕履行「與被告簽訂系爭店面之買賣本約」之義務，被告依系爭預約訂單第4條約定，沒收原告所交付之系爭定金，洵屬有據。...」斗六簡易庭108年度六小字第401號民事判決

所以回到本篇一開始的案例，在這個案例中因為米哥簽的紅單上有約定「請於XX月XX日前攜帶本預約訂單至本公司簽訂買賣契約，逾期未簽訂者視同違約，預約金沒收...」的內容，而且對面有電線杆這件事米哥在下訂前也應該可以自己先去基地現場確認，卻在簽立紅單並且給付10萬元訂金後，以有電線杆所以不喜歡的個人事由要求代銷退訂，這時候就符合民法第249條第2款規定「可歸責於米哥」，因此依照紅單上的約定以及民法的規定，恐怕米哥這下子是要認賠了QQ。

結論

買房是動輒千萬的人生大事，尤其是首購族，米哥建議最好有「原則上一定會簽買賣契約」的心態再去下訂，且下訂前就算代銷人員跟你說訂金可以退啦、可以先訂再回去想想等說詞，也不要輕易相信，除非代銷人員願意在紅單上註明清楚可以無條件退還，否則如果沒有註明又或者紅單上對此部分是寫依民法規定處理，之後卻因個人因素沒辦法購買時，恐怕就有損失訂金的風險而得不償失呀。

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