REITs不動產投資信託，需要加入「資產配置」中嗎？REITs竟然是高收益債和價值股

需要配置REITs嗎？

到底要不要在資產配置中加入REITs，像是VNQ。首先我們必須知道一件事，就是當我們買下全市場時，像是投資VT、VTI、VXUS當中就已經有REITs了，比例大約在3%左右，所以當我們額外配置REITs時，就等於讓REITs在投資組合的比例 超出市值加權的比重。

REITs最大的優點就是和股票、債券有低相關性，像是從1978年到2016年美國REITs和S&P 500指數的每月相關性是0.58，和中期公債的相關性是0.07，這種低相關性也是讓REITs被當作獨立的資產類別來做配置的最大原因。

把低相關性的REITs加入到資產配置中和股票、債券一起搭配，可以優化投資組合的風險報酬特性，許多著名的經典投資組合都有對REITs進行配置，比例大約是在5-20%之間。

另外根據2017年的一篇著名研究，不管是從1870年以來還是二戰以後，全球不動產的報酬的確贏過股市報酬，而且波動性低非常多，再加上和股債有低相關性，不把它加到投資組合當中，好像有點說不過去阿？

可是如果從REITs作為獨立資產的風險因子曝險程度來看，近年來學界和業界有了不同的意見，雖然REITs和股債相關性都不高，但是如果我們將美股的12大產業部門的報酬，分別對S&P 500指數和美國公債進行測試，相關性其實也和REITs的結果差不多喔，所以重點不是相關性，而是REITs的報酬究竟從何而來？是來自身還是其他資產呢？

實證研究(一)

期限因子是美國長期公債報酬減去美國一個月國庫券的報酬。

違約因子是高收益債券報酬減去存續期間一致的美國長期公債報酬。

Mladina利用五因子模型測試了1986-2015年美國房地產的四大指數，包含權益型REITs、房地產指數、房地產公募與私募基金指數。

Mladina根據REITs對於五因子的曝險程度，結果發現只要用60%的小型價值股加上40%的高收益債就通通搞定了，這個股債搭配，除了有REITs的低相關性以外，而且報酬竟然更高、風險更低，太神奇了吧！到底為什麼會這樣？

因為REITs自身的風險有1/3是不動產部門獨有的非系統性風險，剩下的2/3是五因子模型中可以用來解釋股票和債券的系統性市場風險，請參見圖一中的Risk Contribution(灰色)。

補充說明：非系統性風險vs系統性風險

實證研究(二)

各位讀者！百萬秘訣又來了～作者也建了一個神奇的投資組合，來複製REITs的報酬表現：67%小型價值股加上33%的長期公司債，結果發現這個股債搭配，在相同風險因子的曝險程度下，竟然比REITs有更高的年化報酬、更低的波動性，也就是說有更高的風險調整後報酬(Risk-adjusted return)。

重新釐清思緒

REITs可以提供給投資組合的分散投資效益，其實光用股債搭配就能複製了。

實戰操作

發現這兩個投資組合從1994年至今的報酬，都比獨自配置REITs時還高，而且風險低非常非常多，無論是波動性，還是最大跌幅都比較低，然後債券部位採用長期公司債的效果會比用高收益債來得好。

股債搭配和剛剛一樣都是60/40，結果發現單獨配置REITs時的波動性最大，兩個投資組合的風險調整後報酬都贏過REITs，不過和剛剛不同的是，這次用高收益債當作債券部位，結果比較不理想，整體來看，債券部位採用長期公司債會比高收益債好。

REITs是否為獨立的資產類別？

結論與建議

雖然REITs的確可以提供我們一個管道來對這些風險因子進行曝險，來獲得正的預期報酬，但是更有效率的方法是直接經過股票和債券來對他們進行曝險，因為可以避免不動產部門獨有的產業非系統性風險。

所以作者建議REITs在我們投資組合的比重，維持和市值加權相同就可以了，並不需要額外再配置REITs。

如果已經依照因子對投資組合進行配置的朋友，像是有額外拉高小型價值股的比重，就不需要在投資REITs了，像是DFA在建構指數產品時，就是將REITs完全剔除的，連市值加權的那一點比例都不留，那如果是依照傳統資產配置來建構投資組合的朋友呢？維持和市值加權相同的比例就行了。

如果真的很想在投資組合當中配置超過市值加權的REITs，想要取得REITs在資產配置中的分散投資效益，更有效率的方式會是投資在廣泛分散風險的小型價值股和長期公司債的投資組合當中。

Investors using factor exposures to determine their portfolio allocation do not need to consider adding real estate as a separate asset class.

For investors using asset classes to determine their allocation, the findings suggest that REITs should receive no more than a market-cap weighting.

REITs系列影片三部曲