貸款百科/房屋貸款/攤還方式/自購住宅貸款利息補貼/選對還款方式讓你少繳利息！

前言

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• 邁入老年後是否有處所可以住(租)？　

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核心重點1-貸款3大因素

1. 貸款金額
2. 貸款期間
3. 貸款利率

1. 每個月償還金額
2. 貸款總利息

貸款攤還方式&試算

1. 本息攤還：每月償還給銀行的總金額相同(亦稱本利和相同，其金額包含本金與利息)，方便理財，適合工作收入穩定，每個月能償還固定金額的貸款人。
2. 本金攤還：每月償還給銀行的本金金額相同，至於總金額(加上利息)則會逐月減少，適合年輕工作收入較多(初期償還金額較高)，中年可能會轉職到收入穩定或者希望有更多現金流(後期償還金額較低)的貸款人。

1. 貸款金額：以$1,000萬試算。
2. 貸款期間：30年。
3. 貸款利率：1.98%。

總結-貸款攤還方式

試算表可以從文末的實用連結進去計算每個月的攤還金額、總利息等資訊，我直接歸類出以下2個重點結果：

1. 採用本金攤還的話可以比本息攤還少約$30萬的總利息
2. 本金攤還的每個月還款金額，初期會比本息攤還方式來得高($44,278元 $36,863元)，在中後期則會開始繳得比較少($27,744元 $36,863元)。

這個議題在FB粉專提出時，確實分出兩派的討論，部分獅友選擇本息攤還，部分則選本金攤還。兩種還款各有好壞，挑選適合自己的來還款就可以，若很介意償還總利息的可以考慮本金攤還的方式(本金攤還有點像是倒吃甘蔗，越吃越甜，先苦後甘的概念)。

自購住宅貸款利息補貼&試算

1. 雖然方案名為利息補貼，但不是白白送錢幫你繳貸款利息或貸款本金。
2. 方案是將部分的貸款金額以較低利率來辦理，使總利息可以減少。
3. 自住宅利息補貼有配合銀行，申辦方案要注意房貸銀行是否有配合。
4. 自住宅利息補貼貸款年限為20年。
5. 每個縣市貸款額度不同，台北市最高$250萬，其次為新北市$230萬。

• 方案(一)：同前段30年房貸本息攤還。
• 方案(二)：配合自住宅利息補貼年限為20年的條件，追加試算貸款金額與貸款利率不變，貸款年限從30年減為20年的結果進行比較。
• 方案(三)：30年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件取台北市$250萬來試算。
• 方案(四)：20年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件從方案(三)。

總結-自購住宅貸款利息補貼

• 方案(一)：每個月攤還金額為$36,863元，總利息為$3,270,199元。
• 方案(二)：每個月攤還金額為$50,494元，總利息為$2,118,459元。
• 方案(三)：每個月攤還金額為$39,486元，總利息為$2,793,078元。
• 方案(四)：每個月攤還金額為$49,707元，總利息為$1,929,205元。

以常見30年房貸的貸款人來講，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以大幅減少約$100萬元，但是每月攤還金額需要上升$3,000元左右；

以20年房貸的貸款來說，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以減少$30萬元，每月攤還金額還能降低$1,000元左右。

由此可知，自住宅利息補貼是20年房貸的首選(個人建議要申請)，不僅每月攤還金額降低外(因為部分貸款以低利率計算)，總利息亦能減少；相對於30年房貸的貸款人，雖然總利息大幅減少，每月攤還金額卻得提高，故申請30年房貸的則需要斟酌自己的還款能力。

核心重點2-每月償還能力

心得分享-償還部分本金

加碼試算-若$100萬拿來投資存股...

我先試算提前償還$100萬前後的每月攤還金額與總利息，其差異如下

• 每月攤還金額(減少)：$3,686元
• 總利息(減少)：$327,056元

一開始我滿驚訝的是，我們整整償還$100萬元，卻只有讓總利息減少$32萬元，經過幾天的思考，我以能負擔原本償還金額為前提(很重要)，規劃出2個投資方案：

1. $100萬不拿來償還貸款本金，投資股票(All-in)，以年化報酬率5%+30年計最終金額。
2. $100萬償還貸款本金後，每月多出$3,686元來投資股票(定期定額)，同樣以年化報酬率5%+30年計最終金額，並加上$32萬多元的總利息差異。(因為計算機設定緣故，我是設定每一年投入$3,686元/月x12個月=$44,232元/年來複利計算)

使用複利計算機(實用連結可以點進去試算)，利用上述條件計算最終金額如下圖：

以結果來看，是最一開始以$100萬All-in投入年化報酬率5%的方案小勝$90萬左右，不過這個畢竟是理想值，常提到All-in的情況要嘛大好要嘛大壞，若一口氣投資下去的時間點處於股價高點，那狀況就即有可能反轉，該選擇哪個方案同樣是見仁見智，選擇自己能承擔的為優先。

最後，我反思我們採取第2個方案的作法，我覺得挺適合的，我自認投資能力並非卓越，算是默默耕耘存股當養雞的投資策略，加上先償還$100萬確實對每個月負擔支出來說減輕很多，能更有效運用多出的現金流，來決定如何配置投資，算是比較保險的操作方法。

若是你，會頃向哪個作法呢? 歡迎留言分享討論~

實用連結

1. 聰明主婦の生活投資學計算機
2. 部分提前償還試算表(華南銀行)
3. 本息平均攤還試算(三信銀行)
4. 本金平均攤還試算(三信銀行)

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