包租公與ETF投資回報率比較

當包租公 vs. 躺平買ETF：哪個賺錢更有效率？用白話數據告訴你真相

「買房收租」和「定期買ETF」，這兩個投資方法到底哪個更賺？網路上吵翻天，但其實答案很現實：看條件，也看你的個性。

這篇用最白話的案例和數據，拆解背後的關鍵差異，讓你一次看懂自己適合哪條路。

包租公的真相：槓桿很香，但沒你想的那麼輕鬆

買房收租10年能賺多少？

假設阿德10年前買了一間1,000萬的房子，自備款200萬，貸款800萬（利率約2%），每月收租2.2萬。10年後房子漲到1,500萬，如果扣掉裝潢、稅費等成本，年化報酬率約14%。

這數字看起來很美，但背後有幾個忽略的成本：

1. 槓桿放大收益，但也可能放大風險：阿德只出200萬，卻能操作1,000萬的資產，賺到房價漲幅和租金。但萬一房價下跌或租不出去， 賠的也是自己的本金。
2. 管理成本吃掉現金流：
   修馬桶、找房客、繳管理費等等…這些瑣事不會出現在年化報酬率計算裡，但是絕對會吃掉你的時間和耐心。
3. 賣房時機決定成敗：
   在案例中房價10年漲50%，但現實中可能漲更多或更少。如果買在房市高點，或遇到區域發展停滯，報酬率直接打折。

ETF的真相：長期躺平又簡單，但考驗股市中的人性

無腦買0050能賺多少？

同樣200萬本金，如果10年前全押在台灣50 ETF（0050），根據歷史數據，年化報酬率約4.5%~14.8%（看進出場時間）。

也就是說，運氣好能翻到400萬，運氣差可能只變155萬。但ETF有幾個關鍵優勢：

1. 不太用操心，可以專注自己本業：
   不用半夜接房客電話，不用擔心房子被搞爛，每月定期定額自動扣款就能累積資產。
2. 流動性超高：
   急用錢時，今天賣明天就拿得到現金(T+1 Day)，不像房子有可能掛半年還賣不掉(但如果是強手物件很快就可以成交,但還是不能T+1天拿到現金)。
3. 分散風險：
   一檔ETF等於持有幾十甚至幾百家公司，不像買房押寶單一區域，遇到爛鄰居或淹水或地震就慘賠。

關鍵的對決一下：誰的年化報酬率更高？看這3個條件

1. 租金 vs. 複利

• 如果租金能隨通膨調漲（例如每年漲5%），買房年化報酬率會明顯提升。
• 但ETF靠的是「複利滾存」，時間越長，股利再投資的效果越恐怖（例如20年後可能輾壓房產,但10年內的年化報酬率幾乎是相當）。

2. 房價漲幅 vs. 股市報酬

• 過去10年台灣房市大多頭，買房容易贏。但若未來房價漲幅趨緩（或下跌），而股市維持長期向上，結果就會反轉。
• 例如美國數據顯示，持有SPY（標普500 ETF）20年的年化報酬約10%，常勝過當地房產。

3. 你的個性

• 適合當包租公的人：不怕麻煩、喜歡掌控實物資產、有閒錢可押長期或是認為買房比較有安全感的人。
• 適合買ETF的人：不想被雜事綁架、可以忍受市場波動、相信時間複利(還有比較懶的人但又想投資理財)。

終極結論：沒有最好，只有最適合

• 短期（10年內）：
  房產靠槓桿和租金現金流，容易有「安全感」，但前提是選對地段、管理到位。
• 長期（20年以上）：
  ETF的複利效應(等比級數)會逐漸發威，尤其全球股市長期向上，報酬率更穩定。
• 懶人必勝法：
  如果不想研究，直接選ETF。房產要賺錢，必須花時間成為「區域專家」(可能假日要花時間找仲介看房子事後還要分析)，否則買錯房比買錯股更慘。

一句話建議：

「如果你嫌麻煩，ETF就是你的答案； 如果你愛動手不嫌麻煩，包租公也能適合你。」 （但誠實評估自己的耐心和本金，別跟風！）