2023-10-24|閱讀時間 ‧ 約 23 分鐘

買到漏水屋能告賣家詐欺嗎?房仲有無刑事責任呢?

A透過仲介公司跟B購買屋齡30年的中古屋,B於買賣契約所附的房屋現況說明書勾選房屋未有漏水,A見到不用額外花錢整理此屋,於是同意以1千萬成交。但成交後兩周,A就發現房屋的屋內出現漏水的情形,請專業人員來抓漏,報價說要50萬元才能修補,A認為自己被B所欺騙。B是否會構成詐欺罪呢?

誠實告知義務

中古屋買賣,房仲業者都會提供不動產現況說明給賣家勾選,關於屋況部分,依照不動產說明書應記載及不得記載事項,需要說明屋況有無瑕疵,有無滲漏水。

賣家如果在現況說明書上勾選未漏水,交屋後買家卻發現漏水的情形,因此發生的糾紛並非罕見。

但是否會成立刑事詐欺罪則不一定,簡單而言可以從兩個部分判斷。第一個部分是漏水發生的時點,如果是交屋後不久就出現漏水的情形,當然可以懷疑是賣家刻意隱瞞不告知,但如果是交屋後經過了兩、三年才出現漏水,那麼就屬於房屋老舊正常出現的現象,就不屬於瑕疵,賣家也不用為此瑕疵負責。第二個部分則是賣家在出售房屋時,是否知道房屋有漏水的情況,如果賣家知道有漏水的情況而刻意隱瞞,那麼就可能會構成刑法第339條第1項的詐欺取財罪。

此外,實務見解並認為,漏水後修繕完畢,賣家卻未告知買家房屋有此漏水修繕的紀錄,也仍然屬於施用詐術行為。

而房仲從業上本有誠實告知的義務,相信專業房仲多會請求賣方誠實告知房屋現況,但如果房仲聯合賣方,蓄意隱瞞房屋漏水之事實,那麼就可能會與賣方構成刑法詐欺取財罪的共同正犯。

結論

案例中的B,是否會構成詐欺罪,需視B是否知悉房屋漏水,以及刻意是否隱瞞房屋漏水或。如B明知房屋漏水,卻仍在現況說明書中勾選房屋未漏水,已經影響A的消費判斷,並導致A付出價金,則會構成刑法第339條第1項的詐欺取財罪。

提醒!
房屋漏水糾紛除了刑事外,還有民事賠償問題,如有相關問題,可找專業律師諮詢。


參考資料:臺灣新北地方法院刑事判決111年度易字第1022號

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