根據 台灣加權總報酬指數（2003–2025），長期股市大盤的 年化報酬率約為 12.9%。
根據 台灣信義房價指數（2003–2025），過去長期房價的 年化報酬率約為 7.1%。再參考 Numbeo 2025 年房價租金比：台北為 77、台中 66、高雄 44。對應的 租金投報率約為 1.3%–2.3%。這裡樂觀地假設租金投報率為 3%（我實際租屋約 2.9%，我的房東也不太會調漲租金，但房價持續上漲的情況下， 租金投報率反而會隨時間下降。）
「買房等於五倍槓桿」的常見誤解
部分房地產網紅常以「五倍槓桿」來簡化買房報酬，並將年化投報率直接計算為：
（房價年化 7.1% + 租金 3%）× 5 = 50.5%
這種算法 在實務上極具誤導性，主要原因如下。
- 五倍槓桿只存在於初期，且會快速遞減
假設一間 1,000 萬 的房子，自備款 200 萬，約等於五倍槓桿。
- 第一年房價上漲 10%：
房價變為 1,100 萬，
帳面獲利 100 萬，
對自備款報酬率為 50%。 - 第二年再上漲 10%：
房價變為 1,210 萬，
新增獲利 110 萬，
此時實際投入資本已變為 200 萬 + 前一年已累積獲利的 100 萬。
換算後的報酬率為：
110 ÷ 300 ≈ 33.3%
也就是說，第一年的獲利已經成為你資本的一部分，槓桿效果自然下降。若要長期維持每年五倍槓桿的效果，就必須不斷增貸、重新放大槓桿回五倍， 銀行核貸時多採保守鑑價，即使市價已達 1,210 萬，銀行鑑價仍可能僅有 1,000 萬，只貸給你 800 萬。「長期維持五倍槓桿」是不可能的。
- 購屋的交易成本（手續費）
僅房仲費通常就約 房價的 2%，再加上契稅、代書費、登記規費等， 這些一次性成本會 直接侵蝕前期報酬。賣房時房仲費約 房價的 4%，還有稅費與各項雜支。
- 房屋持有成本
房地產並非「買了就放著等漲」。持有期間仍需持續支付：
- 房屋稅、地價稅
- 管理費
- 保險
- 修繕與折舊
這些都是實際現金流出，卻常被忽略在簡化的投報率計算中。
- 租金收益其實是一種「半主動收入」
出租房屋，並非完全被動：
- 租客管理
- 修繕協調
- 空租風險
- 時間成本
這些都應被視為投資的一部分成本。不過，自住房的邏輯不同。自住等同於「租給自己」，沒有租客管理風險，降低居住不確定性，隨自己喜好裝潢，在生活或心理層面上，持有少數自住房是合理選擇。
綜合上述觀點，房地產的年化投報率不可能年年維持 50.5%；這樣的算法嚴重忽略了「槓桿遞減、交易成本、持有成本」，對投資判斷具有高度誤導性!!
討論
房地產同時具備「生活消費」與「投資」兩種屬性，這正是買房派與租房派長期爭論不休的核心原因。當買房派主張「房價會隨時間上漲，應該提早進場」，租房派則會指出，在納入交易成本、持有成本與機會成本後， 投資 大盤 ETF 往往具有更低的風險與更穩定的長期報酬。而當討論進入報酬率與風險比較時，買房派常會轉而強調 「心裡的安定感無價」、「住在自己的房子比較安心」， 也就是回到房地產的消費屬性。此時，雙方其實已不在同一個問題上對話：一方討論的是投資效率，另一方討論的是生活消費效用，自然難以說服彼此。
在工作地點尚未穩定的年輕階段，選擇租屋能保留流動性與彈性；隨著中年工作與家庭狀況趨於穩定，購入自住房則可提升居住確定性，或納入資產配置的一部分，在股市大跌時增貸投入，當作一種再平衡。租金並非單純「幫房東繳房貸」，而是由房東承擔房屋稅、修繕、折舊與空租等各項持有成本；租屋者則可將原本需投入購屋的資金，配置於股市等流動性較高、長期報酬較穩健的資產。在台灣租金投報率極低的狀況下，租房優勢更大。
對我而言，工作地點尚未穩定、房地產又難以分散風險，我不想將 1,500 多萬 長期集中在單一地點、單一房屋上；加上未來可能繼承家裡的農地，等於目前已對房地產曝險，因此選擇先租屋，之後再考慮購買自住房。
