買房賣房本該是件令人期待的事，但不動產買賣過程中常因各種因素引發契約糾紛，讓人美夢成空。常見的爭議包括交屋遲延、房屋瑕疵、違約金爭議等。本文將以淺顯方式說明這些糾紛類型，結合實務法院判決解析法院見解，並提供民眾預防爭議的建議。
一、交屋遲延：逾期交屋的責任與救濟
所謂交屋遲延，多發生在預售屋或新成屋交付時。建商若因工程進度落後、資金問題甚至天災等原因未能如期在合約約定日交屋，買方的入住計畫勢必受影響。對此，如果契約有參照政府契約範本之約定，就有機會主張建商應付遲延交屋之責任:
- 每日遲延利息：預售屋買賣契約應載明開工及取得使用執照的期限。建商如逾期，每日須按買方已繳房款的萬分之五（0.05%）計算遲延利息給買方。
- 逾期超過三個月：若建案延遲超過3個月仍未交屋，買方有權依法解除契約。依政府定型化契約規定，建商不但要全額退還買方已付的房款，還需額外賠償房屋總價15%的違約金 。
如何避免交屋遲延爭議？
對賣方（建商）而言，應審慎評估工期並遵守契約約定，若預見可能延遲，及早與買方溝通協調補償方案，避免訴訟。對買方而言，簽約時務必確認契約中已載明交屋期限及逾期處理條款，尤其注意是否包含遲延利息和解約權的約定。在交屋期限將至而建商仍無法交屋時，買方應盡早以書面（如存證信函）催告，依法行使權利（如主張利息或解除契約），以保障自身權益。
二、房屋瑕疵：現況交屋與瑕疵擔保責任
二手房屋交易中，買方最怕遇到隱藏的房屋瑕疵問題。例如，買進中古屋後才發現漏水、壁癌，或房屋結構有安全疑慮，這類內在瑕疵往往在看屋時不易察覺 。賣方則常以合約中的「現況交屋」條款作為免責護身符，主張房屋交付時的所有狀況買方都同意接受。但法律上現況交屋不代表賣方免除瑕疵擔保責任。
許多買家看屋時容易被漂亮裝潢所吸引，而忽略對房屋隱藏問題的關注。實務中，契約雖常約定「依現況交屋」，但這並非賣方的免死金牌。最高法院有判決曾明確指出，即使買方在交屋同意書上簽署同意「依現況交屋」，只要未明文拋棄權利，不能僅憑此認定買方放棄了房屋瑕疵減少價金或損害賠償的請求權。換言之，「現況交屋」條款與放棄瑕疵擔保權利是兩回事，除非契約中買方明確同意放棄相關權利，否則發現房屋有重大瑕疵時，買方依法仍可主張權利。
此外，法院對「現況」的認定也有標準。臺灣高等法院有判決指出，「現況」係指買方在看屋或簽約當下所能察知的屋況，對於看屋時無法發現的隱藏瑕疵，縱使其在簽約時已存在，亦非買方當時可知的現況，賣方不能因此一概免責 。
而在買賣有瑕疵之案例中，若瑕疵情節嚴重且買方在法定期限內通知，買方可請求減少價金或甚至解除契約，例如:房屋結構有重大安全瑕疵（如輻射層、海砂屋），經鑑定屬實者，法院可能支持買方解約並要求賣方退還已收價金 。
如何避免房屋瑕疵爭議？
對賣方而言，誠實告知房屋的重要缺陷是避免爭議的不二法門。若賣方故意隱瞞已知瑕疵，不但無法藉「現況交屋」條款免責，還可能涉法律責任（如構成詐欺）。建議賣方在交易前主動提供屋況說明書，載明房屋現有瑕疵並保存證明買方知悉的文件。
對買方而言，看屋時不要只看外觀，應留意房屋結構、水電管線等細節，必要時可請專業人士檢驗。另外，交屋後發現問題也應盡快通知賣方並保留證據（如照片、鑑定報告），在法律規定的期間內行使權利（按民法規定通知後6個月內未主張權利或自交屋日起逾5年，相關權利時效將消滅）。
三、違約金爭議：違約責任與金額調整
房屋買賣動輒千萬元，若一方違約反悔不買或不賣，違約金的數額往往是爭議焦點。一般而言，契約會約定一筆違約金或訂金作為違約時的處理，例如買方違約則沒收訂金或一定比例價款，賣方違約則雙倍返還訂金等。
如何避免違約金爭議？
預防勝於事後求償。對契約雙方而言，最重要的是在簽約前就詳細協商好解約與違約金條款，避免日後產生不同解讀。建議買方在簽約時考慮自身履約能力，例如:是否需要貸款，如果有此需要，可在合約中明訂「如買方向銀行申請貸款未核准達一定額度，買方得解除契約且賣方應無條件退還已收款項」，以保障買方萬一貸款成數不足時不會被課違約金。
對賣方而言，遵循政府公佈的契約範本（例如違約金不超過總價15%）是保障自身權益的最佳作法。
結語
不動產買賣涉及高額金錢與重大利益，任何細節疏忽都可能演變成訴訟糾紛。然契約約定固然重要，但更重要的是雙方在訂約及履約過程中的誠信與勤慎。企業（賣方）應確實履行契約義務、透明告知資訊；民眾（買方）則應詳閱契約、注意自身權利義務。一旦發生爭議，善用法律提供的救濟途徑，例如先行協商或調解，必要時尋求專業律師協助，理性面對問題。
