用賽局理論（博奕論）來解釋房價泡沫為何越吹越大
上一部影片有聊到經濟學的賽局理論，也被稱為博奕論或對策論，是20世紀最偉大的經濟學理論之一，主要是它的應用範圍非常的廣泛，甚至很多非經濟學領域的都能應用。
上部影片「賽局理論解釋藍白合為何破局」，已經說明應用在政治的案例，不過對於很多人來說，政治還是很遙遠，今天我們用來解釋對我們更切身的問題，房價。
當下現在這個時間點，隨著美國升息，全球屬於高利率時代，重點是美國還沒開始降息，也就是這個高利率環境還會持續一段時間。因此，全世界的房市普遍都不好。
歐洲商用不動產(CRE)巨頭Signa旗下擁有克萊斯勒大廈、柏林KaDeWe百貨等知名地標，在今年11月底聲請破產，其實就在一週前。原因就是借貸成本跟原物料價格升高。
這件事實際上在歐洲是大事件，不過，哪一國的房地產商破產，哪一國的房價崩跌腰斬，這些新聞現在對台灣都是毫無影響的。
因為台灣的房價還是持續在漲阿！簡直是處於平行時空。
之前年初被打臉的那些說今年房價會開始下跌甚至崩盤的影片跟文章就不提了，我最近又看到一些影片跟文章，是在講例如台灣房市在2024哪時候下修的這類影片，最近又出來了。
很多人會說政府今年不是出了很多打房政策嗎？怎麼可能沒影響？
從一個客觀資料來看，根據不動產資訊平台最新資料顯示，今年第三季國人新購置住宅平均貸款期數再創新高，平均已達到305期，約為25.4年，不僅一口氣較上一季增加了10期，也是統計以來首度超過300期。這是平均喔，很多案例都是超過350期。
這是因為政府的「德政」，拉高了房貸的期限，這種一手打房，一手炒房的手段，難道最後會達到房價平穩，但是青年無殼蝸牛也能買房的理想結果嗎？
最後用一個合理客觀的數據，總結民進黨蔡英文政府在位七年來「打房」的成果。內政部有一個全國住宅價格（季）指數，蔡英文2016年上任第二季是100.76，今年第二季是130.80。意思就是蔡英文7年剛好漲30％。
為什麼台灣房價牢不可破，之前兩部講房產的影片都說明過，有興趣的可以透過影片最後的連結去觀看。今天，我們一樣嘗試用經濟學理論中的賽局理論來解釋房價飆漲。
上一部影片有提到囚徒困境，也就是個人的理性選擇，可能導致團隊的非理性（指無法達到群體利益最大化）。
雖然我們大多數人認為房價飆漲不好，但因為我們已經買房，或是親友有房，我們很可能都會因此選擇成為堆高房價者。這時候，拉高房屋貸款期限的問題就更大了，也就是付貸款的人，有更長的時間都希望房價不要跌，甚至繼續漲，這樣我才有「賺」。
囚徒困境的根本矛盾是我如果要追求群體的利益最大化，我有可能會犧牲我個人的利益。舉個極端的情況說明會更清楚，如果大家都能忍著幾年不買房，當需求趨近於零，自然會有降價出售的情況，可是這過程中，我不買，可能還是有人忍不住，看到房價降一點了，趕快去買。這就是囚徒困境。
接下來再延伸賽局理論的內容來解釋為何房價會長期看漲。
請注意，請注意，請注意！
這只是用賽局理論，也就是博奕論的觀點來解釋一些房市參與者的心態跟行為的預測，並非實際分析。房價的起伏還是會受到例如政策、景氣、利率環境的影響較大。
先知道一個大前提是，買房者跟建商，以及相關受益者就相當於是這場賽局的「莊家」，房價上漲意味著莊家勝率較高，或是收益更大。
1、經濟成長即莊家勝利：
這就是最主要的原因！很多人會用什麼美國巴菲特不投資房產等等來扯台灣的情況，那是因為美國的房屋的持有成本高，以及金融工具多，所以有更好的投資標的，投資房地產可能不是最賺的，如此而已。另外政策上，也盡量不讓經濟紅利的資金移向房地產，所以會鼓勵將企業獲利投資在產業上，而非房地產上。台灣的根本問題就是長期經濟成長的紅利都進入到房市。
2、市場賭注增加：
除了上述提到的資金增加，還有經濟成長的成熟經濟體當然會吸引更多人投入，外國投資者、外國移民等等，換言之，就是需求增加。
3、投資者的預期：
還沒成為莊家的投資者，或是已經是莊家的投資者，會基於市場上的評估，如果預期勝算的機率增強，或是沒有其他更好的投資目標，就會考慮進場或是加碼。這種基於「獲利」的預測，而非「居住需求」，可能進一步堆高房價。
4、政府也成為莊家：
當中央或地方政府受到地產商籠絡或是買通（舉例，非影射），也可能是基於整體環境考量，採取一些有利於莊家的政策，如放寬貸款期限、調降貸款利率，讓需求增加，產生供不應求的情況。
以上幾點只是基於賽局理論的一些觀點，試著說明房地產的市場行為變化，其實還有很多更複雜的應用，例如買房者、房地產商、政府、投資者的非零和賽局的分析。不過這些都只是用來解釋彼此互動的各種可能，不是基於真正房地產市場的分析，就不說太多更深的情況。
上述說明，其實也可以用來解釋房地產泡沫為何總會越吹越大的原因分析。
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