為什麼我不去海防買房？海防不動產的投資啟示與反思

當我們談到“投資越南不動產“的議題時，許多人第一時間都想到越南兩大城市，那就是河內市與胡志明市。

尤其是在中美貿易戰之後，越南的首都“河內市”更是成為了整個國家的房地產焦點，飛速般的基礎建設，快速上漲的房價，吸引了全越南的買家到此購屋，其中也不乏大量的外國人（台灣人）。

然而，近期我們開始發現，有台灣的房地產仲介開始鼓吹客人到“海防市”投資不動產，銷售口號喊得相當吸引人，好似發掘了一個從未開發的新興市場一般。

究竟真是如此嗎？事實證明，海防不動產市場恐怕沒有您想像中的適合外國投資人。

海防市（Hải Phòng）雖然具有龐大的工業基礎，但是海防房地產市場已經帶給許多外國投資人深刻的投資教訓。

這一篇文章，我們將分享第一手的海防房地產市場觀察，以及告訴您，為什麼資深投資人在這個時間點，不可能去海防買房的原因。

如果您是準備第一次投資越南不動產的外國人，尤其是沒有越籍配偶的台灣人，那這篇文章就是要寫給您的。

這一篇文章內，我們將會分享海防不動產的看法、探討公寓回報低迷的原因，以及海防不動產真正的投資甜蜜點是在哪裡。

被蒙了雙眼的投資：海防不動產出租普通，漲幅平庸

投資越南不動產，最重要的關鍵就是"投資報酬率"，不論一個房產表面上看起來多麼誘人，如果無法帶來可觀的投資回報，就不該貿然投資。

在海防市的房地產市場中，這個投資原則特別符合市場現況。

表面上看，海防市作為越南重要的工業和港口城市，確實很吸引人，這裡有大量的勞動人口，也有不少外國人在此工作和生活。

許多越南房地產仲介喜歡向第一次到訪的外國投資人強調這些光鮮亮麗的「市場現象」，彷彿投資海防不動產必定能帶來穩定的租金收入和可觀的投資報酬，然而，實際情況卻大不相同。

根據越南房地產網站(batdongsan.com.vn)的調查，海防市的一房公寓月租金僅在500萬到900萬越南盾之間（約台幣6,250元到11,500元）。

這樣的租金水準看似穩定，實際收益卻相當平庸，最主要的問題是，大量的勞動人口與外國人並沒有轉化成實際的租房或買房需求，原因就是因為海防房市已經供過於求。

深入剖析海防不動產市場“供過於求”的原因，我們可以發現幾個關鍵問題。

首先，租屋市場競爭激烈，市面上到處都是價格便宜的商務旅館和傳統透天厝改建的分租套房，供給過剩直接影響了出租市場。

其次，在買賣市場上，公寓大樓的供給持續增加，但購買力道卻趨於平緩，造成近年來供過於求的情況日益嚴重。

最令投資人擔心的是，海防市的公寓房價在過去幾年幾乎沒有明顯的升值表現。相較於首都河內市持續攀升的公寓房價，海防市的公寓大樓就像「扶不起的阿斗」，長期陷於交易困境。

這基本上已經剝奪了海外不動產投資最大的誘因「資本增值」的可能性，房價漲幅不理想，投資的意義就大幅降低。

如果再加上必須支付額外的房屋裝修費、維修費、管理費，實際的投資報酬率可能變得更加微薄。

許多投資人往往高估了市場潛力，卻低估了這些潛在的風險，猶如被蒙蔽雙眼的投資行為，往往要到打算出售房產時，才會發現問題的嚴重性。

投資慘痛教訓，類似於海防不動產的前車之鑑

回顧南越平陽省(Bình Dương)的許多投資案例，我們可以從中汲取深刻的教訓，因為2024與2025年的海防市，可以說是2019年、2020年的平陽省順安市、土龍木市的翻版。

在這兩年時間內，胡志明市的房價一路飆升，讓許多外國人看了紛紛感到不可思議，因此許多外國投資人紛紛將目光轉向了鄰近的工業城市：平陽省的土龍木市與順安市。

許多海外置產的投資人認為，工業區的蓬勃發展將帶動房地產市場的升溫，而不動產開發商也嗅到了商機，紛紛在平陽省推出高級住宅。

然而，四五年的時間過去了，平陽房市的表現讓這些海外置產的投資人大失所望。

許多當初追逐高級住宅的投資人發現，自己的資金被深深套住，資產不僅縮水，連出售都困難，名符其實的證明了工業區房地產“波動性大、抗跌力差”的本質。

許多台灣投資人並不會對外宣揚這些“慘痛的投資經驗”，但是這些經驗告訴我們，工業城市的房產投資並非穩賺不賠，風險與回報是並存，如果只是因為房價較低就盲目入市，那恐怕將會把自己辛苦賺得錢都賠了進去。

現在的海防不動產市場，猶如2019年、2020年平陽省的翻版，投資人不可不慎。

海防房市投資分析：誰適合投資？該如何選擇？

海防市的房地產市場呈現出一個耐人尋味的分化現象，本地人非常喜歡買“透天厝”，加上市區土地有限，透天厝住宅地的價格在過去幾年可以說是一路飆升，但公寓市場卻呈現低迷不振的頹勢，供過於求的情況越來越嚴重。

因此，如果要在海防市嚐到不動產投資的甜頭，必須要有越南籍配偶的外國人才能合法購買土地和透天厝，一般外國投資人是無法參與的。

對於一般的海外投資人來說，海防市並不是最佳的投資選擇，若是以“海外置產”為投資目的，應該要看大城市，像是河內市。

河內市不只是越南的政治、經濟、文化的中心，河內房地產市場更成熟，法規體系更為完善，投資環境更友善。

最重要的是，河內市場有著強勁的剛性需求和充足的購買力，使得房產更容易升值，市場買賣也容易，這意味著您的投資不僅更容易保值，也有機會獲得更好的增值。

相較之下，海防房地產市場的不確定性更高，只適合住在當地，且有越籍配偶的台灣人，才有辦法真的在海防不動產賺到錢。

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