辦理都市更新的方式有哪些？

本文重點

• 都市更新辦理方法因實施者的不同，區分為自辦都更、民辦都更和公辦都更。
• 自辦都更強調所有權人的自主權及較高的更新後房地分回，但需要擁有一定的資金和專業知識。
• 民辦都更由建商提供資金和專業團隊，減少所有權人的財務壓力，但需面對利益分配和協商問題。
• 公辦都更則由政府主導，能有效整合資源，通常發生在含有公有土地、建地整合困難、危老緊急等更新項目。

Source：Pedro Lastra，Unsplash

辦理都市更新的方式有哪些？

斯斯有三種，都更辦理方式根據實施者的不同，也分為三種：自辦都更、民辦都更和公辦都更。

• 自辦都更：由土地和建物所有權人自行組成更新會，並可選擇委託專業機構、顧問協助進行更新。
• 民辦都更：由建設公司主導，地主可以選擇委託建商來進行更新，這種方式需要建商與地主之間，以及地主彼此之間的信任和協調。
• 公辦都更：由政府機關主導，通常涉及政府資金和公權力的施行，能夠更有效地整合資源和推動更新。

自辦都更

• 依都市更新會設立管理及解散辦法第二章第三條規定，由土地及合法建物所有權人七人以上發起成立「都市更新會」，並擔任實施者。
• 所有權人可能需有相關經驗，或委由營建公司、地政士等專業機構協助實施。也可委託有經驗的顧問公司或建經公司擔任「代理型實施者」。
• 興建資金須由所有權人自行籌備，或與銀行進行融資。
• 政府有給予自主更新的重建規劃費補助等額外獎勵金。

• 優點：
• 1. 自主性高：由土地及建物所有權人自行組成更新會，擁有較大的自主決策權。
  2. 分回房地比例最高：因由所有權人自行籌資，所以更新房地 100% 分回給所有權人。
• 缺點：
• 1. 資金壓力大：所有權人需自行籌措興建資金，如果無法獲得銀行融資，資金問題可能成為阻礙。
  2. 專業技能要求高：缺乏專業知識的所有權人需要依賴外部顧問和專業機構，可能會產生額外的顧問費用。
• 注意事項：
• 1. 需選擇具有信譽和實力的顧問公司或專業機構，避免因技術或管理問題導致都更延誤或失敗。
  2. 需要對政府的都更申請流程、審議程序有深入了解。

民辦都更

• 由建商擔任實施者，是最常見的都市更新方式。
• 由建商提供資金，所有權人提供土地合建。
• 更新後房地須將一定比例折價抵付給建商，因此建商與所有權人需彼此信任，協調至雙方滿意的房地分回比例。

• 優點：
• 1. 資金由建商提供：所有權人無需自行籌集資金，降低財務壓力。
  2. 專業團隊操作：由建商全權負責，更新效率較高，且專業性強。
• 缺點：
• 1. 利益分配協商困難：建商與所有權人之間的房地分配比例需經協商，如果雙方利益不對等，可能引發糾紛。
  2. 地主之間的協調困難：地主彼此之間的信任及協調是關鍵，若未能達成共識，可能拖慢進程。
  3. 建商選擇風險：如果選擇的建商較無經驗（一案建商）或信用不佳，可能導致工程延誤或財務風險。
• 注意事項：
• 1. 需確保與建商之間有詳細、透明的合約規範，保障雙方權益。
  2. 在選擇建商時，要考察其過往的成功案例及信用狀況，避免潛在風險。

公辦都更

• 由政府機關擔任實施者，主動引導整合開發。通常發生在規劃的都市更新基地中，公有土地佔多數的地區，或是產權複雜、建物危老需緊急重建等情況。例如台北市的「斯文里公辦都更」。
• 政府可給予公權力協助以排除問題。
• 資金由政府提供，更新後的建物可能部分將轉為社會住宅使用。

• 優點：
• 1. 政府主導：政府能夠整合各種資源，能夠利用公權力協助解決產權複雜或整合困難的問題，通常能加速更新過程。
  2. 社會住宅和公共福利：更新後可能會有部分轉為社會住宅等公益性建設，有助於社會福利的提升。
• 缺點：
• 1. 流程繁瑣：由於涉及政府部門，行政流程可能較為冗長，導致進度較慢。
  2. 政策依賴：公辦都更的推動依賴政府的政策導向，如果政策變動，可能影響計畫的持續性和穩定性。
• 注意事項：
• 1. 所有權人注意政府在更新計劃中的目標及分配規劃，以便參與和表達意見。
  2. 由於公辦都更的審議時間較長，所有權人應持續關注進度，並與政府相關部門保持聯繫。

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結論

三種都市更新方式各具特點和適用情況。

自辦都更強調所有權人的自主權及較高的財務分回，但需要擁有一定的資金和專業知識；民辦都更由建商提供資金和專業團隊，減少所有權人的財務壓力，但需面對利益分配和協商問題；公辦都更則由政府主導，能有效整合資源，適合大型且複雜的更新項目，但行政流程較繁瑣，且所有權人的自主性較低。

選擇哪種方式應根據實施者的資源、目標及需求來決定，並確保在整個過程中保持良好的溝通。