【理財對決筆記03】買房是投資還是自住？

在一個人生中的某個階段，許多人都會面臨一個重要問題：買房是為了投資還是自住？之前已經討論過買房可以作為資產來使用，但細分下去會發現買房的時候是以投資為目的還是自住為目的，在金額固定的情況下，其實標準上差很多。這邊就稍微把我的想法跟論點稍微在這裡。

一般而言作為投資的買房大概有幾個特點：

1. 地點偏一點：如果要作為投資標的的話，要有足夠增值空間的話，一般而言通常以預售屋、蛋白區或未來即將要有公共建設如捷運、火車站等等的待開發地帶為主。地點上因為是要講求增值，所以也會以較為偏遠、待開發的區域為主。
2. 房子大一點：極端一點講，如果是要買大一點的房，拿來分租的話，考量金額有限的情況下，一樣，地點就會稍微蛋白一點。而大房子的增值空間通常也較大。

綜合以上，要買投資房的話會以待開發、大房子、新房子為主。

而作為自住的買房通常會考慮：

1. 地點近一點：因為是自己要住，就會考量當下的生活機能、交通狀況等等，所以通常會考慮交通好、機能好甚至是學區等等因素。
2. 房子小一點：因為考量到生活機能或上班通勤，所以位於市中心的房子，一樣的資金可能就無法大到分租，甚至可能只有小套房而已。

所以要自住的房子通常是，交通機能好，可能小一點，但是在市中心熱鬧熱鬧的這樣。

結論是，雖然很多人說買房自住沒差，但其實真的有差。因為作為投資的房子跟作為自住房的要件是不一樣的。在所有投資中，房地產的投資是最複雜的。因為所有的投資都可以算出報酬率，並且也可以小部分小部分的進場。但房地產大概是人們生活中可以買到最貴的東西了，一次就是大筆的頭期款下去。並且房地產的投資除了有形的報酬率之外，還有無形的安定感、生活機能、通勤時間等因素，是同時結合了理性跟感性的投資產品。

此外房子投資還有一個前提，那就是房子一定要買兩棟以上，因為如果買一棟，自己住在裡面，就算再怎麼增值，賣掉了也沒地方住了。這就是房產投資產品的特殊性。

所以我自己的做法，應該是會先買一間自己住的房子，慢慢還個房貸幾年後，再將房貸增貸出來作為頭期，買第二間房子，那時候的房子才作為投資房來使用。

當然如果認真一點的，可以買遠一點的投資房，然後辛苦一點通勤，利用通勤的時間來慢慢等待房價上漲，但在我的觀念裡我覺得所有的東西都貴不過時間，所以我比較會傾向購買市中心的自住房，投資房有餘力再說。

再者，買房自住是剛性需求，但投資房不是。因此在考慮投資房的時候，盡可以拿投資房去跟其他的投資產品做比較，看看哪一個產品報酬率高、時間少，最快能達到被動收入的效果。比如股票、或是美國房地產基金REITs，都是可以拿來投入資金的其他產品，未必一定要透過買房來投資。

賺錢方式百百種，能賺到就好。

但不管怎樣，先有個遮風避雨的家還是需要的。