夫妻相互間之不動產移轉之稅務漫談

夫妻之間 在稅法的概念下

有一種，你的就是我的，我的就是你的

這樣的一種氛圍

所以，以不動產來說，若夫妻間相互贈與不動產

贈與稅免繳、土地增值稅免繳、房地合一稅免繳、所得稅免繳

只有契稅跟印花稅要繳

夫妻相互贈與的原因，當然視每人家庭情況不同

若以節稅的角度來談的話

早些事先規劃，可以節省身後遺產稅

舉例來說：

若夫於70年買入土地及地上建物各一筆，自住使用，於108年購入其相鄰土地

由於二筆土地所有人為夫，先生為免未來百年後，繼承人需繳高額遺產稅

一、現在將不動產贈與予妻

1、不動產贈與予妻，需要負擔哪些稅負?

(1)、贈與稅：不計入贈與總額(遺贈稅法第20條)

(2)、土地增值稅：暫時不課，未來出售，就贈與前之前次移轉現值，計算漲價總數額課土增稅

(3)、契稅：受贈人繳納契稅，契價X6%繳稅。

(4)、以上為婚姻關係中相互移轉所應負擔之稅負，若離婚，所有免稅，都變為應稅了

二、未來若夫百年後，這些不動產要課遺產稅嗎?

(1)、贈與妻未超過兩年，夫身故，併入遺產稅課徵，非夫妻剩餘財產分配請求權之範圍

(2)、贈與妻巳超過兩年，夫身故，"不"併入遺產稅課徵，非夫妻剩餘財產分配請求權之範圍

三、若不贈與，直接賣掉，所應負擔的稅負有哪些?有無節稅方式?

1、直接賣素地(二筆)：是否能適用自用住宅400萬免稅+10%之規定：

(1)、70年購入土地：舊制，土地免房地合一稅，房屋課財產交易所得稅，按房屋評定現值。

(2)、108年購入土地：新制，房地均符合房地合一稅課稅範圍，若要適用自住房地優惠，有下列要件：

Ａ、設籍"連續"滿6年(也就是土地上要有自用建物)

B、交易前6年無出租無營業

C 、6年內申請一次為限

故若新制土地上沒有建物或沒有連續設籍，那也無法適用

四、夫贈與妻後，若贈與予小孩或是出售不動產，相關稅負如下：

1、贈與小孩：

(1)、贈與稅：贈與人每人每年244萬免稅

(2)、土地增值稅：要課土增稅，且用夫當時的公告現值做為前次移轉現值，計算漲價總數額

(3)、契稅：受贈人(小孩)繳契稅

2、出售予第三人：

(1)、房地合一稅：新制房地應房地合一稅，有繳土增稅可抵

(2)、土地增值稅：用夫當時的公告現值做為前次移轉現值，計算漲價總數額

(3)、個人綜合所得稅-財產交易所得：房屋若為舊制，可以適用房屋現值計算併入財交所得，但也可能實質課稅原則，按房屋實際交易所得課稅

五、善用房地合一稅自住400萬免稅額+10%稅率及重購退稅之規定：

1、房地合一稅房地合一稅自住400萬免稅額+10%稅率：要件詳三、1、(2)

2、重購退稅-房地合一稅：有下列要件：

(1)、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。

(2)、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。

(3)、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。

(4)、重購之房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還之稅額。(5)、所有權人非同一人可以的。

3、重購退稅-土地增值稅：有下列要件：

(1)、原有房地產

A、簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。

B、土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

C、本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。

D、土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

(2)、新購房地產

A、原出售土地及新購土地所有權人為"同一人"，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了。

B、新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。

C、都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。

D、新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。

E、重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。

F、2年內期限： 不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。