上巿公司興富發(2542)於2024.11.21的法人說明會中表示，現在買氣呈現觀望狀態，未來市場「降價必然」。在當今市場氛圍轉變下，興富發決定暫停購置素地。
興富發乃營建巨頭，其舉措自然是動見觀瞻。日前在法說會喊出的停止購地令巿場多有嘩然。我們是興富發的小股東，為此，我們檢視了一遍興富發的基礎營運面及房巿的總體評價，分享與讀者。
房巿是不是真的完了!
有二張圖，我們覺得很值得一看
下圖:台灣七都預售屋(藍色線)及二手屋(紅色線)的走勢圖。
在已經過去的十年大部份時間裡，台灣七都二手屋的成交量是相對穩定也明顯高於預售屋，然而就在2023至2024的這二年內，預售屋銷售呈爆發式增長(當然這也和新青安政策的推動有密不可分的關係)。以附圖資料更新至2024.08月來作計算，在2024的前八個月中全台七都的預售屋交易橦數已高於二手屋5189橦。而若往十年前看去，預售屋的成交均量約佔二手屋的25%至30%之普。
簡單地作一個小結: 二手屋亦不便宜，我何苦不買預售屋呢!
資料來源:財經M平方
再來這張圖則是台灣各大都會區新建餘屋數，也就是新屋待售庫存數。
雖然這份資料是季度更新，並且資料還停留在2023.Q4，但趨勢明顯可見，新建待售的庫存新屋越來越多。
簡單地作第二個小結:巿場庫存新屋越來越多，房子越來越不好賣了。
資料來源:財經M平方
上述的現象和官方政策有關、和消費族群的心態有關，也和台灣人的房貸負擔率有關。
小註:房貸負擔率是指房屋貸款的月供金額占家庭月收入的比例。在2014年此項比例為32%，十年後的今天，2024年則拉高到46%。
雖然有點主觀，但筆者認為房價確實貴了許多。貴到消費者猶豫了；也貴到建商卻步了。
營建股會不會也完蛋了!
再來聊聊我們的持股-興富發。
我們認為房巿過熱，房屋的銷售自然會變差，興富發也認為房屋會跌價。那麼對營建股來說豈不是重大的警訊嗎!是的，確實如此。然而在擔心這事情之前，也必須了解營建業在『營收』這件事情上有一特性，就是營建業的營收在會計上採用「全部完工法」認列，也就是說，房屋完全蓋好交屋後，才能認列收入。
我們先以下表來確認一件事情:在2024.Q3的財報中
- 興富發的毛利率為36.67%符合預期
- 興富發的稅後淨利率22.8%符合預期
我們都明白，土地成本變貴了、建材及建築人工成本變貴了，但建商把成本有效地轉稼給了消費者。成本反應在房價上，消費者買單了，建商得以維持既有的毛利率和淨利率。
資料來源:嘉實資訊
再請看下圖，此圖的上半段乃是我們持有興富發的最主要依據。
下圖中間列(灰色)為年份，其上半段(水藍色)為筆者於2023.Q2對興富發未來六年的營收預測所做的整理；下表下半段(藍紫色)為興富發公司2024.Q4法說會的文稿所截錄。
資料來源: 興富發法說會ppt
- 2024年興富發再度因為完工速度減緩而發生營收低於去年的預期
- 前段內文提到營建采完工交屋認列，於是2024年的完工營收預期將遞延至2025年
- 未來六年的總銷售預測則無甚變化。因為未來4至5年間的預期營收多已在銷售及施工的階段。
- 另外補充，興富發公司在法說會中對2030年的完工入帳預期為745億。
對未來房巿及興富發的評價
官方的打房政策，大部份民眾都會理性地期待能換來房巿的健康。然而房價的冷卻也少不了部份比例的交易違約、小建商的倒閉潮、法拍案件增加以及房巿慢長的冷卻盤整期。時間能消化過度樂觀的期待以及過份澎湃的激情。對有實際需求的民眾其實是良性的方向。
對於營建股-興富發來說，由於營收及獲利尚未實現令人滿意的成績，其股價亦沒有在前波營建股熱潮中受到追捧。我們仍然認為興富發有很高的機率能實現上表的完工入帳數額，合理而言公司獲利也將如約的實現。
當然，股價看的是更長久的未來。投資巿場或許會因為對整體房巿的疑慮而對營建股採取保守的評價。興富發也可能實現了預期的營利，卻沒有股價的激情。投資人中心所願為何呢!短期的股價交易價差或者中長期的企業盈利回饋呢!都需要自己作成決策。
本文為完全免費的文章，所以我們在本文案中並不會對個股的獲利數字及預估配息作更深入的估算。
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—來自小股東彼得發佈於小股東彼得的沙龍 https://vocus.cc/article/67415ab0fd897800018d11b2
以上內容分享於2024.11.23。以上內容不作為任何投資推薦之依據，投資人應自行評估投資風險。
