2019-07-18|閱讀時間 ‧ 約 4 分鐘

小心,不動產的原價買回只是幌子

    ●老董騙老董

    基泰老董陳世銘鼓吹春源鋼鐵董事長蔡錫奇砸億元投資豪宅,原本蔡董認為房地產景氣不佳,不願意投資房地產,陳董提議3年內原價買回、保證出租等方案,吸引蔡董砸億元投資豪宅;沒想到,應該說本來就想到...房價下跌,蔡董要求陳董原價買回,陳董卻真心換絕情地「已讀不回」,一氣之下,告陳董詐欺。建商保證3年原價買回成話術?!民眾:吸引買屋
    連這麼有錢的老董,遇到老江湖的老董一樣認栽,我們只是社會底層的小資族,看到這些滿臉熱忱、狀似信守承諾的老董,小心啊!

    ●民法買回規定

    原價買回的概念很簡單,相關規定在民法的買回。不過民法的規定是買回權,譬如說小毛因為缺錢,把家傳祖母綠賣給淑華,但約定三年內得以外加給付10%的規定買回。
    民法第379條至第383條規定買回的規定出賣人賣出東西後再主張買回,並不包括買受人的賣回。然而,基於民事法當事人意思自主原則,當然也可以訂定買受人賣回的約定,也就是本文原價買回的案例。

    ●實務見解

    以關鍵字「原價買回&不動產」搜尋司法院法學資料檢索系統
    呂o婉既因吳o萍主動提出房價未漲即原價買回之承諾而購買B2棟8樓,嗣房價未如預期,吳o萍亦未以原價買回...(臺灣臺北地方法院 106 年建字第 192 號民事判決)讓我們看一下這個案子的買方與代銷人員的對話:
    代銷吳總:臻美考慮的怎樣了? 購屋者:2 房是可以,4房可能會負擔不了,總價太高了,真的會擔心 以後房貸沒辦法。
    代銷吳總:怕什麼,就說兩年後交屋前沒有漲原價給你買回 購屋者:吳總您是說真的喔? 代銷吳總:是的。 購屋者:恩恩,有您這樣講,那我就比較放心。
    代銷吳總:這是會賺錢的案子以後你會感謝我…
    ...
    購屋者:吳總請問一下,之前說交屋前可以成本回收,還算數嗎?最近資金壓力大,有點擔心交屋銀貸與交屋款,能否盡力幫我出脫?感恩 代銷吳總:你不是給仲介在賣了。
    購屋者:吳總您好,最近接觸仲介 才知道狀況有點嚴重。可能因重劃區限貸,很多投資客丟出來賣,有史以來仲介甚至不是很熱絡,不是很委賣。兩年前猶疑要不要買四房時,曾跟您表示我會說擔心貸款成數,您掛保證叫我別煩惱,所以我也就沒想太多。沒想到現在狀況會那麼嚴重… 代銷吳總:你快賣吧…
    購屋者:你都忘記你之前跟我賴的對話,兩年前,我說四房我怕 撐的很辛苦,你說怕什麼,到時候我原價買回,我現在還願意賠30萬…」
    .
    看了有沒有覺得很膽寒...

    ●可以向代銷公司殺七成嗎?

    從這個判決還得知一些訊息...
    喬旺開發股份有限公司與漢均公司簽訂房地代銷契約,代銷六個月,漢均公司以包 銷方式執行銷售,並約定設有銷售底價;如銷售額達總底價 7成(含)以上,被告應給付漢均公司銷售業務服務費6%,且服務費以總銷計算,得累計業績追溯請款百分比;如成交價格高於底價,該溢價差額分配方式由被告分得80%,漢均公司分得20%......
    看起來有幾個重點:
    1. 如果殺到七成以下,代銷公司應該不會理你
    2. 想要殺低,不要跟代銷公司殺
    3. 代銷公司有6%,以及溢價差額20%
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