2024-03-27|閱讀時間 ‧ 約 28 分鐘

全球名列前茅的「高住宅自有率」原因剖析

大禾邸家-高度渴望擁有房產

🌾臺灣住宅市場現象-「高住宅自有率」原因剖析

臺灣住宅市場呈現的「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」等六大複雜現象，一直以來引起社會廣泛討論。這些現象不僅在個體居住經驗中相互連結，更對整體社會經濟結構產生深遠影響。它們存在著「相互影響」和「相互連結」，形成一個相當複雜且立體的關係體系，每個現象同時也是其他現象的成因之一。

這些現象反映了房地產市場的複雜性，凸顯了相關問題的深層次原因。本次旨在深入探討各現象的問題根源，以期提供對臺灣房地產市場現象的更深刻理解。

尚未看過臺灣住宅市場可不是只有「高房價」而已!! (上)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

🌾全球名列前茅的「高住宅自有率」

現象簡述：

臺灣高達90%的「高住宅自有率」反映渴望擁有居所，但老舊住宅、購屋焦慮、貧富差距等問題凸顯社會深層挑戰，值得深入反思。

原因剖析：

🌾1.高度「擁有房產的渴望」：

對於平凡人來說，「房產」代表底氣，一個象徵，一個獎項，不但能對生活中的許多艱難有緩衝作用，同時也是許多人手中最重要的一個籌碼，更是現實社會衡量一個人的基本標準。

(1) 基本需求：

居住是人的基本需求，如果經濟能力與生活方式許可，住進自己擁有或更適合的房子，其實是世上所有人的夢想。

(2)文化價值觀影響：

傳統「有土斯有財」的價值觀所影響，大多數民眾認為擁有財富必須要擁有房地產，雖然高房價不合理，但為保有財富，還是要拚命優先買房。

(未來有時間也可以寫一篇分享說明為什麼華人社會有「有土斯有財」的觀念)

「購屋」作為穩定居住的「唯一選擇」，同時也將「穩定生活」的概念擴展至其他生活領域，典型的例子如「有房才算成人」、「有房才算有家」、「成家必須有自己的房子」、「要結婚就要有自己的房子」。這一些觀念已經成為社會中的經典信仰，反映了人們對於居住安定的渴望以及對於穩定生活的追求。

(3)政府政策的影響：

政府長期以來推行「住者有其屋」政策，包括提供優惠房貸和低額稅賦，進一步激勵了人們購屋的意願。(另外在前總總馬英九執政時期，推動「鮭魚返鄉」和「遺產降稅」等政策藉以活絡資本市場，也讓資金流入房地產推升了房價)

🌾2.租屋市場無法提供安穩居住生活：

(1) 租客缺乏保障與自主性：

「在臺灣，房屋出租者大多不是專業房東，而是個別經營。」

「在臺灣，諸如入戶籍、報稅等合法權利常常無法行使。」

「有些房東可能才簽完約，下個月就想賣掉房子或收回自用，平時也常聽到制定不合理規範、不照契約走的情形。」

另外網路上常見這樣的討論：「什麼時候你會覺得應該下定決心買房？」許多人分享自己的心路歷程：「當你被房東趕走或漲房租，經歷兩、三次之後，差不多就會覺得必須認真考慮買房了」。

(2) 社會經濟壓力：

租屋市場的「不穩定」、「沒有安全感」、「低居住品質」使得租屋難以成為穩定的替代居住選擇，還促使許多人轉向「購屋市場」，以追求更為「穩定」和「安全」的居住環境。

🌾3.經濟因素：

(1) 穩定的投資方式：

「購屋」被視為一項「相對穩定」的長期投資。在臺灣，房地產相較於其他短期波動較大的投資(如：股票市場)，房地產的價值波動較緩慢，因此被視為相對安全的選擇。

(2) 未來規劃和退休計劃：

購屋也被視為「未來規劃」和「退休計劃」的一部分。人們認為擁有自己的住宅可以提供長期的「居住穩定性」，同時在退休後也可以「免除租金的支出」，「減輕經濟壓力」。因此，購屋不僅是一種投資，還是一種生活規劃的手段。

(3) 低利率環境：

當「利率」相對較低時，購房成本相對較低，這使得人們更容易獲得房屋貸款。低利率的環境通常會刺激購屋需求，進而提高住宅自有率。

(4) 資產避險：

在經濟相對不穩定的時期，人們傾向將資金轉化為「實體資產」，以應對「通貨膨脹」和「經濟波動」。房地產被視為一種相對安全的資產，能夠抵抗「通貨膨脹」並「保值」甚至「增值」，因此成為「資產避險」的選擇。

臺灣的「高住宅自有率」背後反映著多重因素的交互影響。基於人們對居住的「基本需求」、「文化價值觀」、「政府政策」的影響，以及對「穩定投資」、「未來規劃」和「資產避險」的需求，「購屋」成為一種經濟、社會和個人層面共同推動的選擇。同時，「租屋市場」的不穩定性以及社會經濟壓力進一步強化了人們對「購屋」的渴望，使「購屋」成為維護生活穩定和安全感的重要手段。

🌾「高住宅自有率」的迷失

臺灣長年將「住宅自有率」視為政府施政的KPI，抑或說政府長年沉浸在「住宅自有率」的假幻象。看似具「高住宅自有率」數據的臺灣，實際上就其定義、調查方式及對經濟、社會的影響層面，值得大家了解及深思。

首先要先弄清楚，｢住宅自有率｣的算法是自有住宅登記總數÷全國家庭總戶數。

而全國家庭總戶數不代表全國人口數，近90%自有率表示近9成的｢家庭｣有房子，不是近9成的｢人口｣有房子，也就是說如果一間房子三代同堂(戶口皆在一起)，只要房子屬於其中一人時，就算這戶家庭有房子。

主計處對住宅「自有」的定義在民國98年以前是指「現住房屋所有權屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者」，之後則改為「住宅為戶內經常居住成員所擁有者」，看似更貼近實際自有，但與國際之定義比較下，則屬「無奈的同住家屬自有」。

由於國際間子女成年後通常離家自住及就業，此時不論購屋或租屋，在住宅權屬上已定義為一獨立之戶數；而臺灣因固有「世代同堂」的傳統觀念，輔以近年來高房價下年輕族群無力負擔、且市場上租屋數量與品質均對租屋族不友善的情況下，更延後婚後子女遷出獨立的能力。

另一個關於住宅自有率的問題, 是「住宅自有率愈高愈好」的迷思。乍看之下，若居者真正有其屋，當然顯示出藏富於民，經濟應得以欣欣向榮；然若是勉強舉債購屋或僅是懷有「房價將持續上漲」的期待或壓力下買房，對經濟成長或金融市場的穩定性，反而可能有負面的影響。

全國人民沉浸在「有土斯有財」，而政府則沉浸在「高住宅自有率」的假幻象。

「高住宅自有率」代表什麼？只代表我們吃苦當吃補，無論如何都要買房罷了!

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