隨著台灣正式邁入超高齡社會，退休生活的經濟準備不再只是個人選擇，更是一場全體國民都必須面對的課題。
根據國發會統計，2025年台灣65歲以上人口已超過20%，目前五位國民中就有一人是高齡者，人口老化速度遠超許多已開發國家，對家庭、社會都將帶來前所未有的挑戰。
長壽雖是福氣，但也帶來現實壓力。在少子化趨勢與家庭結構快速變化下，傳統「養兒防老」的觀念逐漸式微。對多數長者而言，「如何靠自己過好晚年」才是真正急迫且現實的問題。而「以房養老」，這個曾被誤解、忽視的金融工具，如今正悄悄翻轉台灣長者的退休財務思維。
有房沒錢，長壽風險下的資產重分配
許多年長者這輩子最大的財富，是自己一磚一瓦辛苦買下的家。但到了退休後，手上現金少，房產雖值錢卻無法立即變現，陷入「有房沒錢」的長壽世代問題。
2015年起，金管會正式開放銀行承作「商業型以房養老貸款」，讓有自有住宅的長者可將房屋設定抵押，由銀行定期撥付養老金。長者無須搬離熟悉的居所，就能定期收到現金給付，既實現「在地老化」，也保障生活品質。
房子不需出售，也不必搬離熟悉的社區與鄰里。只要申請通過，房屋所有權仍在長者名下，生活繼續，安心留居原屋直到終老。
這是政府與金融業共同推動的創新模式，希望能解決「資產在身、現金不足」的長壽世代問題。
什麼是以房養老貸款？
以房養老又稱為「不動產逆向抵押貸款」，與傳統房貸的差別在於資金流向相反：
- 一般房貸：你每月繳錢給銀行
- 以房養老：銀行每月撥錢給你
申辦人可選擇每月領取固定金額，也有銀行推出「留房養老」等彈性機制。不論是哪種，房屋所有權仍屬於長者，直到過世或貸款到期，繼承人可選擇清償貸款保留房屋，或讓銀行依法處分房產償還貸款。
誰適合辦理以房養老？
適合辦理「以房養老」的對象，通常為名下擁有自有住宅、年滿55歲以上、無穩定退休收入來源，且希望在不搬離原居所的情況下，透過房產轉換為現金流，以維持基本生活品質與實現在地安老的高齡者。
哪些銀行提供辦理？
以房養老的貸款額度，與房子的地點、屋齡、屋況息息相關。目前可貸成數約為市價的 5 至 7 成，陽信銀行在雙北市等地甚至可高達 8 成。利率方面，大多落在 2% 至 3.5% 之間，高於一般房貸，但與其帶來的安全感相比，仍屬合理範圍。
根據金管會數據統計，總計有17家銀行辦理以房養老業務，截至114年第2季，合計辦理9,642件以房養老業務，核貸額度558億元。數據顯示以核貸金額來看，承辦以房養老第一名的是合作金庫，累計核貸件數達3,201件，額度201.55億元，穩居冠軍，第二是土地銀行核貸2,511件、核貸金額120.04億元，第三是第一銀行1,267件，核貸金額92.75億元，第四名的華南銀行承辦案件有1,524件，雖然件數比第一銀行多，但核貸金額為77.04億，故排在第四位，第五名為臺灣銀行核貸579件，核貸金額為19.25億元。第六名為臺灣中小企業銀行，核貸264件，核貸金額為19.86億元。
以房養老的優缺點分析：不是每個人都適合，但值得每個人理解
透過將房屋抵押給銀行，長者可以在不搬離自宅的情況下獲得穩定現金流。然而，這項制度並非萬無一失，了解其優點與潛在風險，有助於做出更審慎的退休財務規劃。
以房養老的五大優點：
- 穩定的經濟來源
- 減輕子女負擔
- 可繼續居住在熟悉的地方
- 彈性給付機制
- 具有稅務規劃效果
以房養老的五項潛在風險：
1. 可貸額度有限
雖然最高可達房屋鑑價的8成（如陽信銀行），但多數銀行落在5～7成。若位於雙北以外地區、非都市計畫區、屋齡高或屬於套房等，鑑價不高，貸款額度將進一步壓縮，可能無法滿足實際生活所需。
2. 突發資金需求風險
銀行多採「按月定額給付」方式撥款，一旦遇到突發性醫療、意外或家人緊急需求時，缺乏足夠備用金將造成資金周轉困難。
3. 長壽風險
多數銀行的貸款年限最高為30年，若申請人在60歲辦理，90歲時貸款即到期。若屆時仍在世，可能面臨生活費短缺，或須另尋資金來源繼續居住，甚至可能面臨房屋處分的壓力。
4. 利率波動與實質購買力遞減
以房養老的貸款利率多為浮動制，若市場利率走高，月撥款金額實質價值將降低。同時，隨貸款餘額與利息逐漸累積，可領取金額也會逐年遞減，加上通膨效應，恐使養老金越領越薄。
5. 減少可繼承資產
若貸款未清償即由銀行處分房產，子女可能無法繼承不動產，也影響原本的財產分配計畫。若家中成員對此預期不同，可能引發家庭紛爭。
不只是金錢，更是生活尊嚴
以房養老的制度設計，表面上是財務安排，實際上，是長者晚年生活選擇權的體現。
它讓長者得以：
- 在熟悉的環境中安心生活，不被迫搬遷
- 擁有穩定的現金流，不再「看醫生也要忍」
- 不依賴子女，讓家庭關係回到平等與尊重
- 透過房屋資產規劃，減少傳承壓力
更重要的是，它提供了一種不必「變賣人生成果」，就能換得老年安穩的可能性。
給準備退休的你：以房養老，是選項，不是唯一
以房養老不是萬靈丹，它是長者在財務自主、子女扶養與資產活化之間，取得平衡的一種選擇。若您擁有房產、缺乏穩定現金流，又不想賣屋或搬家，這項制度值得深入評估。
在辦理以房養老前，務必找值得信任的銀行，仔細閱讀契約條款，並諮詢家人意見，才能安心安老、不留遺憾。
選擇自己的退休方式
家的價值，從來不只是房價數字，而是長者晚年生活的尊嚴與穩定。
在華人社會，「留財給子孫」曾是主流價值，但現在，有愈來愈多長者選擇「把錢留給自己花完」，為的是一份不求人、也不讓人擔心的自在與體面。
以房養老，提供了一種可能：讓房子不只是資產，更是退休生活的保障。
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