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《蛙蛙投資客教室》第17講誰說房價永遠只漲不跌。蕭煌奇開車、李柄輝在副駕，你會上車陪他們去看夕陽嗎？～談媒體的房價色盲
更新於 2024/11/20閱讀時間約 18 分鐘
投資理財內容聲明
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20231121 17:30 全文完，補充越南／中國房企資料
本蛙不跟你講道理，要談就談數據，不然跟吸完大麻胡謅房市有何差別
那個笑話聽說是蕭煌奇自己說的，這個人很妙，有人問兩個瞎子不會看錯邊嗎？他笑著回說：「有夕陽那面比較溫暖。」～投資就是感受市場溫度。
目前本蛙重新改寫更新『桃蛙園記』所有文章，這篇是把目前跌價趨勢段落彙整，並加入新素材及最新發展，形成完整論述文章。並從相關文章中移除，以免內容重複閱讀。
本篇你應該學會……
■建商是台灣電視台最大廣告主，因此透過影響力，全面封殺房價負面訊息，不要以此作為房價判斷依據。
□房價的買賣意願，目前有國泰集團每月公布的「國民經濟信心調查」。最近期統計，股市樂觀指數降至1月來最低！賣房意願上升，已是連續六個月上升。
●房價變動的先行指標，是預售屋與新成屋價格差。目前有房價鬆動明顯跡象，不要急於進場。
○對於未來台灣房價實際影響最大者，是國際投資氣氛、房地產實際供需以及央行政策。其中，尤以「央行選擇性信用管制」以及對應的「貨幣政策」，對建商金流影響最大。
建商全面掌控的媒體，只有房價上漲，等同在焚書坑儒
誰跟你說房價只漲不跌，泡沫經濟後，史上就有七波大跌
有讀者在回應中問咱，蛙蛙說房價下跌中，但所有實價登錄都是繼續漲，難道這中間有啥誤會或貓膩。
其實這個問題特別重要，因為只有你相信房價正在下跌，你才能夠耐心等待，不會再跟著財經媒體跳火坑。
你可以欺騙多數人於短期，也可以欺騙少數人於永遠，但不可能欺騙所有人於永遠。
先說歷史房價大跌紀錄，就從台灣「泡沫經濟」破滅時代開始：
- 1990《房地產泡沫經濟破滅》：源自於1989年央行首度祭出「選擇性信用管制」，使建商資金斷鏈。
- 1996年《台海飛彈危機》：「1995閏八月」的現實世界版，恐慌造成房地產拋售。
- 1998《本土性金融危機》：以「新巨群集團」為首的台股史上最大違約交割案，重挫台灣股市及房市。
- 2003《SARS疫情》：首度因為「呼吸致命疾病」全球疫情爆發，導致股市及房價急跌，為台灣建築業谷底。
- 2008《雷曼風暴》：緣起於美國「次貸風暴」，形成「金融大蕭條」後最嚴重金融風暴。
- 2015《FED首度升息+中國國進民退》：聯準會太早上實施QT，加上中國推動激進國進民退，導致台商金流中斷，挫傷台灣股市房市。
- 2020《武漢肺炎爆發》：「1918西班牙流感後」最嚴重呼吸道死亡疾病全球蔓延。
你覺得房價永遠只漲不跌，其實兩個原因而已，第一個是統計起點，第一個是QE效應。
- 實價登錄制度開始於2002.08.01，第二年就爆發SARS，那是台灣房價1990年後谷底，幾乎就是兩邊高中間低的「絕對谷底」，從那裡起算房價永遠趨勢上漲，要從1990起算，恐怕是一路鋸齒狀。
- 雷曼風暴後的超低利率及國際熱錢，歷史上從未發生，造成房地產非理性上揚，現在時空背景不再，不要被特殊案例欺騙。
希望首購成功或有志成為投資客者，咱就呱到你徹底洗腦為止，要接受新式房地產觀念，而不是拿瞎掰話術跟故事當作投資準則。
房價不跌只是神話，QE結束後才是房價考驗開始
買氣早就極速冷卻，建商利用廣告綁架新聞台，只有利益沒有真相是台灣社會恥辱
買賣意願逆轉，將改變供需結構，房價目前其實危若懸卵
其實群眾是健忘的，2016年FED第一次QE結束轉為QT時，台灣整體房價曾經鬆動過，平均房價跌幅一成，郊區甚至三成，但因為為時短暫，FED再度恢復QE，房價變本加厲上漲，才不過幾年前的事，記憶就被抹去，繼續「房價只漲不跌」印象，那個根本不是事實。
房地產一定會跌……不需要本蛙一寫再寫「房地產凜冬將至」，這只是鞏固諸位信心，盡量還是以實務為發文重點。
股市樂觀指數降至1月來最低！賣房意願上升 國泰11月國民經濟信心調查揭密2023年11月20日
買房意願開始下降了，你還在蠢蠢欲動，賣房意願不斷上升，這才是市場真實面貌。
