EPS 年減 83% 主因去年基期高+大股東還在賣，未來呢？｜欣陸 5/11 法說會摘要及 23Q1 財報分析 (2)

欣陸 2023Q1 財報分析

損益表

毛利率 13% 較去年同期 19% 下降 6%，剛好欣陸是擁有三大事業部門的投控公司，直接看部門資訊。

★ 部門資訊

如下表，上半部是本期，下半部是去年同期，綠色的是營建工程部門，即大陸工程；紅色是不動產開發部門，即大陸建設；藍色是環工部門，最右邊黑色是調整及銷除後的總數。

把「應報導部門損益」的數字除以「收入總計」得到的百分比為「稅前淨利率」( 如箭頭 )，例如不動產開發 16 百萬除以 1699 百萬等於 9.4%，而營建工程與環工分別是 1.77% 和 19.22%。之所以知道百分比是稅前淨利率，把最右邊的總數欄相除得到 3% 再對照損益表就可知道。

剛剛說三大事業部門我主要看不動產開發及環工、甚至只看不動產開發，因為利潤比率是不動產 環工 營建工程。不過，Q1 實際是：環工 不動產 營建工程，這是因為不動產 Q1 營收規模小，在固定成本及費用之下壓縮了利潤。

換句話說，不動產部門當營收規模出來後，利潤率是會不錯的，例如去年同期是「24.4%」，大於環工的 15.2% 和營建工程的 2.15% ( 即上表的下半部 )；又例如 2022 一整年不動產部門是「16.9%」，雖然比今年 Q1 的 24.4% 低，但仍是三大部門最高，如下表。

欣陸 2022 EPS 3.51 元創佳績主要是不動產開發部門的琢豐案所致 ( 從上表的應報導部門損益可知 )，該案總銷約 82 億大致從 2021 年底開始交屋認列至 2022Q3，這就是我追蹤欣陸主要只看不動產的原因：「抓大放小」，輕鬆。

下面是欣陸 2011~2022 十二年的經營績效，更能看出不動產開發部門的重要性。

順便一提，欣陸股東權益報酬率 ( ROE ) 一直都很低，即便最高的 2022 也才 9%，雖然不知道原因，但我不喜歡，所以過去沒買多。

資產負債表

只看占比大的：

• 存貨：239 億 33%，再看附註六 ( 七 ) 的說明，絕大部分都是建設業，幾乎可以把欣陸當「營建 ( 商 ) 股」了。

• 不動產、廠房及設備：94 億 13%，附註是成本與折舊以及擔保情形，不用看。
• 投資性不動產淨額：80 億 11%，從損益表可看出三期金額在 2022Q4 少了 6 億多，再看附註六 ( 十二 ) 的說明是房屋減損了，這就是法說會講的大直改建案，再翻 22Q4 財報附註有寫損失 6.23 億。投資性不動產是指用來收取利息或賺價差或兩者皆有的不動產，減少 6 億是因為把大直案地上的建物拆除後要改建。公司說大直案金額很大，所以這個減損不是壞事。

負債表的部分，公司一直以來說很健康，總負債比 61% 的確不高，就不再看了。

以下分享我對法說會及財報的看法總結，包含適合布局的時間。

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總結

不動產部門住宅 ( 預售屋 ) 部分

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