包租公與ETF投資回報率比較

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘
投資理財內容聲明

當包租公 vs. 躺平買ETF:哪個賺錢更有效率?用白話數據告訴你真相

「買房收租」和「定期買ETF」,這兩個投資方法到底哪個更賺?網路上吵翻天,但其實答案很現實:看條件,也看你的個性

這篇用最白話的案例和數據,拆解背後的關鍵差異,讓你一次看懂自己適合哪條路。


包租公的真相:槓桿很香,但沒你想的那麼輕鬆

買房收租10年能賺多少?

假設阿德10年前買了一間1,000萬的房子,自備款200萬,貸款800萬(利率約2%),每月收租2.2萬。10年後房子漲到1,500萬,如果扣掉裝潢、稅費等成本,年化報酬率約14%

這數字看起來很美,但背後有幾個忽略的成本:

  1. 槓桿放大收益,但也可能放大風險:阿德只出200萬,卻能操作1,000萬的資產,賺到房價漲幅和租金。但萬一房價下跌或租不出去, 賠的也是自己的本金。
  2. 管理成本吃掉現金流
    修馬桶、找房客、繳管理費等等…這些瑣事不會出現在年化報酬率計算裡,但是絕對會吃掉你的時間和耐心。
  3. 賣房時機決定成敗
    在案例中房價10年漲50%,但現實中可能漲更多或更少。如果買在房市高點,或遇到區域發展停滯,報酬率直接打折。

ETF的真相:長期躺平又簡單,但考驗股市中的人性

無腦買0050能賺多少?

同樣200萬本金,如果10年前全押在台灣50 ETF(0050),根據歷史數據,年化報酬率約4.5%~14.8%(看進出場時間)。

也就是說,運氣好能翻到400萬,運氣差可能只變155萬。但ETF有幾個關鍵優勢:

  1. 不太用操心,可以專注自己本業
    不用半夜接房客電話,不用擔心房子被搞爛,每月定期定額自動扣款就能累積資產。
  2. 流動性超高
    急用錢時,今天賣明天就拿得到現金(T+1 Day),不像房子有可能掛半年還賣不掉(但如果是強手物件很快就可以成交,但還是不能T+1天拿到現金)。
  3. 分散風險
    一檔ETF等於持有幾十甚至幾百家公司,不像買房押寶單一區域,遇到爛鄰居或淹水或地震就慘賠。

關鍵的對決一下:誰的年化報酬率更高?看這3個條件

1. 租金 vs. 複利

  • 如果租金能隨通膨調漲(例如每年漲5%),買房年化報酬率會明顯提升。
  • 但ETF靠的是「複利滾存」,時間越長,股利再投資的效果越恐怖(例如20年後可能輾壓房產,但10年內的年化報酬率幾乎是相當)。

2. 房價漲幅 vs. 股市報酬

  • 過去10年台灣房市大多頭,買房容易贏。但若未來房價漲幅趨緩(或下跌),而股市維持長期向上,結果就會反轉。
  • 例如美國數據顯示,持有SPY(標普500 ETF)20年的年化報酬約10%,常勝過當地房產。

3. 你的個性

  • 適合當包租公的人:不怕麻煩、喜歡掌控實物資產、有閒錢可押長期或是認為買房比較有安全感的人。
  • 適合買ETF的人:不想被雜事綁架、可以忍受市場波動、相信時間複利(還有比較懶的人但又想投資理財)。

終極結論:沒有最好,只有最適合

  • 短期(10年內)
    房產靠槓桿和租金現金流,容易有「安全感」,但前提是選對地段、管理到位。
  • 長期(20年以上)
    ETF的複利效應(等比級數)會逐漸發威,尤其全球股市長期向上,報酬率更穩定。
  • 懶人必勝法
    如果不想研究,直接選ETF。房產要賺錢,必須花時間成為「區域專家」(可能假日要花時間找仲介看房子事後還要分析),否則買錯房比買錯股更慘。

一句話建議:

「如果你嫌麻煩,ETF就是你的答案; 如果你愛動手不嫌麻煩,包租公也能適合你。」 (但誠實評估自己的耐心和本金,別跟風!)

