近來預售屋解約潮引爆市場、社會討論：今年上半年（1–5月）七大都會區預售屋解約量逼近千件、年增近六成，解約熱點集中在桃園、台中、台南等地。代表性新聞也報導多起屋主因「交屋申請房貸被行庫鑑價、額度壓縮」而選擇解約或被建商強制收回的案例。
背景速覽：新青安、限貸令、還有「預售換約禁令」
新青安（青年安心成家貸款）
為了協助首購族，政府在 2023/08/01 推出「新青安」精進方案（提高貸款額度、延長年限、利息補貼等），吸引大量首購需求與市場買氣回升。這是造成去年以來低總價、首購族進場增加的重要誘因。
央行／銀行「限貸令／選擇性信用管制」收緊
為抑制炒作、控管銀行資金與風險，央行自 2023–2024 年間多次對不動產放款採選擇性信用管制（含調降可貸成數、收緊寬限期等），並促使各行庫強化內控，導致行庫在實務操作上對鑑價、可貸成數與撥款更謹慎。這直接讓「申貸時銀行鑑價低於簽約價」的風險上升。預售屋「換約／轉售限制」已上路：
平均地權條例修正自民國112年7月1日（即2023/7/1）施行，新增對預售／新建成屋買受人之換約轉售限制，除夫妻與近親或特殊情形（如非自願離職超過6個月等經主管機關核准）外，不得任意讓與或轉售，且建商不得協助換約，違規可罰。這使得市場上想要「把契約轉給第三方」以解決貸款缺口的常見做法被嚴格限制。
一步驟一步驟：預售屋從簽約到「斷頭解約」的典型流程（實務拆解）
下面把典型流程拆成 8 步，讓讀者一看就懂為何很多首購族會卡在交屋申貸這一步。
- 簽預售合約（A 時點）：買方在建商結構／樣品屋尚未完工時以預售價簽約，通常繳交頭期款與按期分期付款（簽約時繳款比例往往低）。（新聞多個案例即為此情境）經濟日報
- 等待建案完工、行情變動（A→B 期間）：市場若快速上漲，契約價可能低於完工時市場行情；若市場下修或銀行信貸收緊，鑑價可能低於簽約價。591房屋交易
- 交屋前申請房貸（B 時點）→銀行實地鑑價：銀行會以「市價鑑價」作為可貸額度估算；央行限貸或銀行內控會限制可貸成數，特別是第二戶、投資性買方、或「蛋白區」供給過多的區域，鑑價與可貸比率會更保守。中央廣播電台經濟日報
- 出現「額度缺口」：若銀行鑑價或成數不敷簽約餘額，買方需自備差額現金；若無現金，面臨兩選一：補現金或解約。經濟日報
- 解約的法律/契約後果：預售屋契約之定型化條款通常規定，買方若違約（不交屋或不履行付款），賣方可沒收一定比例違約金（上限不得超過房地總價款的15%），但「沒收金額不得超過已繳價款」，也就是建商不能向買方追討超過買方已繳金額之外的額外款項（若已繳款未達15%，實務上建商只能沒收已繳款）。（法律條文字眼與實務解釋有差）內政部全球資訊網tnh.org.tw
- 建商的處置：建商可選擇（A）拒絕換約、（B）收回契約並沒收或扣除已繳款作為違約金，再重新販售，或（C）與買方協商（延長交屋、調整付款、買回等）。由於「授權換約」在法令上已受限，建商多選擇收回契約或堅持原契約條款。新聞報導即有屋主要求建商協助換約被拒的實例。經濟日報中華電視公司
- 市場再銷售造成建商利潤或風險轉嫁：收回後若能高價再銷售，建商得以補回損失；若再銷售困難，建商也承擔庫存風險。消基會等團體指出，法令若過度限制非投機性的換約，反而讓消費者無解，且可能助長建商藉違約金獲利。消費者文物館
結果：買方「解約＋負擔違約成本」或「無力交屋被迫撤場」 —— 這就是新聞中所說的「斷頭解約」：首購族因貸款額度不足而被迫退出，且需承擔違約成本或眼見市場價差但不能合法轉讓。591房屋交易經濟日報
法律與契約重點
- 違約金上限與計算：內政部定型化契約規範指出，賣方得沒收按房地總價款計算之違約金（不得低於 15%? 實務上常以「最高不得超過15%」表述），但若該沒收額超過買方已繳價款，則以已繳價款為限。
- 換言之，如果你付得少，建商不能向你追討超過你已繳金額的「理論15%」。要把這段文字印下來給銀行或建商看。內政部全球資訊網tnh.org.tw
- 預售換約限制（不得任意轉讓）：平均地權條例修正後，自施行日（2023/7/1）起簽訂之預售／新成屋契約除配偶、直系或特別核准情形外，不得讓與第三人；已簽約案件在修法前通常不溯及既往，但接手者仍受新規範限制。
- 若想靠「轉約」解套，法規門檻與申請程序須注意（申請核准需地方政府審查）。內政部+1
結語
當「利率補貼＋高額優惠貸款」遇上「央行限貸＋換約禁令」，結果不是人人都能享受政策紅利——反而讓流動性不足、手頭薄的首購族成為首當其衝的受害者，對個人來說，買預售屋前務必做好最壞情境的資金規劃（包括可能需要補足差額的資金來源）、要求銀行與建商清楚書面說明；對政策制定者來說，應在打炒房與保護自住買方之間找回平衡，尤其建置資訊公開與救濟機制，避免「政策紅利」變成新的社會風險
