買方請房仲去斡旋議價應該注意的法律風險(二)

買方出斡旋金請房仲請協助議價，究竟給多長的斡旋期限為宜？ 房仲議價斡旋期間，買方可以撤回斡旋嗎？ 撤回斡旋有什麼法律風險？

斡旋期限多久比較好？ 建議不要太長，通常『斡旋期限3~5天』即可。

一來，不要給予賣方太多考慮時間，加快交易速度。

二來，避免一些資深仲介利用較長斡旋期，做為抬高售價的手段： 例如買方A出價5000萬，仲介便拿此份5000萬出價斡旋單給買方B看，要求加價，等買方B加價後，再拿買方B加價的斡旋單給買方A看，要求買方A加價，淪為競價的比賽。 通常斡旋期限超過，未成交，屋主願意降價，仲介還是會回來找詢問是否願意繼續議價或購買，故耐住性子為宜。 買方交付斡旋金或簽要約書後，反悔不想議價，可以撤回斡旋嗎？ 斡旋的通常流程，當屋主同意買方出價時，房仲須拿斡旋單請屋主簽名，並押上時間，同時通知買方(用Line通話或拍照傳過去、簡訊通知買方等)。

因此，買方若反悔不想議價時，必須在屋主同意買方出價之前撤回斡旋，請務必依據當初『約定之方式』撤回斡旋。一般建議要用可以『紀錄時間』的方式（例如簡訊或是Line），告知仲介。

撤回斡旋的小訣竅： 部份資深仲介在議價過程中，利用居中斡旋的機會，買賣雙方未直接接觸對方，跟你說雙方價格有落差，請買方加價，當仲介知道買方不想加價決定不買了，請求撤回斡旋，即使賣方尚未同意出價，還是會先說賣方已同意出價，利用時間差設法成交。

建議不要用電話撤回斡旋，而應該以其他理由約仲介見面談，例如假裝有加價打算，所以見面討論。見面時，經一番拉價後仍不同意，『當場表示』撤回斡旋，這樣就可技巧性避免仲介知道你不買，還佯稱賣方已同意，要你簽約的情況。

交付斡旋金或簽要約書後，撤回斡旋，兩者法律風險如何？ 其實這不是法律問題，而是現實問題，請想想，我們和認識沒多久的仲介合作，直接將一筆現金交給對方保管，反悔不想議價，人之常情，想要要回該筆現金，會面臨一些周折的機率通常比較大，例如仲介會說服你繼續議價、或直接說你違約拒絕歸還等。

若只簽要約書，雖然違約責任通常是出價的3%，比交付斡旋金通常為1%~2%高，但仲介或屋主必須透過訴訟請求賠償，考量訴訟成本例如律師費、裁判費或花時間跑法院等，仲介縱使贏了官司，卻可能輸掉未來繼續合作買賣的機會，未必划算。

柯俊吉律師事務所 02-27068809 台北市信義路四段1號8樓之3