avatar-img
7會員
23內容數
您好,我是一位50歲的中年人士,我在財務上已經實現了自由。我投身於各種投資項目,並且在多個領域取得了成功。我的職業生涯充滿挑戰和機遇,這些經驗塑造了我堅韌的性格和敏銳的商業洞察力。我熱愛探索新的投資機會和創造價值的方式,並且致力於持續學習和成長。我的目標是在財務自由的基礎上,不斷追求個人和專業的卓越。
留言
avatar-img
留言分享你的想法!
OGSun的沙龍 的其他內容
年輕人買房還是租房好?本文探討購屋的優劣,包含地段劣勢、房屋增值不如預期、房貸槓桿效果漸弱、換屋成本高等面向,並提出運用投資資產創造高品質退休生活的可能性,建議年輕人審慎評估自身財務狀況,選擇最適合的方案。
本文探討市場週期與長期投資策略,強調市場波動的韌性以及長期持有的優勢,並以歷史數據、經典案例說明逆週期佈局的重要性。
在投資理財的旅程中,最重要的是勇於開始,透過實踐來提升自己的能力。這篇文章強調持續學習、建立正確心態的重要性,並鼓勵讀者不要因為不完美的知識而延遲行動。成功來自於每一次的嘗試與反思,讓我們共同迎接未來的挑戰。
在網路世界中,富爸爸(Robert Kiyosaki)被視為財經領域的偶像。他的理念和投資策略影響了數百萬人,改變了他們對財務自由的看法。今天,我們將深入探討富爸爸的投資者七個層級,這是他的一個核心概念,有助於我們更好地理解和實踐財務成功之路。 1. 零層級 - 月光族 在財經世界中,零層級的人
當你展開投資之旅時,首先需要了解自己的資源,包括金錢、時間和能力。本文將探討如何最有效地利用有限的資源,開始你的投資之旅。
這篇文章破解了長輩對投資的迷思,提出年輕人更具投資優勢的觀點,並鼓勵年輕人積極思考投資的利與弊。
年輕人買房還是租房好?本文探討購屋的優劣,包含地段劣勢、房屋增值不如預期、房貸槓桿效果漸弱、換屋成本高等面向,並提出運用投資資產創造高品質退休生活的可能性,建議年輕人審慎評估自身財務狀況,選擇最適合的方案。
本文探討市場週期與長期投資策略,強調市場波動的韌性以及長期持有的優勢,並以歷史數據、經典案例說明逆週期佈局的重要性。
在投資理財的旅程中,最重要的是勇於開始,透過實踐來提升自己的能力。這篇文章強調持續學習、建立正確心態的重要性,並鼓勵讀者不要因為不完美的知識而延遲行動。成功來自於每一次的嘗試與反思,讓我們共同迎接未來的挑戰。
在網路世界中,富爸爸(Robert Kiyosaki)被視為財經領域的偶像。他的理念和投資策略影響了數百萬人,改變了他們對財務自由的看法。今天,我們將深入探討富爸爸的投資者七個層級,這是他的一個核心概念,有助於我們更好地理解和實踐財務成功之路。 1. 零層級 - 月光族 在財經世界中,零層級的人
當你展開投資之旅時,首先需要了解自己的資源,包括金錢、時間和能力。本文將探討如何最有效地利用有限的資源,開始你的投資之旅。
這篇文章破解了長輩對投資的迷思,提出年輕人更具投資優勢的觀點,並鼓勵年輕人積極思考投資的利與弊。
本篇參與的主題活動
近幾年投資環境中,大多數投資人都選擇投資ETF,最便ETF已經是具有分散風險的特性了,卻還是有人發現賺不到錢,甚至面臨虧損。 主要是大部分的人犯了這3點關鍵錯誤: 第1點:追高殺低,錯誤進出場 • 很多人看到ETF上漲才進場,下跌就急著賣出。 • ETF是長期投資,頻繁進
前言 好不容易太座的帶狀泡疹稍微康復,上周開始,又輪到學徒我咳到腦瓜子疼,連整組心肝肺都快被淘出來了,實在沒辦法好好寫文章,在此跟各位讀者致歉。聽說小孩子的感冒病毒傳染給大人都特別的慘烈,這次我相信了。 紐西蘭南島短暫的夏天都到家門口了,望著屋外漂亮的景致,卻沒有精氣神好好出門踏青旅遊,
被巿場視為無風險利率的商品:短天期美債,竟然讓我在四個交易日嚐到了1.27%的跌幅,這究竟是怎麼回事呢!  
最近,我注意到一些朋友投資國外的ETF,因為短期利益而選擇提前出場,這讓我感到困惑。當他們看到投資帳戶由虧轉盈時,忍不住提前獲利他们持有的股票。有時候,我難以理解為什麼有些人甚至連大盤型ETF無法長期持有,如果是單一個股或許能理解,因為單一股票的風險太高,訊息不對稱,缺乏優勢。
