整理自班克老師臉書。
內容老師也有上節目分享，節目連結：《房市斷頭潮來襲！交屋前才發現錢不夠？3招房貸自救術！【武哥聊房事】》https://www.youtube.com/watch?v=caWVRWFMvPc
為什麼要關注「房市 × 銀行」？
在這期《裝修小武郎》提到一個關鍵問題：如果房市價格大打折，銀行會不會倒閉？很多人以為房地產只是民生需求，其實它同時是 銀行放款的主要擔保品。一旦房價崩跌，不只是屋主資不抵債，銀行體系也可能受重擊。以下我用數據來解釋。
一、銀行資產數據（以遠東銀行為例）
（資料來源：政府資料開放平台「本國銀行排名表」，統計時間：民國104年3月）
- 總資產：5,363 億元（全台第22名）
- 總存款（含同業）：4,295 億元（第22名）
- 總放款：3,376 億元（第19名）
- 淨值（股東權益）：371 億元（第22名）
👉 存放比：3,376 ÷ 4,295 = 78.6%
解釋：銀行把存款借出去賺利差，存放比在 75–90% 間屬合理。比率高，代表銀行積極運用資金。
二、不動產貸款的集中度
目前台灣各銀行平均 不動產貸款集中度約 36%。
公式：
不動產放款集中度 = 不動產貸款餘額 ÷ 總放款
包含項目：購屋貸款、房屋修繕貸款、建築貸款
不包含項目：原屋融資、轉增貸、投資性貸款
👉 意思是，實際風險比「36%」更高，因為這些融資也會隨房市崩跌一起爆掉。
三、呆帳率（NPL）是什麼？
NPL ratio (%) 公式：
逾期放款（3個月以上未繳本息） ÷ 總放款 × 100%
台灣金管會要求：
- NPL 必須 < 2%
- 覆蓋率（準備金 ÷ 呆帳）必須 >100%
現況：
- 台灣銀行近年 NPL 約 0.15%–0.3%（超低水準）
- 2024 年平均 NPL = 0.15%
- 覆蓋率超過 700%（準備金非常充足）
NPL 判斷分級：
- <1%：體質優良
- >2%：資產品質惡化，金管會會要求改善
- >5%：可能被併購或要求增資
- >10%：等同半倒閉，可能引發金融風暴
四、房市崩跌的影響模擬
假設：房市下跌 30%以上，導致大量房貸斷頭 → 不動產貸款集中度 36% 全部變成呆帳。
- 只要 1/7 的不動產貸款倒帳，就可能讓銀行 NPL 超過 5%，進入「併購危機」。
- 若 房價腰斬，銀行將難以處分抵押品，呆帳回收困難。
- 一旦銀行抽銀根 → 企業資金斷裂 → 倒閉潮 → 失業潮 → 存款減少 → 銀行遭擠兌。
👉 這就是惡性循環，最終會演變成 經濟蕭條前兆。
五、核心結論
- 房市不是經濟火車頭，而是 銀行資金運轉的基石。
- 若房市崩跌，不只購屋貸款，還有原屋融資、增貸等資金會一起炸裂。
- 台灣銀行體質雖健全（NPL 低、覆蓋率高），但若跌幅過深，仍可能掀起 連鎖金融風險。
給投資人和一般讀者的提醒
- 看房市 ≠ 只看房價，要關注 銀行數據。
- 呆帳率 NPL 與不動產貸款集中度 是銀行體質的重要指標。
- 一旦房市劇烈波動，銀行倒閉風險並非危言聳聽。
