買房子要注意，土地使用同意書的效力沒你想像的大

甲見到乙有間房子以市價的8折要賣，乙表示這間房子沒有土地的所有權，但是有地主出具的使用同意書，也是合法申請到使用執照的房屋，因價格優惠且屋況佳讓甲相當心動。甲買這間有土地使用同意書的房子真的沒問題嗎？

房子使用座落基地的法律權源

民法第66條第1項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。

依民法的概念，土地及房子（定著物）是不同的財產，縱使為房子的所有權人，也不等於有權利使用房子的座落基地，需要有法律權源才得使用土地，否則土地所有權人可以依法請求拆除房屋、返還土地。

房屋使用座落基地的法律權源，常見的有屋主本身為土地的所有權人，又或是土地所有權人為他人，但是屋主基於租賃關係或是借貸關係使用土地。

土地使用同意書是什麼？

建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。

合法建物需要申請建造執照才可以興建，起造人要申請建造執照時，需要附上土地權利證明文件，也就是可以使用這塊土地的證明，例如土地權狀、使用他人土地建築同意書、契約書等。

土地使用同意書的法律效力？

實務見解認為，土地使用同意書之借貸契約為債之關係，除了法律另外規定外，僅於特定當事人間有其效力。地上物占有人除與坐落土地所有人間另有約定或法律有特別規定外，尚不得援引土地使用同意書對抗土地所有人。

結論

依照實務見解，土地使用同意書之效力僅於特定當事人間。案例中的乙，雖然有取得地主的土地使用同意書，但如後續地主將土地轉讓給第三人，除法律另外規定外，第三人並不受土地使用同意書的拘束，可以請求土地上房屋的屋主拆屋還地。

至於甲如果買這間房屋，也會面臨土地使用同意書無法對抗土地所有權人，而被請求拆屋還地的風險。

參考資料：最高法院民事判決112年度台上字第48號。