選擇性偏誤 近期有些投資達人表示,長期定期定額0050或0056兩者報酬差異不大,0056年化報酬率只輸給0050一點點,兩個可以一起投資。 大錯特錯! 這種定額定額的計算方式非常受後期短時間報酬的大幅影響(報酬順序風險),這部分也可參考《持續買進》的第15章"為什麼投資靠運氣"。 像是如果
近幾年投資環境中,大多數投資人都選擇投資ETF,最便ETF已經是具有分散風險的特性了,卻還是有人發現賺不到錢,甚至面臨虧損。 主要是大部分的人犯了這3點關鍵錯誤: 第1點:追高殺低,錯誤進出場 • 很多人看到ETF上漲才進場,下跌就急著賣出。 • ETF是長期投資,頻繁進
前言 好不容易太座的帶狀泡疹稍微康復,上周開始,又輪到學徒我咳到腦瓜子疼,連整組心肝肺都快被淘出來了,實在沒辦法好好寫文章,在此跟各位讀者致歉。聽說小孩子的感冒病毒傳染給大人都特別的慘烈,這次我相信了。 紐西蘭南島短暫的夏天都到家門口了,望著屋外漂亮的景致,卻沒有精氣神好好出門踏青旅遊,
被巿場視為無風險利率的商品:短天期美債,竟然讓我在四個交易日嚐到了1.27%的跌幅,這究竟是怎麼回事呢!  
最近,我注意到一些朋友投資國外的ETF,因為短期利益而選擇提前出場,這讓我感到困惑。當他們看到投資帳戶由虧轉盈時,忍不住提前獲利他们持有的股票。有時候,我難以理解為什麼有些人甚至連大盤型ETF無法長期持有,如果是單一個股或許能理解,因為單一股票的風險太高,訊息不對稱,缺乏優勢。
選擇性偏誤 近期有些投資達人表示,長期定期定額0050或0056兩者報酬差異不大,0056年化報酬率只輸給0050一點點,兩個可以一起投資。 大錯特錯! 這種定額定額的計算方式非常受後期短時間報酬的大幅影響(報酬順序風險),這部分也可參考《持續買進》的第15章"為什麼投資靠運氣"。 像是如果
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
川普2.0的關稅與貿易政策,表面看似反覆無常,實則圍繞著幾個核心目標:扭轉貿易不公、推動美國再工業化、確保戰略自主,以及貫徹「美國優先」原則。本文深入剖析其背後的一致性邏輯、長期戰略意義,以及對全球產業鏈的影響,並探討不同產業的贏家與輸家。
其實「單一產業型 ETF」才是真正能夠做到「逢低加碼」、「累積張數」、「微笑曲線」的投資標的。
Thumbnail
基金和銀行通過手續費和管理費賺錢。ETF追蹤指數,費用低且透明度高,長期績效優於主動式基金。主動式基金依賴擇時選股,費用高且常表現不佳。投資者應關注實際績效和成本,選擇費用低的ETF,避免被廣告宣傳迷惑。
Thumbnail
前篇講到投資高股息ETF,這篇來討論如果是有一大筆資金要買市值型ETF,比較起來狀況會不會有所不同呢?
Thumbnail
一、前言 如果你看到標題,手上剛好持有這檔ETF或類似的高股息ETF,又被最近網路一些什麼「破發」之類的酸文酸的不要的,想要點進來取暖,那麼不好意思,標題用這個廢字,還是。先說結論,如果真的不知道怎麼投資或交易,買買這些ETF,還是可以的,好處是,至少比放在銀行裡好多了,但如果真的要投資ETF,其
Thumbnail
高股息ETF成功形塑出一個新的投資氛圍,其實這是好事。理財已經是現代人必備的基本常識了。然而在投資巿場裡【居安思危】是相當不容易被體認的一句話,尤其對涉巿未深的投資小白。
經過兩年來的實測,ETF的實際報酬打敗了通膨,當然遠超過定存,給了我很大的信心。 好的ETF跟好的公司來比較,我會選擇ETF,因為可以風散風險,降低波動度。因此只要我認同其指數的邏輯以及其挑選成分股策略,我會開始接受募集中的ETF。 之前就很好奇如何申購募集中的ETF,新的一年有統一、元大以及中
Thumbnail
前幾天好友瑋哥問到 去年報酬率排名前幾名的某一檔高股息ETF績效不錯 是否該賣出手上報酬率較低的高股息ETF 轉去買報酬率較高的高股息ETF 高股息ETF滿天飛的時代,十幾檔的高股息ETF造成不少投資人選擇障礙 不同的高股息ETF對我來說其實都大同小異 選股邏輯都是以領高股息為主要目標
Thumbnail
