臺灣住宅市場可不是只有「高房價」而已!! (下)
🌾諾貝爾獎得主都訝異的臺灣住宅市場現象及其影響
諾貝爾經濟學獎得主勞勃·席勒（Robert J.Shiller）就曾經對臺灣住宅市場同時存在「高住宅自有率」、「高房價」及「高空屋率」的三高現象，感到匪夷所思！然而，臺灣的住宅市場並非僅有這三高的複雜現象。
臺灣的住宅市場一直以來都存在著獨特的現象，「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」，這些特殊之處進而也衍生了一系列的社會影響，這些影響不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，以及國家人口結構的困境。
這些特有現象與悄然轉變的房市結構，已然為房市投資者與購屋消費者設下不可知的風險與困境。(本篇說明現象及衍生影響，各現象之問題剖析待後續篇幅說明)
(延續(上)篇分享，此篇分享「高老舊住宅比例」、「高空屋率」、「低居住品質」)
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🌾全國過半住宅屋齡逾30年！
「高老舊住宅比例」
臺灣有兩項棘手的「老化問題」，分別為全國「平均屋齡高」和「人口結構老化」。
根據不動產資訊平台資料顯示，全臺灣住宅平均屋齡已達「32年」，其中就有101萬戶屋齡在50年以上，高達462萬戶的屋齡在30年以上，比例達到51%，這意味著每2間就有1間屋齡30年以上，特別是在臺北市，30年以上的老舊住宅占比更高達72%。至於全臺灣屋齡10年內的住宅比例僅有12.1%，僅有少數的家庭有機會住在10年內的房屋。
同時，臺北市2022年正式成為六都中第一個「超高齡」直轄市，五位市民就有一人超過65歲，逾20%。營建署官員表示，老人「住老屋」，甚至是「獨居」，已成為進行式，未來增多趨勢也是不可避免。
「高老舊住宅比例」對臺灣社會和居民帶來了深遠的影響。首先，老舊住宅的大量存在對「環境衛生」和「居住安全」構成了嚴重威脅。這些房屋可能因長期缺乏維護而導致結構老化、漏水、發霉等問題，對住戶的「生活品質」和「健康」造成危害。特別是對於「老年人」和「獨居者」而言，這種環境可能更加具有風險。
其次，「高老舊住宅比例」對「租房族」和「購買中古屋者」產生了經濟壓力。居民可能需要花費大量金錢進行房屋改善，卻不一定能享受到「相稱的居住品質」。
同時，特別是50年以上的房子，由於銀行的貸款成數受到建物耐用年限原則的限制，放貸成數極低，甚至無法貸款，使得購屋變得更加困難。在供需上，老舊住宅被視為難以買賣的房子(「死」的供給)，使得真正可以買賣的房子變得更加稀缺，在市場供需的驅使下，房價可能會不斷上升，進一步加劇購房的困難程度。
最後，「高老舊住宅比例」可能引起「高空屋率」。結構老舊難以維護、土地開發受限、居住者流失和等待都更的投資性購房導致空置，都可能成為區域內「空屋率」上升的原因，進而影響區域的安全感和發展。
🌾「高空屋率」
據內政部公布的統計數字顯示，全臺灣有85.1萬宅空屋(低度用電住宅)，空屋率達到9.33%。這一現象帶來了多方面的影響，對於房地產市場和社會居住環境都帶來了衝擊。
在市場層面，「當一種產品在市場上供過於求，價格應該下跌」的觀點再次引起關注。然而，臺灣的情況似乎並不符合這一經濟原則，房價居高不下的現象與「高空屋率」形成了一種看似矛盾的現象。
「高空屋率」對社會造成的影響多方面而深遠。首先，眾多空置房屋既「不自住」、「不出租」也「不出售」，形成房屋資源的浪費。這不僅影響了市場「供需平衡」，也對「租房市場」產生連鎖效應。供給量減少，「租金水平上升」，使得租屋族群面臨更高的租金負擔。
「高空屋率」也對租房市場的「居住品質」造成衝擊。空置房屋的存在意味著「優質房源供應減少」，租房者難以找到價格合理、品質良好的居住選擇。這可能導致租房者居住環境的下降，進而影響整體的居住品質。
此外，「高空屋率」也牽涉到區域的安全感和整體發展。空屋可能成為不法分子的藏身地，增加了區域的犯罪風險。同時，空置房屋的存在可能使社區失去活力，影響了居民之間的社交互動，加劇社會孤立感。
🌾「低居住品質」
臺灣的住宅市場，繁瑣的結構和特殊的現象，引起了眾多專家和學者的討論與關注。「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」和「高空屋率」這五大現象不僅相互交織，也在影響著臺灣居民的「居住品質」。
首先，「高住宅自有率」是臺灣住宅市場的一大特色，這反映了臺灣人對「擁有屬於自己的房子」的強烈渴望，甚至被視為一種社會期望。然而，這也隱藏了一個不容忽視的事實，那就是「高住宅自有率」的表面下，並非所有的房屋都能提供優質的居住品質。年久失修的老舊住宅占據了統計中的一部分，使得實際上大量房屋並非理想的居住場所。
其次，「高房價」是另一個突顯的現象，已經成為社會熱議的話題。臺灣的「房價所得比」遠高於正常範圍，使得購屋成為一大經濟負擔。這不僅僅是一個經濟議題，更反映了社會長期面臨的「低所得」問題。居高不下的房價阻礙了居民的購屋需求，進而影響了他們的「居住品質」。
伴隨著「高房價」而來的是「低租金報酬率」。租金報酬率低，使得房地產投資的吸引力減弱，進而導致租房市場的供給不足。這樣的循環影響了租金水平，使得租房族群承擔更高的租金支出，進而影響整體「居住品質」。由於「低租金報酬率」，房東可能面臨著經濟損失，從而不願意進行必要的房屋維修和維護。房屋的老化和設施的損壞可能會嚴重影響租客的「居住品質」。例如，屋頂漏水、水電系統老化等問題可能會導致租戶生活的不便和安全風險。
與此同時，「高老舊住宅比例」更是一個深層次的問題。平均屋齡逾30年的老舊住宅面臨著結構老化、環境衛生等方面的問題，對住戶的「居住品質」構成威脅。
最後，「高空屋率」不僅導致了資源浪費，也對租房市場產生了連鎖效應。「供給減少」使得租金水平上升，使租房者難以找到價格合理、品質良好的居住選擇，進而影響整體的「居住品質」。
「低居住品質」現象使得租屋在臺灣難以成為穩定的替代居住選項。這將人們不斷推向「購屋市場」，形成了所謂的「購屋剛性需求」，彰顯了對「擁有屬於自己的房子」的強烈渴望，也成為「高住宅自有率」的成因之一。
綜觀上述描述，臺灣住宅市場呈現了「高住宅自有率」、「高房價」、「低租金報酬率」、「高老舊住宅比例」、「高空屋率」以及「低居住品質」等六大複雜現象。這些特殊之處存在著「相互連結」和「相互影響」，形成一個相當複雜又立體的關係體系，每個現象同時也是其他現象的成因之一。不僅影響了個體的居住經驗，更對整個社會經濟結構產生深遠影響。
解決這些問題需要全方位及綜合性的政策干預和協同作用，以實現住宅市場的平衡和社會經濟的可持續發展。
(以上部分文字參考網路資料及文字)
