在西班牙看中一間房子之前與之後要做什麼? 日期:2020/11/24

2021/01/14閱讀時間約 8 分鐘

之前幾篇文章談了很多銀行的歷史, 我們還是得拉回來談談關於在西班牙買房產的一些比較切身的相關訊息😂

在我的部落格第二篇文章有談到如何在2011年跟老公在西班牙買下第一間房產,裡面有提到如何利用西班牙的兩大網頁Idealista 跟Fotocasa來找你喜歡的區域(自住或投資或許會在不一樣的區域喔〰〰〰),然而你或許會問,那在知道我喜歡的區域之後, 我要如何找我可以買得起的房子呢? 那就要來談談如果我們需要跟銀行貸款才能買房的話, 要如何知道銀行願意貸款給我們多少錢?

✅以下的分析是以: 你已經是西班牙居民,你已經有西班牙居留證(Tarjeta de Residencia)跟外國人身分號碼 (NIE, Número Identificación Extranjeros). 並且你已經在西班牙的銀行(單數或複數都可以)已經有帳戶來做的相關訊息分享! 有關外國人如何在西班牙買房以後會再另外撰文分享......

網路下載示意圖(Régimen Comunitario是指跟西班牙人結婚而取得的居留)

網路下載示意圖(Residencia y Trabajo是指因工作合同而取得居留)

✅好了, 你已經住在西班牙了,而且已經都有以上條件, 如果你在西班牙有工作, 不論是以下哪種身分 empleado(打工仔) / autónomo (個體戶) / empresario (公司老闆), 都表示你在西班牙是有收入的, 那你能夠跟西班牙銀行貸到款的機率就大增了!😆

✅如果你不是一個人要買房子而是跟你的另一伴要一起在西班牙置產,而你們兩人或是其中一人都是有長期又穩定的收入,又沒有在黑名單(lista de morosos)上面!那就恭喜你了! 有兩份經濟收入那麼就更容易申請得到銀行貸款了!然而,先不要高興得太早, 因為銀行在審查我們小市民的貸款申請時,通常也會要求我們貸款人要提供還款擔保人(Avalistas 通常都是自己的父母)以便如果將來申請貸款人沒有辦法還款的話, 有擔保人可以幫貸款人還款, 如果貸款人與擔保人也都連續12個月沒有辦法還款, 則銀行可以將房子拍賣.

✅有沒有辦法讓銀行不要求我們提供還款擔保人? 如果你滿足以下情況, 或許銀行會考慮不要求貸款人提供還款擔保人(Avalistas)....

貸款人的收入高並且是長期穩定的工作.
貸款人自己準備的頭期款比房屋總價或是估價師所估價格的20%還要高.
貸款人的年紀介於35-45歲
你有其他的借貸而沒有在ASNEF(Asociación Nacional Establecimientos Financieros de Crédito 全國金融信貸機構協會)留下不還款的黑紀錄......

總結歸納一下,讓銀行能夠比較願意貸款給我們購買第一間房子的條件如下:

你們的預備現金是房價的30%以上. (頭期款一定要自備20%,但還有其他雜費)
你們有穩定的收入.
你們有長期穩定的工作以及年資越長越好.
你們沒有在ASNEF的黑名單上面.
你們願意提供還款擔保人或是有其他金額相對比較高的擔保品.

👉那在知道了甚麼情況下,銀行比較願意貸款給我們, 我們來看看我們需要準備的買房費用有哪些?

以上為2019年新的房屋貸款法出台之前,購買房產會有的費用

🔱🔱🔱以一間馬德里的二手房價格13萬歐元來計算的話,會產生的費用 (請注意!!!每家律師或代書收費都不一樣,公證人收費也不一樣, 以上和以下的解釋為Idealista提供參考用)

1)如果你不申請貸款,哪麼只有大概約9445歐元 :有ITP房產過戶稅6%, AJD印花稅0%,公證人費用約884歐元, 房產登記跟經辦律師費用約800歐元.....總共佔房價7.3%,扣除ITP6%, 其他雜費應預估1.5%-2%.

ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales房產過戶稅)
AJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados印花稅)

2)如果你是需要申請貸款,一間在馬德里的13萬二手房, 在2019年新的銀行房屋貸款法出台之前,則除了前述1)的費用之外, 還需要因為申請銀行貸款而有 : (公證銀行貸款的費用+律師與登記費用+稅費) + 房產估價師(Tasador)的費用約400歐元共約2989歐元. 而1)+2) 則大約一共為12,035€, 約占房價的9%........

👉然而在2019年通過了新的房屋貸款法之後, 跟銀行貸款這方面只剩下房產估價師這筆費用約400歐元 (如下圖)

此圖是以15萬歐元在馬德里的房子估算的貸款費用,在2019年新法律之前與之後的比較

✅如果你想買的房產是屬於新建房,則西班牙各個自治區的增值稅稅費IVA幾乎都為10%, 除了加那利群島為6.5%.....而在新房印花稅(AJD Obra Nueva)這方面, 需要連同IVA一起支付.

申請貸款的印花稅在2019年新法之後, 已經不需要支付

✅✅✅為什麼銀行要請估價師去做房產估價? 因為經過10年前的西班牙房產泡沫危機之後, 銀行為了避免貸給申請人高於市場行情價格的金額,而必須請歐洲認可的幾大估價公司的估價師先去估價, 銀行貸款時的決定給予的貸款金額, 會取兩者最小值 : 估價師的估價 or 房屋賣價.

西班牙最大的估價公司為TINSA,在你的國家呢?

👉那有沒有工具可以讓我們先知道我們看上的房產, 到底值不值得屋主或仲介要賣給我的價格呢? 有的! 我比較常用的是👉 BBVA Valora 跟👉 Idealista 提供的tools, 這兩個都是只要輸入想買房的地址，就可大約得出市場行情價.....

✅Idealista是依照所有在它網頁刊登的房價 & Registro de propiedades 兩個big data所得出來的所以會稍微偏高,但比較符合市場行情價!這裡附上樣本連結, 提供大家👉參考:

✅而BBVA則是以貸款金額 & Registro de propiedades 兩個big data所抓出來的，所以我個人覺得會稍微偏低約15%左右~~~

✅當然, 網路上還有許多房產估價的工具, 你也可以請Google 大神幫你找找😅

🔱🔱🔱那我們來假設一下, 我跟伴侶都符合之前所說的條件亦即為有穩定的工作與收入, 如果兩人每個月的淨收入(Ingreso Neto)也就是扣除所得稅與社保之後有3000歐元, 我們有一個車子貸款假設是200歐元,那麼還剩下可支配的收入有2800歐元, 銀行設定的每月最高的可貸款金額為可支配淨收入的30%, 因此2800€ * 30% =840€.如果只有其中1人有符合銀行條件, 假設其淨收入只有1500歐元, 扣除車子貸款200歐元, 只剩1300€ * 30%=390€ 為每月可貸款金額.

🔱🔱🔱假設我跟伴侶有存款6萬歐元現金, 我們住在Alicante, 那按照之前提供的訊息, 則我們可以開始物設多少價格的房產呢? 在瓦倫西亞自治區, 不論是二手房或是新建房, ITP 跟 IVA都是10% (AJD 1.5%), 公證人及其他雜費抓1.5%-2%, 如果喜歡的房產剛好是屬於雙向收佣金(跟買主與賣主都收費約房價3%)的仲介, 銀行貸款頭期款至少20%....我能看的房子價格為:

1) 二手房: 頭期款20% + ITP10% +雜費2% + 假設沒有仲介費用 +估價師費用400歐元: 我可以購買的房價約為187,000€ (60,000€/32%). (如果是有仲介費用3%, 則只能購買約17萬歐元的房產)

2)新建房: 頭期款20% + IVA 10% + AJD1.5% + 雜費2% + 估價師費用400歐元 : 我可以購買的房價約為178,000€ (60,000€/33.5%)

👇這邊就有一個範例是接近我們剛剛所設定的條件, 給大家參考一下:

82,000€,貸款30年,浮動利率, 每月還款466歐元