前幾天好友瑋哥問到 去年報酬率排名前幾名的某一檔高股息ETF績效不錯 是否該賣出手上報酬率較低的高股息ETF 轉去買報酬率較高的高股息ETF 高股息ETF滿天飛的時代,十幾檔的高股息ETF造成不少投資人選擇障礙 不同的高股息ETF對我來說其實都大同小異 主要選股邏輯都是以高股息為主要目標
Thumbnail
<目的>   本文章內容,主要是讓你學會用Excel自己抓ETF股價資料,並計算除息價和含息價,透過兩者的差異,可以得到資本利得和配息率,經過自己計算後,就可以得知那些ETF是靠配息抑或是靠價差在賺錢的,市場上有各種說法,其實不同的發行時間點或計算的時間點其實都會有所差異
Thumbnail
不管是在初入市場的新手投資者或是在參與股海已久的老手們,ETF這項投資工具既可以分散風險又能長期投資,甚至部分ETF還有配息的功能,這些因素都使得ETF成為投資者們資產配置中不可或缺的項目之一,那麼既然會常使用到這項投資工具,我們就更該了解在配息型的ETF中常看到的一個名詞「收益平準金」,了解它不會
Thumbnail
川普2.0的關稅與貿易政策,表面看似反覆無常,實則圍繞著幾個核心目標:扭轉貿易不公、推動美國再工業化、確保戰略自主,以及貫徹「美國優先」原則。本文深入剖析其背後的一致性邏輯、長期戰略意義,以及對全球產業鏈的影響,並探討不同產業的贏家與輸家。
其實「單一產業型 ETF」才是真正能夠做到「逢低加碼」、「累積張數」、「微笑曲線」的投資標的。
Thumbnail
基金和銀行通過手續費和管理費賺錢。ETF追蹤指數,費用低且透明度高,長期績效優於主動式基金。主動式基金依賴擇時選股,費用高且常表現不佳。投資者應關注實際績效和成本,選擇費用低的ETF,避免被廣告宣傳迷惑。
Thumbnail
前篇講到投資高股息ETF,這篇來討論如果是有一大筆資金要買市值型ETF,比較起來狀況會不會有所不同呢?
Thumbnail
一、前言 如果你看到標題,手上剛好持有這檔ETF或類似的高股息ETF,又被最近網路一些什麼「破發」之類的酸文酸的不要的,想要點進來取暖,那麼不好意思,標題用這個廢字,還是。先說結論,如果真的不知道怎麼投資或交易,買買這些ETF,還是可以的,好處是,至少比放在銀行裡好多了,但如果真的要投資ETF,其
Thumbnail
高股息ETF成功形塑出一個新的投資氛圍,其實這是好事。理財已經是現代人必備的基本常識了。然而在投資巿場裡【居安思危】是相當不容易被體認的一句話,尤其對涉巿未深的投資小白。
經過兩年來的實測,ETF的實際報酬打敗了通膨,當然遠超過定存,給了我很大的信心。 好的ETF跟好的公司來比較,我會選擇ETF,因為可以風散風險,降低波動度。因此只要我認同其指數的邏輯以及其挑選成分股策略,我會開始接受募集中的ETF。 之前就很好奇如何申購募集中的ETF,新的一年有統一、元大以及中
Thumbnail
前幾天好友瑋哥問到 去年報酬率排名前幾名的某一檔高股息ETF績效不錯 是否該賣出手上報酬率較低的高股息ETF 轉去買報酬率較高的高股息ETF 高股息ETF滿天飛的時代,十幾檔的高股息ETF造成不少投資人選擇障礙 不同的高股息ETF對我來說其實都大同小異 選股邏輯都是以領高股息為主要目標
Thumbnail
前幾天好友瑋哥問到 去年報酬率排名前幾名的某一檔高股息ETF績效不錯 是否該賣出手上報酬率較低的高股息ETF 轉去買報酬率較高的高股息ETF 高股息ETF滿天飛的時代,十幾檔的高股息ETF造成不少投資人選擇障礙 不同的高股息ETF對我來說其實都大同小異 主要選股邏輯都是以高股息為主要目標
Thumbnail
<目的>   本文章內容,主要是讓你學會用Excel自己抓ETF股價資料,並計算除息價和含息價,透過兩者的差異,可以得到資本利得和配息率,經過自己計算後,就可以得知那些ETF是靠配息抑或是靠價差在賺錢的,市場上有各種說法,其實不同的發行時間點或計算的時間點其實都會有所差異
Thumbnail
不管是在初入市場的新手投資者或是在參與股海已久的老手們,ETF這項投資工具既可以分散風險又能長期投資,甚至部分ETF還有配息的功能,這些因素都使得ETF成為投資者們資產配置中不可或缺的項目之一,那麼既然會常使用到這項投資工具,我們就更該了解在配息型的ETF中常看到的一個名詞「收益平準金」,了解它不會