夫妻相互間之不動產移轉之稅務漫談

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夫妻之間 在稅法的概念下

有一種,你的就是我的,我的就是你的

這樣的一種氛圍

所以,以不動產來說,若夫妻間相互贈與不動產

贈與稅免繳、土地增值稅免繳、房地合一稅免繳、所得稅免繳

只有契稅跟印花稅要繳

夫妻相互贈與的原因,當然視每人家庭情況不同

若以節稅的角度來談的話

早些事先規劃,可以節省身後遺產稅

舉例來說:

若夫於70年買入土地及地上建物各一筆,自住使用,於108年購入其相鄰土地

由於二筆土地所有人為夫,先生為免未來百年後,繼承人需繳高額遺產稅

一、現在將不動產贈與予妻

1、不動產贈與予妻,需要負擔哪些稅負?

(1)、贈與稅:不計入贈與總額(遺贈稅法第20條)

(2)、土地增值稅:暫時不課,未來出售,就贈與前之前次移轉現值,計算漲價總數額課土增稅

(3)、契稅:受贈人繳納契稅,契價X6%繳稅。

(4)、以上為婚姻關係中相互移轉所應負擔之稅負,若離婚,所有免稅,都變為應稅了

二、未來若夫百年後,這些不動產要課遺產稅嗎?

(1)、贈與妻未超過兩年,夫身故,併入遺產稅課徵,非夫妻剩餘財產分配請求權之範圍

(2)、贈與妻巳超過兩年,夫身故,"不"併入遺產稅課徵,非夫妻剩餘財產分配請求權之範圍

三、若不贈與,直接賣掉,所應負擔的稅負有哪些?有無節稅方式?

1、直接賣素地(二筆):是否能適用自用住宅400萬免稅+10%之規定:

(1)、70年購入土地:舊制,土地免房地合一稅,房屋課財產交易所得稅,按房屋評定現值。

(2)、108年購入土地:新制,房地均符合房地合一稅課稅範圍,若要適用自住房地優惠,有下列要件:

A、設籍"連續"滿6年(也就是土地上要有自用建物)

B、交易前6年無出租無營業

C 、6年內申請一次為限

故若新制土地上沒有建物或沒有連續設籍,那也無法適用

四、夫贈與妻後,若贈與予小孩或是出售不動產,相關稅負如下:

1、贈與小孩:

(1)、贈與稅:贈與人每人每年244萬免稅

(2)、土地增值稅:要課土增稅,且用夫當時的公告現值做為前次移轉現值,計算漲價總數額

(3)、契稅:受贈人(小孩)繳契稅

2、出售予第三人:

(1)、房地合一稅:新制房地應房地合一稅,有繳土增稅可抵

(2)、土地增值稅:用夫當時的公告現值做為前次移轉現值,計算漲價總數額

(3)、個人綜合所得稅-財產交易所得:房屋若為舊制,可以適用房屋現值計算併入財交所得,但也可能實質課稅原則,按房屋實際交易所得課稅

五、善用房地合一稅自住400萬免稅額+10%稅率及重購退稅之規定:

1、房地合一稅房地合一稅自住400萬免稅額+10%稅率:要件詳三、1、(2)

2、重購退稅-房地合一稅:有下列要件:

(1)、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。

(2)、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。

(3)、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。

(4)、重購之房地若於5年內改作其他用途或再移轉,國稅局將追繳原扣抵或退還之稅額。(5)、所有權人非同一人可以的。

3、重購退稅-土地增值稅:有下列要件:

(1)、原有房地產

A、簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。

B、土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

C、本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上,如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意,如果是先買新房屋,再賣出舊房屋,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍。

D、土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

(2)、新購房地產

A、原出售土地及新購土地所有權人為"同一人",也就是買房子和賣房子是同一個人,賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子,如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子,就不能退稅了。

B、新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。

C、都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪。

D、新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。

E、重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍,從辦妥所有權登記日起,5年內不可以移轉(例如出售或贈與給配偶)或出租、供營業使用,更不能將戶籍遷出,戶籍如需辦理遷出,至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內,不然會被追繳原退還的土地增值稅。

F、2年內期限: 不管先賣再買或是先買再賣,買賣時間必須在2年以內。

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八證會計師_劉怡瑄會計師/地政士_儀軒的沙龍
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