在台灣許多老舊公寓或社區大樓中，住戶為了營業或宣傳，常會在自家外牆懸掛招牌、廣告看板。若僅是外觀美觀、安全無虞，也未造成光害或噪音困擾，多數社區基於鄰里情誼，往往睜一隻眼、閉一隻眼。但一旦引發糾紛或安全疑慮，就必須依《公寓大廈管理條例》與民法相關規定處理。以下由【証信法律事務所】帶您釐清：掛設招牌究竟是否合法？又會有哪些法律風險？
一、公寓大廈外牆屬於「共有部分」嗎？
根據《民法》第799條規定，專有部分是指構造與使用上可獨立、可單獨成為所有權標的之部分，例如住戶室內空間。至於支柱、屋頂、外牆等結構，因涉及整棟建築物安全與外觀維護，性質上屬於「共有部分」，應由全體住戶共同使用。
依據《公寓大廈管理條例》第56條規定，建築物的所有權界線，應依使用執照所記載之用途及測量規定辦理登記。其中：
- 獨立建築物牆壁，以牆之外緣為界。
- 共用牆壁，以牆中心為界。
💭舉例而言，二樓與三樓之間的牆體，屬二、三樓共用，因此中線以下屬二樓所有，中線以上則屬三樓所有；至於建築物外側牆面，因涉及整棟建築物安全與外觀維護，屬共有部分，如欲加裝招牌或廣告物，仍須事前取得全體住戶同意。
二、外牆掛設招牌需要經過誰的同意？
🔺（一）社區已有規約或區分所有權人會議決議者
依《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定，公寓大廈的外牆面、樓頂平臺及其他非專有部分，若要變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似設施，除依法令規定辦理外，仍須依社區規約或經區分所有權人會議決議通過，並向主管機關報備在案。
換言之，若該牆面屬於建築物的共有部分，任何住戶如欲設置廣告或懸掛招牌，必須經過三分之二以上的區分所有權人出席會議，並取得出席人四分之三以上的贊成，方能合法通過決議。
在實務上，法院亦明確支持此見解。桃園地方法院107年度桃小字第1841號判決即指出，若住戶未經區分所有權人會議決議或社區規約允許，擅自在屬於共有部分之外牆面裝設廣告招牌、鐵架及照明設備，屬違反《公寓大廈管理條例》之行為。法院並強調，管委會或其他住戶有權依法請求違規住戶拆除廣告並回復原狀；至於被告主張「其他住戶也有設置未被處理」者，法院認為該抗辯並不影響個案的違法性與拆除義務。
⚖️ 實務上的例外：老舊公寓的「默示分管契約」⚖️
不過，對於一些老舊公寓而言，實務上並非所有社區都會召開區分所有權人會議或制定明確規約。臺北地方法院113年度北簡字第10998號裁定即指出，若各樓層住戶長期在自己樓層外牆上設置冷氣機架、遮雨棚、採光罩等設備，且社區多年來皆默許此使用狀況，縱使該外牆原為共有部分，仍可視為住戶之間已實際劃分使用範圍，成立「默示分管契約」。法院於該案認為，該建物自民國65年完工以來已歷經40餘年，各樓層外牆長期被各自使用而未經爭執，足以認定住戶間已形成「各層自負外牆使用」的默示共識。此種情況下，若住戶於自家樓層外牆掛設小型招牌或廣告物，通常不會被認定違法。
然而，此僅限於長期使用穩定、且無他層住戶異議的老舊建物。若後續有住戶提出反對或安全疑慮，仍須回歸《公寓大廈管理條例》之原則，透過會議決議或法律途徑解決。
🔺（二）設置樓層之住戶仍須同意
《公寓大廈管理條例》第33條規定，即便經區分所有權人會議通過，仍需取得該樓層住戶同意。例如：
✅設置於屋頂，應經頂層住戶同意；
✅設置於其他樓層，應經該層住戶同意。
此規定是為防止「多數暴力」，保障設置樓層住戶之權益。
🔺（三）須向主管機關申請「廣告物設置許可」
依《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》，設置招牌需依規模與位置向主管機關提出申請：
- 小型招牌：備齊資料可直接申請「廣告物設置許可」。
- 大型招牌：須另行申請「雜項執照」，並於核准後三個月內依設計圖說完成裝設，再請主管機關派員勘驗。若勘驗不合格或逾期未完工，雜項執照將失效，需重新申請。
三、未經同意懸掛招牌的法律責任
若未經同意擅自在外牆設置招牌，可能同時觸及民事責任與行政責任：
🔹1. 民事責任
外牆屬於共有部分，擅自懸掛即侵害他人所有權。其他住戶可依《民法》第767條，向法院提起拆除及回復原狀之訴。又依《公寓大廈管理條例》第8條規定，管委會得要求違法設置者於一個月內自行拆除，若屆期未處理，管委會得代為拆除，費用由設置人負擔。
此外，若該侵害行為已持續好幾個月，也可依照民法不當得利之規定，請求掛設廣告物期間之租金。
🔹2. 行政責任
若未經申請設置，依《建築法》第95條之3，主管機關得處：
- 罰鍰新臺幣4萬元至20萬元；
- 並限期改善或補辦手續；
- 若屆期未改善，主管機關可強制拆除。
四、實務常見問題
Q1：未申請就掛招牌算違建嗎？
✅是的。未經主管機關核准設置之招牌，屬「違章建築」之一種，除可能遭開罰外，也會被主管機關列為違建，並命限期拆除。
Q2：騎樓可以放招牌嗎？
✅須符合《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》相關規定，包括招牌尺寸、高度、燈光亮度及安全結構等條件，並不得妨礙行人通行或影響公共安全。
Q3：鄰居未得我的同意就在我的外牆掛招牌，我可以直接拆除嗎？
✅不建議自行拆除。即使該外牆確屬你所有，若招牌懸掛多年或存在已久，法院實務上仍可能會認定雙方之間已形成「默示分管契約」，也就是雖未明文約定，但基於長期默許或社區使用習慣，產生了使用安排。
若你未經協調或法院判決確定，就逕自拆除，可能涉及以下法律風險：
- 民事責任：可能構成《民法》第184條所稱的侵權行為，須負損害賠償責任。
- 刑事責任：若拆除過程損及他人財物，恐觸犯《刑法》第304條強制罪、第354條毀損罪。
⚠️建議先保存相關證據（如拍照、錄影、建物登記謄本、社區規約等），並透過管委會或律師發函要求對方限期拆除；若對方拒不配合，可循民事訴訟程序請求法院命其拆除及回復原狀。切勿自行動手，以免原本占理的一方反而違法。
💡專業律師建議：先溝通、再申請，避免鄰里紛爭💡
掛設招牌雖屬小事，但若未依程序辦理，不僅可能被檢舉拆除，甚至惹上民事訴訟。建議住戶：
- 先查明牆面所有權歸屬；
- 若屬共有部分，應召開區分所有權人會議；
- 取得主管機關核准後再行設置。
若因招牌設置引發糾紛、被檢舉或遭強制拆除，建議及早諮詢律師，釐清所有權與申請責任，避免因誤會導致損失。
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