從去年「平均地權條例」修正案內容曝光開始，買房意願反而上升，那是因為房價罕見進入「上漲停滯期」，觀望的買家還有進場意願，投機客也想趁價跌最後一次進場，因為法律不回朔既往，這個時候買進房屋不受「五年管制期」影響，但真正實施後買房意願下降，想賣房發現可能再拖賣不掉，不再觀望決定賣房，賣房意願十八個月新高。
這個讓人佩服，整理的真好，下載放大
南韓房價大幅崩跌，就是潛在買賣意願逆轉
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寫［付費投資專題］要嚴肅，呃，不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱，請出《任蛙行》
呱，本蛙生平快意恩仇，殺蟲如麻，囚居井底，亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此，一身通天徹地膨風神功，不免與本蛙便便同朽。後世小子，不知本蛙之能，亦憾事也。
最大遺憾是對不起［散戶窮蛙］，但版權及長期鬧場問題必須解決，用認真彌補囉。
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
房價是由供需雙方以『交易』決定的，這叫做市場機制～房地產的「漣漪效應」則是「比價效應」造成
「漣漪效應」既然是房價特定擴散模式，面對房地產價格即將下跌，請你務必充分理解
『漣漪效應』是在描述一個事物造成的影響漸漸擴散的情形，類似物體掉到水面上，所產生的漣漪漸漸擴大的情形，可謂「一石激起千重浪」
昔年四大投資客「三黃一劉」，只剩【帥過頭】仍舊捲襲風雲
介紹【帥過頭】是因其買賣超過三千間房，經驗累積無人能及，本身又是超級「投資客」，若他都建議等降價，為何你不等呢？
專題介紹這個人不免忐忑，值得推薦的是他的敏銳、務實、過人眼光，但不要沉迷於他的FB、直播、YOUTUBE，因為你敵不過他的話術
商人組成的政府是最糟糕的政府，政府扮演的商人是最差勁的商人～切莫以商人眼光分析國家政策
近期引起關注的「限貸令」，是央行基於風險管理考量的正確決策，台灣民間部門信用占 GDP 的比重，代表國家等級的財務槓桿，目前已是史上最高 166%，甚至超過美國
央行一定會下重手，免得景氣一反轉，整體經濟崩盤
際央行年會正在傑克森霍爾舉辦，未來Fed的利率政策，將隨者鮑爾的演說而漸趨明朗……
此刻台灣卻出現罕見的「限貸令」及「錢荒」。長期被當紙老虎的央行，突然開始強硬而強力的作為，這可能是台灣房地產榮枯的「轉折點」，故專注談論國內房地產大環境，放心，等央行九月理性年會確定基調，會密集發行區域介紹提供參考
房市熱絡、房價持續上漲，關鍵就在政策互相衝突。去年大選前提出『平均地權條例修法』，又在成果發酵前，反手推出『新青安貸款』，同時實施效果相反的房市政策，導致無法達成「房市緩漲」目標
央行的態度在意的是「金融穩定」，顯然覺得銀行在房地產授信問題大了，提高「存款準備金率」，逼銀行「謹慎選擇業務及客戶」
妳／你知道什麼是蛙化現象嗎？
第一次看到這個名詞的時候，我完全想像不到那是什麼意思？這勾起了我的好奇心。查詢資料後，我才瞭解到《蛙化現象》是日本2023年Z世代（目前年齡為13~28歲）流行用語的第一名。原意為「喜歡的對象向自己告白時，會突然變得不喜歡對方」，後來延伸為「看到喜歡的對象出現...
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身為財報狗粉絲，前幾月有幸參與創辦人Jeff的演講，當時意外獲贈他們的工具書《財報狗教你挖好股穩賺20%》。老實說，當初看封面設計有些陳舊，加上又是十年前出版書，並未有太大期待。
但這幾日細細品讀，不得不驚嘆，裡面選股守則時至今日依舊適用，甚至許多十年前的案例，迄今仍可鑑往知來，也足見歷史總是不斷重
#DreamCatcher
Dear J,
我好喜歡、好喜歡弟弟家附近的圖書館。
於是我自己跑去第二次。
青蛙王子不曉得在看甚麼樣的書？
專注的神情，微揚的嘴角，看來應該是很喜歡這本書的內容，才會有如此可愛的神情。
原來這裡的青蛙王子，不愛聒聒聒，但很愛坐在池子邊，聽著水流聲，專注得讀書。
另外一頭
這兩周《媽的多重宇宙》跟《奇異博士2：失控多元宇宙》的接連上映，「多元宇宙」似乎是如今影視作品的熱門題材，相信熟悉科幻題材的觀眾絕對不陌生，但是你有沒有想過「多元宇宙」除了是重開機、換演員時的好用藉口，其實背後有著值得每個人深思的哲學議題。
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