近年來市場對於新建案高公設比的討論，其核心驅動力並非單純的商業訂價策略，而是源於2017年5月10日開始實施的危老條例。雖然都市更新程序繁瑣，但對於重視居住安全的屋主而言，危老條例提供的重建路徑已成為首選，這項政策的影響力在近年正式顯現，並直接改變了城市建築的輪廓。
數據揭示的微型化趨勢： 根據台北市最新統計數據顯示，開發基地低於200坪的新進案量佔比，已從2024年的三成，迅速攀升至2025年的近四成。這項數據反映出市場正進入危老重建案的收割期，且後續預期將有更多微型基地案件釋出。由於這類基地的規模限制，其建築設計必須在極限幾何條件下完成。
空間幾何與停車設備的聯動： 當開發基地面寬與縱深不足時，建築配置會面臨嚴苛的物理限制。微型基地往往無法消化坡道平面車位所需的旋轉半徑，導致絕大部分案件必須規劃倉儲車位。同時，法規要求的雙安全梯與電梯間是固定存在的空間成本。在總樓地板面積較小的基數下，這些法定公設比例自然會被顯著稀釋並放大。
開發實務的理想規模： 從實務經驗與空間效率的最優解分析，理想的開發基地建議落在250至300坪區間。同時面寬與縱深均需超過25米，方能確保建築體在配置坡道平面車位與高坪效公設之際，依然維持優質的居住環境。
【白話文理解：餐廳經營的空間比例邏輯】我們可以換一個簡單的方式來理解公設比。想像您今天要開一間餐廳，不論店面是大還是小，政府都規定一定要有廚房、廁所與逃生門。
法定空間的固定成本： 如果您租的是100坪的大店面，這三個空間佔掉的比例可能只有一成，剩下的90坪都可以放桌子請客人吃飯。但如果您租的是只有10坪的小店面，這三個必備空間放進去後，可能就佔掉了5坪，剩下的空間只能放兩張桌子。
小基地的物理困難： 現在台北市很多新房子都是危老重建，地非常小。就像在狹窄的巷子裡要挖一個能讓車子轉彎開下去的斜坡，根本轉不過去。所以這些小房子只能用像停車塔那樣的自動升降設備。
加上政府規定一定要有的兩座逃生樓梯和電梯，這些東西塞進小小的土地裡，公設比自然就飆高了。這不是建商故意要把公設做大，而是當土地不夠寬、不夠深的時候，這是物理上沒辦法解決的結果。
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