JD漫談房屋買賣（中）

首先，JD是以人口數來做推估，大家可以看到以下第一張圖片，今年是2021年，我們的人口數，在2019年時達最高峰，逐年遞減，直到2070年，人口數將降為1,449~1,716萬人，約為2020年之6~7成。再來看到第二張圖片，老年人口年年都在遞增，直到2050年，達最高峰。再來看到第三張圖片，15-49歲育齡婦女，在2020年後達最高峰後，逐年遞減。再來看到第四張圖片，我國的出生率和死亡率，在2020年時，呈現死亡交叉，代表未來我國的人口數不增反減。綜此，房地產最重要的支撐力道，人口成長的紅利沒了，而房地產的供給只會更多不會減少，以供需法則來看，供給（新成屋及原有老屋）逐年遞增，惟需求（人口數）逐年遞減。房地產就算要上漲，可能也只會因市場資金泛濫，存放款利率下降，所造成的通貨膨脹，而有微幅調漲的空間。

編按：若大家想更了解我國人口及高齡化及出生率死亡率等數據，可以參考國家發展委員會的網站

1、透天物件： a.家庭需求：大坪數的物件，除非是兒孫滿堂的三代同堂以上的家庭，否則，一般小家庭是用不到這麼多的空間。 b.座落地點：若座落於市區的蛋黃區，價格肯定居高不下；若座落在郊區的蛋白區，價格也有愈來愈高的趨勢。惟在家庭人口愈來愈少，且使用空間不需太大的情況下，未來撐起房價的力道就會減弱。 c.屋齡：以大部份的透天來說，都超過40年以上，未來在貸款上，以及整修上，都必須多花一些心力。 d.區域環境：所謂「千金買房，萬金買鄰」，若是附近有惡鄰居，買再好再貴的房子都枉然，畢竟家裡附近有個不定時炸彈，多少也是會影響到房價。再者，附近也最好不要有嫌惡設施，或者是有風水抗性的建物等為佳。 綜上所述，透天物件，未來的漲幅有限之外，跌價的可能性會較高，除非是自住的需求，否則，不會是投資增值的好標的。 2.大樓物件： a.家庭需求：大部份家庭，3房2廳2衛的物件，就已非常足夠，加上未來我國是朝向老年化的趨勢，加上家庭人口數也愈來愈少，大樓同樓層的移動，就顯得更加親民。 b.座落地點：若座落於市區的蛋黃區，價格會有一定的支撐，畢竟市區的資源，相較郊區就明顯多了許多。若座落在郊區的蛋白區，價格會微幅下跌。 c.屋齡：大多落在30年以下，爰此，在整修及貸款上，都相對透天來說，都會較好處理。 d.區域環境：所謂「千金買房，萬金買鄰」，若是附近有惡鄰居，買再好再貴的房子都枉然，畢竟樓上、樓下、或隔壁有個不定時炸彈，多少也是會影響到房價。再者，附近也最好不要有嫌惡設施，或者是有風水抗性的建物等為佳。 綜上所述，大樓物件，以市區的漲幅來說，大概會落在10~50%左右，而且價格上會有一定的支撐，理論上來說，算是投資增值的好標的。 3.套房物件： a.家庭需求：頂多只能住1~2人，若以家庭需求，肯定不夠，爰此，套房的需求，就會偏向出租，或是求學時，父母親買來給小孩暫時居住。 b.座落地點：若座落於市區的蛋黃區，價格會有一定的支撐，漲幅需視當初買價為何而定。若座落在郊區的蛋白區，價格支撐就較弱。 c.屋齡：大多落在30年以下，爰此，在整修及貸款上，雖較好處理，但因政府打房，貸款成數和利率，也會讓想自有資金不足的人，不好下手。 d.區域環境：所謂「千金買房，萬金買鄰」，若是附近有惡鄰居，買再好再優的房子都枉然，畢竟樓上、樓下、或隔壁鄰居有個不定時炸彈，多少也是會影響到房價。再者，附近也最好不要有嫌惡設施，或者是有風水抗性的建物等為佳。 綜上所述，套房物件，以市區來說，漲幅大概會落在5~10%左右，而且價格上雖會有支撐，但超過30年以上的物件，未來需要維修的部份較多，也不好轉手，投資報酬率就會下降滿多，甚至有可能會小賠，不可不慎。

以上，在JD分析完之後，不知道螢幕前的大家，對於未來想要買的房子，有沒有多一點想法與認識了呢？希望大家都可以買到自己想要居住的好房子，或者收租，或者轉手，讓自己的被動收入水庫的水，集得更滿呢？