租屋修法上路，房東面臨收益受限、3 年租期保障等困境。本篇整理房東修法後 6 大挑戰＋對策表，從欠租、漲租到賣屋完整解析，提供房東最實用的工具指南。
內政部將於 9 月底公布《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，這次的 租屋修法 可說是近年來最大幅度的調整，帶來以下幾個重點：
- 房東不得禁止房客申請租金補貼、遷入戶籍
- 漲租須提前 6 個月告知
- 續約漲幅不得超過「房租指數年增率」
- 房客續約至少有 3 年保障（除非房東自住收回）
這些條文看起來對租客是大利多，但對房東而言，則是全新的挑戰。以下整理「房東修法後可能遇到的困擾」以及「完整應對對策表」，方便房東收藏與實際操作。
一、房東修法後的 6 大困擾
- 收益受限：租金漲幅被設限，難以反映市場行情與地價稅、房屋稅等成本。
- 流動性降低：房客享有 3 年續約保障，房東短期難以調整。
- 法律風險增加：處理不當，恐遭遇租客申訴或司法訴訟。
- 心態落差：過去「房東說了算」，未來需面對更多法規與行政程序。
- 租客問題難處理：房客不繳租金、惡意拖延、甚至從事非法活動時，房東無法立即要求搬遷。
- 被迫增加租金：國稅局更容易查到房東是否有房在出租。增加的稅率導致房東被迫調高租金。
- 收回轉賣受阻：想出售房屋，但因租期保障，導致交易卡關。5二、房東應對新困境的方法（對照表）
二、房東可能遇到的困擾與應對策略
- 收益受限 常見情況：租金調漲受到限制，無法即時反映市場行情與成本（如地價稅、房屋稅）。 應對策略：在契約中寫明「隨指數調整」條款，並提升物件附加價值，例如提供家具、網路或清潔服務，讓起租價更合理。
- 流動性降低 常見情況：房客享有 3 年續約保障，房東短期內難以調整租金或更換房客。 應對策略：在簽約時就嚴選信用良好、穩定性高的房客，並在合約中明訂符合法規的「法定終止條款」。
- 法律風險增加 常見情況：遇到房客申訴或法律訴訟，房東容易陷入被動。 應對策略：使用官方示範契約，並保存完整的收租紀錄與溝通紀錄，以備爭議時使用。
- 心態落差 常見情況：過去「房東說了算」的模式逐漸失效，房東權限下降。 應對策略：轉換思維，把自己定位為「資產經營人」，並考慮交由專業租賃代管公司處理事務。
- 租客問題難處理 常見情況：房客不繳租金、惡意拖延，甚至進行非法使用。 應對策略：在契約中明訂「欠租 X 個月自動解約」的條款，並與律師或代管公司合作，依法提告與解約。
- 收回轉賣受阻 常見情況：房東想出售房屋，但因租期保障而無法順利進行交易。 應對策略：可以考慮「帶租約出售」，將現有房客視為穩定租金來源來吸引買方，或提前與房客協商補償金，換取其同意提前搬遷。
三、房東修法後的關鍵提醒
未來當房東 ≠ 只收租金。
你必須轉型為 「小型資產經營者」：
- 契約設計：參考內政部示範租約，明訂違約條款。
- 專業代管：透過代管公司處理收租與糾紛。
- 資產策略：不只看短期租金報酬，而要規劃整體資產報酬率。
📌 簡單來說，租屋修法讓房東更需要專業經營思維，才能穩健獲利。
四、FAQ：租屋修法房東最常見的疑問
Q1：租屋修法後，房東漲租有限制嗎？
是的，必須提前 6 個月告知，且漲幅不得超過「房租指數年增率」。
Q2：房客不繳租金，房東能不能趕人？
可以，但須依契約條款及法律程序，通常需走「存證信函 → 解約 → 提起民事訴訟 → 強制執行」。過程大約一年。
Q3：房東想賣房，遇到 3 年續約保障怎麼辦？
可以考慮「帶租約出售」，或與房客協商補償金，提早結束租約。
<結論>
出租前：當個精明的管理者，篩選房客再承租。
出租後：當個溫暖的房東，每季關心房客狀況。需要房客幫忙時，也好商量。
