你有受過正統的租賃王訓練嗎？（租客是神奇垃圾收藏家，房東該怎麼辦！？）

案例：

小智長期在外旅遊收集寶可夢（神奇寶貝），得冠之後，萌生退意，看上甲的房子，與甲簽訂租賃契約，但收集的習慣一直改不過來，近日來，都是去垃圾堆尋寶收集一些人家不要的的家具，拿回家使用...

租約內容如下：

1.租賃期間：自101年1月1日起至101年12月31日止，租金每月1萬元，小智應於每月20日前繳納，押金2萬元。

2.小智方於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向小智方請求租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。

不料，小智自112年9月起即未依約給付租金，以達5個月之久，欠租期間甲一直聯繫並告知小智要付租金，但小智要不是置之不理，就是說照顧皮卡久很花錢，身上沒錢要求緩緩等理由拖欠。

3.且小智長期於A屋內堆置各種廢棄物、垃圾，不僅造成環境衛生問題，更因附近民眾檢舉、環保局多次稽查，甲不堪其擾，甲一狀告上法院。

甲主張：

1.積欠的租金應還給我。

2.小智於終止租約後仍使用一個月之久，應按月給付相當於租金之不當得利1萬元。

3.依該租約約定，請求小智按月給付每月租金5倍計算之違約金5萬元。

4.依民法第455條規，請求小智回復原狀並返還該承租範圍。

小智沒有表示意見：

什麼是租約？

民法第 421 條

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。

發什麼事由可以終止租約？

土地法第 100 條

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

承租人的義務：

民法第 432 條

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第 455 條

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

租約到期後仍持續使用房屋要負什麼責任？

民法第179條

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

實務見解：

租約既已終止，但小智仍繼續使用占有該承租範圍，而受有相當於租金之不當得利，故甲自得依民法第179條不當得利之規定。

什麼是違約金？

民法第 250 條

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

違約金過高之酌減？

住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

第15條第1項

租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

第15條第3項

承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租 金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止。

法院認為：

1.小智應將A房屋範圍遷讓返還予甲。

2.小智應給付積欠租金及利息給甲。

3.小智因租約終止有搬遷義務而不搬遷，導致甲須為追討、喪失其他利用機會等不利益，依民法第179條規定向小智請求按月給付相當於租金之不當得利，為合理。

4.但如再加計按月以租金5倍計算之違約金，實屬過高。

5.違約金條款對於促使承租人小智依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，參酌​前開記載事項規定，認違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為1萬元(未足一個月者，以日租金折算)，為合理。

6.小智應給付清運費用給甲。

台北地區民間公證人事務所

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