央行破天荒升息1碼!房貸利息年增近2萬,該租房還是買房?

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圖/房市示意圖。張智傑攝
美國聯準會16日宣布升息1碼後,我央行總裁楊金龍也隨之跟著升息1碼,鷹派作風讓外界跌破眼鏡,而通貨膨脹已是近年的熱門議題,這樣的前提對購屋族的影響是什麼?如果手頭備有資金,該買房還是租房?
35歲的上班族小楊前陣子終於圓夢買了新房,擺脫無殼蝸牛族的行列。只是,央行宣布升息後,像小楊這樣的首購房貸族,荷包將會縮水不少。
舉例來說,若是身上還背著1000萬的房貸為例,每升息一碼,一年利息就將增加2萬5000元。對購屋族來說,實則負擔變重了。
然而,若是還在觀望、想買屋的民眾,難道要改成租房更划算嗎?
圖/七縣市住宅租金開價變化。屋比房屋提供租屋還是買房?

「租金房貸比」試算告訴你

屋比房屋總監陳傑鳴觀察,全台都會區房價、租金高漲,目前有不少指標可提供民眾來衡量房價與租金是否可合力負擔,包含租金房價比、房價所得比、房貸負擔率、房價租金比等。
不過,目前世界各國都會區內房價、租金過高難以負擔,幾乎舉世皆同,目前房價在熱錢不斷堆積上漲的環境下,想見到房價與租金「合理負擔化」的情況並不容易。
根據網路待租資料可發現,全台主要都會區的住宅租金開價普遍有兩至三成左右的驚人成長,租金漲勢甚至高於房價漲幅。
陳傑鳴表示,目前民眾薪水的增長速度明顯難以望其項背,無殼族的居住空間正逐步被擠壓,不僅買不起房,若大環境無法改善,讓房價、租金繼續狂飆,未來低薪的年輕人,徹底租不起房也並非不可能。
然而,在萬物皆漲的情況下,目前該租房,還是買房?陳傑鳴認為,目前房價確實有泡沫化的疑慮,但這個泡泡何時會破裂,難以預估。
他建議,租屋族可先從「租金房貸比」(即每月租金占每月房貸的比重),也就是每個月要繳的租金除以房貸,來做為是否買房的判斷。
例如月租金2萬元,房貸是3萬元,兩者相除的占比約為66%。
值得注意的是,陳傑鳴說,只要「租金房貸比」高於六成,等於大半的租金都在幫房東繳房貸,等於幫房東養房子,此時不妨開始考慮「轉租為買」。

租金房貸比超過六成,考慮轉租為買較划算

舉台北租屋市場為例,目前北市住宅租金,以每坪1500元以上實屬普遍,若租25坪,估計租金每月需負擔約3萬7500元,如果租屋族轉租為買,改購買25坪、單價60萬,總價約1500萬元的物件,以貸款八成(約1200萬)、30年房貸、利率1.5%計算,每月本利攤還房貸約負擔4萬0841元。
此時,「租金房貸比」將高達九成以上,等於幫房東養房子,相當不划算。
也因此,陳傑鳴建議,租屋族如果存夠自備款,買房確實是可以考慮的,除了可考量到外圍地區購屋,以通勤時間節省房價外,現在低房貸利率與多元的「長寬限期」「長貸款年限」等方案,甚至市場還有「本金前低後高的階段式還款房貸」來幫住首購族購屋,加計寬限期,前十年只要攤還房貸本金約一成,購屋族買房負擔將明顯大減。
民眾只要有心買房並做比較,相信要找到合適的銀行貸款,「轉租為買」是有機會的。

租房或買房,關鍵均在「資產配置」

若選擇不租房,接下來想買房的民眾,在房價飆漲情況下,首先,建議具體計算房價、房貸及頭期款金額,以及家庭收入間的關聯,並取得平衡;再者,做好資產配置。
理財作家李雅雯(十方)就分享兩個買房時,可思考的資產配置方向。
第一, 房價要控制在年收入的十倍。
李雅雯說,若雙薪家庭月收入總和10萬元,年薪是120萬元。那麼能負擔的房價應該落在1200萬元。只要房子買在1200萬元以內,不亂花錢,就能確保每個月還有機會能存下20%現金。
第二, 存20%現金。
李雅雯試算,若堅持每個月、每一年存20%現金,再把20%現金買入好股票,同時,不間斷地繳交勞保年金。那麼,30歲的年輕夫妻,就能手握672萬元現金,安穩退休。
但,672萬現金,退休後真的夠用嗎?
「真的夠,」李雅雯說,若勞保年金每個月兩人合計有4萬元,672萬現金放在好股票上,長期來看,一個月能長出5萬6000元的「股利+增值」。4萬加上5萬6000元,每月9萬6000元的金額,支應夫妻倆的退休生活,綽綽有餘。
其實,買房或是租房,沒有對錯,都是一種選擇,而當中關鍵在於「資產配置」,因最終資產配置的方式,將決定你未來可以選擇的生活方式。
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