買賣：「現況交屋」下的物之瑕疵擔保問題

黎紹寗律師

更新於 2025/06/12發佈於 2024/07/09閱讀時間約 9 分鐘

M先生憂心忡忡地來到律師事務所，攤開一紙中古屋買賣契約書，表示：「我不久前買了這棟中古屋，當初約定現況交屋，沒想到搬進去後不久，才發現房屋有漏水的問題......」

買賣中古屋時，常見買賣雙方約定以「現況交屋」，這代表什麼意義？假如買受人事後才發現房屋有瑕疵，還能向出賣人主張「物之瑕疵擔保責任」嗎？

┃何謂「物之瑕疵擔保責任」？

所謂「物之瑕疵擔保責任」，依據民法第354條，是指：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

由此可以歸納出來，物之瑕疵有下面四種態樣：

滅失或減少物之價值。
滅失或減少物之通常效用。
滅失或減少物之契約預定效用。
物不具有出賣人所保證之品質。

而法院對於物之瑕疵，常有這樣的論述：

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。(最高法院 102年度台上字第 2161號民事判決意旨參照)。

諸如漏水、海砂屋、坪數短少.....等等，一般都可構成瑕疵。

不過，若是減少之程度無關重要，則不得視為瑕疵。以房屋買賣來說，假如瑕疵的存在足以影響居住安全、品質、安寧等，即屬重要。另一方面，假如出賣人可以證明瑕疵並不影響標的物的價值、效用或品質，則可認為瑕疵無關重要而無須負責。

┃約定現況交屋，是否即免除出賣人的物之瑕疵擔保責任？

現況交屋通常可以作為免除或限制物之瑕疵擔保的依據，但並不能完全免除物之瑕疵擔保責任。

臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決，說得很清楚：

所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交屋，免除其物之瑕疵擔保責任。

因此，出賣人想要完全免除物之瑕疵擔保責任，並沒有那麼簡單。而買受人能否主張瑕疵擔保責任，則端看買受人於買受當時，對於該瑕疵是否知悉，又或者是否能依肉眼、觸摸或嗅覺查知該瑕疵的存在。

現況確認書往往會是認定房屋現況的重要依據。不過，假使現況說明書的記載不明確或有爭議，則不排除需要綜合其他證據加以認定。

此外，由於民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，因此，若能證明出賣人故意不告知瑕疵，則出賣人尚不能免責，仍應負擔物之瑕疵擔保責任。

┃買受人可以如何主張物之瑕疵擔保權利？

中古屋買賣是屬於特定物買賣，買受人可以依照物之瑕疵擔保主張的權利，分成下面三種情形來討論：

買受人可以主張「減少價金」（民法第359條）

物之瑕疵擔保責任是無過失責任，目的在於調整給付與對待給付之均衡性。如此也就不難理解，減少價金是買受人最直接可以行使的權利。

若解除契約不會顯失公平，則買受人可以主張「解除契約」（民法第359條）

很多時候，買受人會想要解除契約，然而當瑕疵影響程度有限時，若允許買受人解除買賣契約，可能會對出賣人造成有失平衡的結果，因此只有在解除契約不會顯失公平的情況下，買受人才能解除契約。

最高法院88年度台上字第711號判決、103年度台上字第960號判決便指出：

所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。

一般來說，假使瑕疵經維修後能夠回復，且修復費用與原買賣價金相較尚非過鉅或失衡者，法院會傾向不允許買受人解除契約；反之，假如修補瑕疵所需付出的成本甚高，或瑕疵即使經過修補仍無法完全回復，法院會傾向允許買受人解除契約。

❏買賣標的缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵，則買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求「不履行之損害賠償」

就有關出賣人故意不告知瑕疵，或缺少保證之品質者，瑕疵擔保責任之效果，規範評價上與債務不履行相同。根據臺灣高等法院 109 年度上字第 825 號民事判決意旨指出：

所謂不履行之損害賠償，是指不完全給付之損害賠償而言，應適用民法第227條規定，賠償範圍，則依民法第216條定之。

因此，買受人可以請求損害賠償的範圍，包括「所受損害」及「所失利益」，而依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益(參照民法第216條)。

舉例而言，修繕瑕疵所需之費用，屬於買受人所受之損害，可以依法請求損害賠償。

❏需留意的是：上述提到的「解除契約」、「減少價金」與「不履行之損害賠償」，只能夠擇一行使。假使買受人選擇解除契約或減少價金，就不能再請求不履行之損害賠償（最高法院73年台上字第3082號判決意旨參照）。

┃買受人應注意物之瑕疵擔保的權利行使期間：

你有聽人說過：瑕疵擔保的期間是六個月嗎？然而這種說法並不完全正確，讓我們看一下民法365條是怎麼規定的：

受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

因此，其實不是六個月，而是「通知後六個月內」，以及「物之交付時起五年」。

另外，民法第365條只適用在物之瑕疵擔保下的「解除契約」與「減少價金」；假如是依照民法第360條請求「不履行之損害賠償」，則適用民法第125條消滅時效的一般性規定，也就是15年。

❏在此補充一個實務見解：

民法總則另有不完全給付的規定，而著名的最高法院94年台上字第2352號民事判決告訴我們：因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者並不相同。不過，最高法院99年度台上字第1473號、104年度台上字第1083號民事判決也分別提醒我們：依據誠信原則，假如買受人解除權依民法第365條已罹於除斥期間者，則不得再依不完全給付規定行使解除權。