台灣房市屢創新高，讓年輕人面臨進退兩難：不買，擔心房價繼續飆漲；想買，卻又難以負擔。參考Numbeo 2025 年房價所得比（房價租金比）來看，台北為 34（77）、台中 26（66）、高雄 13（44），相較之下，日本東京僅 14（40），台灣主要城市的居住負擔已明顯偏高。這意味著在台北，平均需投入約 34 年的年薪，才能購得一戶住宅。
在這樣的環境下，年輕人存到第一桶金，究竟該先買房，還是租屋把資金投入股市，成為長期爭論不休的問題。
房地產
台灣信義房價指數自 2003 年至 2025 年，由 37 上升至 169，長期房價年化報酬率約為 7.1%。
手續費（約 30 萬元）: 以總價 1,500 萬元的住宅為例，購屋時的一次性成本包含契稅、印花稅、登記規費、代書費及貸款相關雜費等，合計約 25 萬元。裝潢費用差異很大，這裡估計簡單裝潢約 5 萬元。（較完整的裝潢則可能高達 80 萬元）
持有成本（侵蝕每年房價漲幅 1%）: 包含房屋稅、地價稅、管理費、火險與地震險，以及折舊等因素，實際金額差異甚大，估計約侵蝕每年房價漲幅 1%。
持有收益: 省下的租金或出租收益。
租房買股
台灣加權總報酬指數自 2003 年至 2025 年，由 4,525 上升至 65,905，長期股市大盤年化報酬率約為 12.9%。
買房自住/出租 vs 租房買股
此處以第 8 年作為評估終點，原因是若太早出售，會有房地合一稅 2.0 的較高稅率；若要轉增貸、延長房貸週期，通常落在第 8 年左右。房貸利率假設為 2.5%。為了簡化，大方假設只支付房貸利息、不還本金、兩成自備款（若採本息平均攤還，第 8 年約償還 13% 的房貸本金，此處直接忽略）。
- 初始準備本金 = 1500萬的兩成自備款 + 手續費 = 330 萬
- 買房收益 = (房價漲幅 - 持有成本) - 手續費 + 持有收益 - 房貸利息 = 1500*[(1.071 - 1%)^8 - 1] - 30 + 持有收益 - 1500*0.8*2.5%*8 = 909 + 持有收益 - 240 = 639 + 持有收益
- 租房買股收益 = 初始準備本金*(1.129^8-1) = 541 萬
如果租金投報率是 2.5% ，那8年的持有收益有 300萬。
買房收益 - 租房買股收益 = 98 萬 + 持有收益 = 398 萬
買房自住/出租 vs 租房信貸買股
若房貸開槓桿 1,200 萬，為了公平比較，也可假設透過信貸再開槓桿 200 萬，利率 3%。同樣採取只還利息、不還本金的簡化假設。
- 租房買股收益 = (初始準備本金 + 200)*(1.129^8-1) - 利息 = 869 - 48 = 821 萬
買房收益 - 租房買股收益 = 118 萬 = 約初始房價的8%
第n年，相對與買房的溢酬（Premium）。條件與上述相同，多假設賣房手續費為房價的4%。
討論
這裡只是初步估算，每個人狀況差異很大。買房通常只能買到一棟單一住宅，表現可能像近期新竹市房價狂漲，也可能像我老家一樣漲幅有限，風險高，我不想在年輕時就把 1,500 萬賭在單一房地產的漲幅上。相對地，透過 0050 ETF 投資，很容易分散非系統性風險，穩健獲取市場報酬。
過去報酬不代表未來表現，上述參數稍微調整就會改變結果，像是買房的手續費實際上會更高。若把評估期拉長到第 14 年，房貸會持續地去槓桿，租房買股的複利效果會更明顯；相對地，賣出房子又要付出一筆手續成本，光房仲費就可能達 4%，且轉增貸時銀行通常會保守鑑價，可能只核准市價的五、六成。但使用信貸槓桿可在一定程度上模擬房貸槓桿效果，差異不大；若採質押方式，還款壓力更小、靈活度也更高。
當然，自住房仍有其優點，例如心理安定感、生活便利，以及可自行裝潢，流動性差讓人更容易長期持有；反過來，有些人則難以承受股市波動，拿不住 0050。最終仍取決於個人的價值觀與生活選擇。
論壇上常說「老了會買不起房」，其實有點在販賣焦慮。若把買房的資金投入 0050 或 VT ETF，複利累積資產的速度很快，而且不用背負房貸壓力，也不會因為還款而不敢出國旅遊。
我個人主觀認為台灣房市不會再有過去那樣的高漲幅，也不太可能崩盤，但未來15年可能只能略勝通膨約 1%。我目前工作地點不固定，我仍傾向「租房、買股」，未來再買自住房。
