法拍屋代墊款的小秘密
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本文為2021年撰寫，故房市現況、相關政策與代墊成數利率等以最新資訊為準。
但法拍代墊程序與原則是一樣的。（文末有最新補充喔！）
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Cathy推薦想瞭解法拍屋的素人新手
可以來聽聽這兩集Podcast
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由地產秘密客與網紅作家黃大米，以閒聊方式，談談素人新手想進場法拍屋的小故事。
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地產好學聲Podcast [地產秘密客ft.黃大米]
大米買房心路歷程，買法拍注意事項
法拍屋市價６折買，北市門牌只要３字頭
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Cathy延伸補充 #法拍屋代墊款的小祕密
[Cathy所說的法拍屋，都是建物與土地產權完整的房子，純土地及買地送屋這種建物未辦保存登記(違建)的案子，都不在Cathy的討論範圍。]
- 你必須要多做功課，多看屋，還要知道行情價，才不會被當盤子。
- #法拍屋貸款 分為兩個階段
第一階段，尚未取得所有權前之貸款即為 #法拍屋代墊款 (短期無擔保貸款)：
我們標到法拍屋時，要在七天內(含假日)，在扣除保證金(通常為底價的2-3成)後，向法院把尾款繳清，這段期間，房屋還沒取得所有權狀，銀行無法設定抵押權，就願意先把錢借給我們，主要是利用類似信用貸款 [銀行會掛信用科目，但列入購屋限額計算]的方式先貸給我們，利率也會比一般房貸高一些。而這個高一些的利率也只使用在代墊期間而已，大約會在30-45天左右 (從銀行撥款繳尾款日一直到取得權利移轉證明書，送地政過戶及設定抵押權完竣，銀行收到設定書之日)，以日計息，用幾天算幾天。
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代墊跟一般房貸一樣，銀行還是會看 #房屋本身與區域條件 + #個人信用與財力條件，以及投標人(即借款人)名下是否有其他房貸，來判定欲投標的房屋是第幾間房，再來評估核貸給我們，最終還是以實際核貸金額及利率為準。
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代墊成數，原則上是以銀行估價或是得標價取其低的7成，若我們財力、信用、收支比不錯，在法拍屋過戶及設定抵押後，轉為一般房貸時，有機會可以再調高一點點的成數，但可貸金額不得超過拍賣公告底價，仍需視銀行評估而定。
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另外，貸款不足的部分，也要一併於得標7日內，會同銀行所代墊的尾款一起向法院繳清喔！
所以自備款的部分，不能只看保證金金額，若有需要代墊貸款，Cathy建議最晚在投標前一週就必須要先送銀行估貸，才能更有餘裕的進場投標。也要確認標到法拍屋後，有沒有遇到連假，因為7日內繳清尾款是有含假日的，一定要跟代墊銀行確認清楚是否來得及撥款喔 !
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Cathy整理了目前（西元2021年）台中能做代墊的銀行，其代墊利息範圍約在2.5-7.5%左右。當然，每家銀行能承作的條件，不見得相同，多家評估，總是好的。(記得，如果需要送聯徵的話，不要超過3家喔！這會影響我們想要的貸款條件)
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再來是銀行手續費(開辦費)的部分，無論是法拍屋貸款或是一般房屋貸款，銀行都會收這筆費用，每家收費規定不一定相同，而代墊期間的手續費，有些銀行收的會比較高一些，通常會收到借款金額的千分之一至千分之五，而有的只收一次約5000元左右，有的可能代墊款收一次，後面轉成房貸後再收一次，共約8000元左右。
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在代墊期間，因為銀行沒有房子可以設定抵押，為了降低風險，會請投標人(即借款人)找一位二等親(少數銀行可以不用二等親)當保證人，銀行也會嚴格審查保證人的財力及信用條件。當房子過戶並設定抵押之後，轉成一般房貸時，若投標人本身的還款條件是ok的，就不需要有保證人了，故保證人通常只會在代墊期間使用到。這部份，很多人要進場投標時，都會忽略，Cathy在此提醒大家。
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有些代墊銀行會需要搭房貸壽險，或者財力不夠時，銀行也會要求搭房貸壽險，利率同房貸，搭配保費由銀行承辦跟借款人討論評估，房貸壽險大多為一次躉繳，也就是辦房貸時就要先繳清這筆保費，而銀行為了降低借款人的負擔，通常會與房貸一同貸給借款人，讓借款人可以分期付款。房貸壽險最主要的保障，就是，如果借款人不幸先走了，壽險可以理賠剩下的房貸餘額，讓留下來的家人不會有房貸的負擔，其實就是買一個保障。[關於房貸壽險更詳細的說明，下回Cathy再補充]
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第二階段，法拍屋在取得法院核發的權利移轉證明書(通常是繳尾款後的2週左右會拿到)後，申報契稅、繳稅、查欠，再送地政過戶及設定抵押完成，即可轉為 #一般房貸：
利率要看是首購還是非首購，還有房屋及個人條件等，仍需視銀行評估而定。Cathy目前（西元2021年）所知轉一般房貸的利率約在1.36-2%左右。
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- 法拍屋代墊服務屬於無擔保貸款，對銀行而言，風險較高，所以能承作的銀行，真的不多！即便同一家銀行，也不是每個分行都願意承作，需要特別找有專辦法拍屋代墊款經驗的承辦人員，才能讓核貸更順暢。且通常以法院公告 #有點交 的案子，銀行才願意承作。
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- 像是不點交、凶宅、持分 [產權不完整] 等這幾種情況的法拍屋，銀行幾乎是不承作代墊的，建議在投標前要跟銀行確認清楚，避免尾款繳不出來，保證金被沒收喔！
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- 投標人(即借款人)年齡太大，通常超過65歲，銀行大多也無法承作，年齡和屋齡也會影響貸款年限，還有綁約、不綁約、寬限期，提早還款、塗銷或轉貸，違約金怎麼收…等這些貸款相關問題，都要詢問清楚，以利評估自己的資金準備與還款能力。
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- 而法拍取得的房子，一年內要出售的話，買方要辦房貸，多數銀行是以法拍取得價去估價的喔！超過一年出售的話，才會依照市價來估。另外，有些投資客為了要洗法拍取得的登記原因，會再過戶一次，讓登記原因顯示為買賣，所以若要買一般的房子，可以請代書到地政調異動索引出來，就可以看到是否為法拍取得，或者GOOLE房屋門牌，若曾經法拍過，就有機會在網路查詢到代標業者留下來的廣告文案。
而當初的法拍取得價，可至內政部不動產資訊平台之「價格行情」項下
(http://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx)查詢。
也可以多多詢問代書認識的銀行或自己常往來的銀行，是否有機會依照市價估貸。
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祝福大家都能找到喜歡的房子，也都能貸款順利。
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• 以上都是Cathy的實務經驗分享，利率與成數的部分，以台中地區承辦法拍屋代墊貸款的銀行所提供的資訊為準，利率與成數會隨政策變動，屆時記得重新詢問銀行喔
2024.08.20補充
近來因房貸放款水位近滿，各家銀行陸續限制撥款，審核也越來越嚴，購屋族要排隊等放款。也衝擊到法拍屋代墊，目前所知僅聯邦銀行有承作，代墊利率約6.5%左右，轉一般房貸也要3%以上。（若有法拍代墊需求的朋友， Cathy可轉介優質銀行承辦，供參）
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