當包租公 vs. 躺平買ETF:哪個賺錢更有效率?用白話數據告訴你真相
「買房收租」和「定期買ETF」,這兩個投資方法到底哪個更賺?網路上吵翻天,但其實答案很現實:看條件,也看你的個性。
這篇用最白話的案例和數據,拆解背後的關鍵差異,讓你一次看懂自己適合哪條路。
包租公的真相:槓桿很香,但沒你想的那麼輕鬆
買房收租10年能賺多少?
假設阿德10年前買了一間1,000萬的房子,自備款200萬,貸款800萬(利率約2%),每月收租2.2萬。10年後房子漲到1,500萬,如果扣掉裝潢、稅費等成本,年化報酬率約14%。
這數字看起來很美,但背後有幾個忽略的成本:
- 槓桿放大收益,但也可能放大風險:阿德只出200萬,卻能操作1,000萬的資產,賺到房價漲幅和租金。但萬一房價下跌或租不出去, 賠的也是自己的本金。
- 管理成本吃掉現金流:
修馬桶、找房客、繳管理費等等…這些瑣事不會出現在年化報酬率計算裡,但是絕對會吃掉你的時間和耐心。 - 賣房時機決定成敗:
在案例中房價10年漲50%,但現實中可能漲更多或更少。如果買在房市高點,或遇到區域發展停滯,報酬率直接打折。
ETF的真相:長期躺平又簡單,但考驗股市中的人性
無腦買0050能賺多少?
同樣200萬本金,如果10年前全押在台灣50 ETF(0050),根據歷史數據,年化報酬率約4.5%~14.8%(看進出場時間)。
也就是說,運氣好能翻到400萬,運氣差可能只變155萬。但ETF有幾個關鍵優勢:
- 不太用操心,可以專注自己本業:
不用半夜接房客電話,不用擔心房子被搞爛,每月定期定額自動扣款就能累積資產。 - 流動性超高:
急用錢時,今天賣明天就拿得到現金(T+1 Day),不像房子有可能掛半年還賣不掉(但如果是強手物件很快就可以成交,但還是不能T+1天拿到現金)。 - 分散風險:
一檔ETF等於持有幾十甚至幾百家公司,不像買房押寶單一區域,遇到爛鄰居或淹水或地震就慘賠。
關鍵的對決一下:誰的年化報酬率更高?看這3個條件
1. 租金 vs. 複利
- 如果租金能隨通膨調漲(例如每年漲5%),買房年化報酬率會明顯提升。
- 但ETF靠的是「複利滾存」,時間越長,股利再投資的效果越恐怖(例如20年後可能輾壓房產,但10年內的年化報酬率幾乎是相當)。
2. 房價漲幅 vs. 股市報酬
- 過去10年台灣房市大多頭,買房容易贏。但若未來房價漲幅趨緩(或下跌),而股市維持長期向上,結果就會反轉。
- 例如美國數據顯示,持有SPY(標普500 ETF)20年的年化報酬約10%,常勝過當地房產。
3. 你的個性
- 適合當包租公的人:不怕麻煩、喜歡掌控實物資產、有閒錢可押長期或是認為買房比較有安全感的人。
- 適合買ETF的人:不想被雜事綁架、可以忍受市場波動、相信時間複利(還有比較懶的人但又想投資理財)。
終極結論:沒有最好,只有最適合
- 短期(10年內):
房產靠槓桿和租金現金流,容易有「安全感」,但前提是選對地段、管理到位。 - 長期(20年以上):
ETF的複利效應(等比級數)會逐漸發威,尤其全球股市長期向上,報酬率更穩定。 - 懶人必勝法:
如果不想研究,直接選ETF。房產要賺錢,必須花時間成為「區域專家」(可能假日要花時間找仲介看房子事後還要分析),否則買錯房比買錯股更慘。
一句話建議:
「如果你嫌麻煩,ETF就是你的答案; 如果你愛動手不嫌麻煩,包租公也能適合你。」 (但誠實評估自己的耐心和本金,別跟風!)