🏡 房地產查證必讀
非都市土地用途受限，不是買了地就能隨意蓋房或營業。以下是房仲、買方與地主最常遇到的情境，幫你快速判斷什麼時候要事先辦理非都市土地使用許可，避免交易後卡關或違規。
✅ 農牧用地
📌 適用情境：農作、畜牧、農產品生產
📌 事先許可需求：
- 📝 蓋農舍或畜舍（需提出農業經營計畫）
- 📝 設置農產品加工場、休閒農場、農村餐飲設施
📌 查證提醒：農牧用地原則上僅限農業使用，未經許可興建建物，後續可能被勒令拆除。
📌 相關容許證明名稱： - 農地非農用許可證（農業主管機關核發）
- 非都市土地使用許可證（縣市地政或工務單位核發）
✅ 林業用地
📌 適用情境：森林經營、林產品採集
📌 事先許可需求：
- 📝 蓋管理室、倉庫、木材處理場
- 📝 規劃森林遊樂區、露營場
📌 查證提醒：林業用地屬高度管制區，需經「特定目的事業使用」審查，且可能要求環評。
📌 相關容許證明名稱： - 特定目的事業用地使用許可（目的事業主管機關核發）
- 非都市土地使用許可證
✅ 鄉村區建地
📌 適用情境：住宅、社區發展用地
📌 事先許可需求：
- 📝 蓋住宅、商店、餐飲店
- 📝 興建農業附屬設施（如農機倉庫）
📌 查證提醒：雖然是建地，但不是都市計畫內建地，仍需確認分區規範，否則無法申請建照或門牌水電。
📌 相關容許證明名稱： - 非都市土地使用許可證
- 建築許可證（建照）
✅ 保護區
📌 適用情境：環境保育、科研、維護設施
📌 事先許可需求：
- 📝 興建任何設施
- 📝 改變地形或開闢道路
📌 查證提醒：保護區限制極嚴，多數情況禁止開發。
📌 相關容許證明名稱： - 非都市土地使用許可證（視狀況由主管機關核發）
✅ 特定目的事業用地
📌 適用情境：公共或特定事業規劃
📌 事先許可需求：
- 📝 蓋觀光設施（如民宿、休閒農場）
- 📝 設置加油站、學校、醫院
📌 查證提醒：須先取得目的事業主管機關同意，再向縣市政府辦理使用許可。
📌 相關容許證明名稱： - 特定目的事業用地使用許可
- 非都市土地使用許可證
✅ 工業區
📌 適用情境：工業生產、加工用途
📌 事先許可需求：
- 📝 設立工廠、倉儲設施
📌 查證提醒：需先完成土地變更或使用許可後，才能申請工廠登記與建照。
📌 相關容許證明名稱： - 非都市土地使用許可證
- 建築許可證（建照）
✅ 農業用地（非農業用途）
📌 適用情境：臨時停車場、堆置場、道路用地
📌 事先許可需求：
- 📝 需辦理農地非農用許可
📌 查證提醒：農地非農用屬違規，若未申請，縣市政府可要求恢復原狀並開罰。
📌 相關容許證明名稱： - 農地非農用許可證
⚠️ 房地產查證必看提醒
✅ 凡是改變原土地用途，都應查明是否需辦理使用許可。
✅ 即使是鄉村區建地，也要確認分區是否允許規劃的用途。
✅ 許可程序冗長（約 6 個月至 2 年），建議買地前先查清楚。
